Ortsübliche Vergleichsmiete – Die zwei Welten zwischen gewünschtem und legalem Monatseinkommen

Die ortsübliche Vergleichsmiete beeinflusst ihre möglichen Mieteinnahmen. In Ihnen reift der Plan immer mehr, Ihre Immobilie auf eigene Faust zu vermieten? Oder haben Sie sich dieses – Ihr – Ziel bereits gesetzt? Dann setzen Sie die Messlatte sehr hoch an, denn: Der gesamte Vermietungsprozess steckt für einen Anfänger voller Fußangeln wie z. B. die falsche Wahl des Mieters, das Aufsetzen eines rechtlich nicht abgesicherten Mietvertrages, ein unvollständiges Übergabeprotokoll etc. Dabei können Sie sich leicht verzetteln, schließlich kein Licht mehr am Ende des Tunnels sehen und deshalb Ihr Projekt der für Sie gewinnbringenden Vermietung an die Wand fahren.

Einen extremen Unsicherheitsfaktor stellt die Ermittlung der angemessenen Miete unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben dar. Der Schlüssel dazu ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Um zu verhindern, dass Sie juristisch anecken und sich plötzlich mit Geldbußen bis zu 50.000 Euro oder gar einer Freiheitsstrafe bis zu 10 Jahren konfrontiert sehen, erweitert Ihr wissensstarker ImmoCoach Hakan Citak hier Ihren Horizont – und schon sind Sie einen entscheidenden Schritt weiter, Ihre Immobilie lückenlos korrekt und erfolggekrönt zu vermieten.

Ortsübliche Vergleichsmiete bei Neuvermietung: Dos and Don‘ts

Bevor Sie sich intensiv mit dem Thema „Ortsübliche Vergleichsmiete“ auseinandersetzen, müssen Sie sich mit folgender Frage beschäftigen:

Wenn ja, haben Sie sich an die seit 2015 geltende Mietpreisbremse zu halten, dies bedeutet für Sie: Die Neuvertragsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur zu höchstens 10 Prozent überschreiten.

Wenn nein, können Sie den Mietzins grundsätzlich frei kalkulieren – allerdings schreibt Ihnen auch hier die Justiz etwas vor, und zwar:

1. Es ist Ihnen laut § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes nicht erlaubt, die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent zu erhöhen.
2. Wollen Sie nicht des Mietwuchers nach § 291 bezichtigt werden und riskieren, ins Gefängnis zu wandern, sollten Sie tunlichst vermeiden, die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent anzuheben.

Der Mietspiegel: Vergleichen Sie keine Äpfel mit Birnen

Ansonsten bestimmen Sie die rechtlich einwandfreie ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe des in Ihrer Stadt oder Gemeinde gültigen Mietspiegels, den Sie kostenlos und zumeist auf der lokalen Internetseite erhalten. Er sagt Ihnen, welche Wohnungen mit der Ihrigen vergleichbar sind. Gewöhnlicherweise ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus der Lage, Größe, dem Baujahr, energetischen Merkmalen und der Ausstattung Ihrer Immobilie.

Achtung: Schlag-ins-Wasser-Gefahr!

Denn es stellt sich die Frage, ob Sie diesen – die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigenden – Quadratmeterpreis auch wirklich erzielen können. Je stärker die Nachfrage nach und je kleiner das Angebot an Wohnungen ist – d. h. je mehr Wohnungsknappheit herrscht – desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die 20-prozentig höhere ortsübliche Vergleichsmiete durchsetzen können. Bei Wohnungen z. B., die länger als zwei Wochen im Internet oder in der Zeitung angeboten werden, gelingt dies vermutlich nur schwer oder absolut nicht. Behalten Sie deshalb den Markt bezüglich ähnlicher Wohnungen im Auge, damit Sie der folgenschweren Konsequenz entgehen, dass sich aus Ihrer Immobilie ein unliebsamer Ladenhüter entwickelt. Denn so wird der Vermietungsprozess enorm gebremst, wenn es ihn nicht sogar boykottiert.

Ortsübliche Vergleichsmiete – Gut zu wissen:

Sollten Sie Ihre Wohnung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus vermieten können, erwächst Ihnen daraus zwar zunächst ein finanzieller Vorteil. Dieser währt aber zumeist nicht lange, denn: Wollen Sie später einmal die Miete erhöhen, müssen Sie das mit der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigen. Dies setzt jedoch voraus, dass zum aktuellen Zeitpunkt die Mieten der Vergleichswohnungen gestiegen sind – worauf Sie sich nicht unbedingt verlassen können.

Wie verhält es sich mit dem Mietspiegel bei Einfamilienhäusern?

Da es sich in der Regel nicht rentiert, ein komplettes Einfamilienhaus zu vermieten, findet dies auch nur sehr selten statt. Aus diesem Grunde geben Mietspiegel zumeist keine Auskünfte über Mieteinnahmen bei solcher Art von Immobilien. Dennoch unterliegen auch Häuser der Mietgesetzgebung. Sollten Sie also ein Einfamilienhaus vermieten wollen, müssen Sie sich an die ortsübliche Vergleichsmiete halten bzw. in Ermangelung einer derartigen Vorgabe ebenfalls einen kundigen Makler ins Boot holen oder sich auf die Erstellung eines Gutachtens verlassen.

Und was ist mit Gewerbeobjekten?

Bei Büros, Hallen, Geschäften u. s. w. greift der Mietspiegel nicht.

Wenn Sie möbliert vermieten wollen: der große Irrtum

Zahlreiche Privatvermieter gehen davon aus, dass sie die Miete bei ihrer bereits eingerichteten Immobilie ohne Mietspiegel definieren können. Weit gefehlt! Richtig ist: Sie können mit einer attraktiven Möblierung auch höhere Mieten ansetzen. Dennoch müssen Sie sich im ersten Schritt nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten. Erst dann können Sie nach Urteil des LG Berlin 63 S 365/01 einen Möblierungszuschlag draufschlagen. Wie hoch dieser sein darf, bestimmt der Wert der Möbel zum Zeitpunkt der Neuvermietung bzw. der Mieterhöhung – gemessen an einer vom Gericht prognostizierten zehnjährigen Nutzungsdauer.

Wo wir gerade bei „weit gefehlt“ sind:

Der Vermietungsprozess ist – wenn Sie sich nicht präzise auf alle Eventualitäten und sämtliche juristische Eigenheiten vorbereiten bzw. kein vollumfängliches Hintergrundwissen besitzen – gespickt mit Irrtümern, durch die Sie ins Schwimmen kommen können.

Warum reißen Sie das Ruder nicht rechtzeitig herum und lassen sich von Ihrem federführenden ImmoCoach Hakan Citak in die Position eines Vermietungstalentes steuern?

In seinem – auf dem Vermietungsmarkt nennenswertesten – Buch „Immobilie selbst vermieten – wie Sie Ihre Immobilie ohne Makler gekonnt und einträglich vermieten“ deckt er sämtliche Schwachstellen im Vermietungsprozess auf und pustet wie eine frische Brise Ihren Kopf so klar, dass Sie am Ende Oberwasser haben.

Sie können aber auch den Sprinter unter den Ratgebern „Selbst eigene Immobilie erfolgreich vermieten“ kostenlos herunterladen und sich im gründlichen Schnellverfahren das professionelle 1 x 1 der gelungenen Vermietung aneignen.