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was gehört zur Wohnfläche - Wohnflächenberechnung

Was gehört zur Wohnfläche? Diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten. Wenn Sie viel vorhaben, brauchen Sie einen, der es möglich macht. Sollten Sie sich in den Kopf gesetzt haben, Ihre Immobilie ohne Makler selbst zu vermieten – und das ist nicht nur viel, sondern kolossal – sind Sie dieser Eine. Ohne kompetente helfende Hand haben Sie eine enorme Verantwortung zu schultern und höllisch aufzupassen, dass Sie sich nicht aus Unerfahrenheit oder weil etwas Ihrer Aufmerksamkeit entgeht, in die Nesseln setzen. Ein kleines Beispiel:

Um Ihre richtige Miete zu bestimmen, müssen Sie die Frage „Was gehört zur Wohnfläche“ einwandfrei beantworten können. Viele Privatvermieter denken dabei an die Grundfläche aller Räumlichkeiten. Aber Grundfläche ist nicht immer gleich Wohnfläche, wie z. B. die Ebene unter einer Treppe. Hier werden andere Maßstäbe gesetzt. Und nicht allein an dieser Stelle.

Damit Sie auch ja keinen Schnitzer machen, packt Ihr ImmoCoach Hakan Citak das Berechnungsübel für Sie geschickt an der Wurzel. So können Sie es vermeiden, Ihre sichere Einnahmequelle durch das Ansetzen einer zu kleinen oder einer zu großen Wohnfläche – und damit einer bescheidenen oder überteuerten Miete – zu riskieren.

In beiden Fällen geraten Sie in die Verlustzone. Beim ersten ist klar, warum. Beim zweiten kann die Vermietung Ihrer Immobilie schwer wie Blei werden bzw. Ihr Mieter auch nachträglich die monatlich getätigten Zahlungen anfechten.

Was gehört zur Wohnfläche? Auch für die Nebenkostenabrechnung kann diese Frage relevant sein

Entscheiden Sie sich für den Verteilerschlüssel, der sich an der Wohnfläche orientiert, passt sich die Höhe der Nebenkosten proportional an die Größe der Wohnfläche an. Gehen wir z. B. davon aus, Sie besitzen eine 63-m2-Wohnung, die in einem 420-m2-Mehrfamlienhaus liegt, beträgt der Nebenkostenanteil Ihres Hab und Gutes 15 %.

Mietrecht was gehört zur Wohnfläche? Zwei Berechnungsmethoden – ein Unterschied wie Tag und Nacht

Haben Sie in Ihrem Mietvertrag die Kalkulation der Wohnfläche

  • nach den DIN-Normen – welche sich in die DIN 277 und die mittlerweile veraltete und eher seltener angewandte DIN 283 unterteilen – oder
  • nach der seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung WoFIV

vereinbart?

Dann beantwortet entweder die erste oder die zweite Klausel Ihre Frage Was gehört zur Wohnfläche?

Bitte beachten Sie dabei, dass öffentlich geförderte Wohnungen oder Eigenheime der Wohnflächenverordnung unterliegen. Handelt es sich um freifinanzierten Wohnungsbau, können Sie wahlweise nach der Wohnflächenverordnung oder der DIN 277 verfahren.

Aber:

Sind die DIN-Normen vertraglich nicht als Berechnungsgrundlage festgehalten, ist vor Gericht die Wohnflächenverordnung rechtsverbindlich. Dies trifft auch zu, wenn Ihr Haus oder das Gebäude, in dem sich Ihre Wohnung befindet, nach dem 1. Januar 2004 errichtet wurde.

Was zählt zur Wohnfläche? Wie gravierend weichen diese beiden Berechnungsverfahren voneinander ab?

Nehmen wir beispielsweise eine Dachgeschosswohnung, die auf Basis der DIN-Norm 277 ausgemessen wurde. Dann kann die Wohnfläche um ein Vielfaches höher ausfallen als diejenige, welche sich durch die Wohnflächenverordnung definiert.

Warum ist das so? Weil bei letzterer die Raumhöhe ein maßgeblicher Faktor ist: So wird

  • die Fläche von einem bis zu 1,99 Metern hohen Räumen zu 50 %
  • und die unter einer Schräge bis zu einem Meter Raumhöhe überhaupt nicht

angerechnet.

Im Gegensatz dazu reagiert die DIN-Norm auf die Frage „Was gehört zur Wohnfläche?“ mit der Unterteilung der Grundfläche in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsflächen – unabhängig von etwaigen Dachschrägen, Treppen oder freistehenden Säulen und unter vollständiger Einbeziehung von Dachflächen, Balkonen sowie Kellerräumen. So wird das größtmögliche Flächenresultat erzielt.

Was zählt zur Wohnfläche? Das sagt die Wohnflächenverordnung dazu

In dieser Richtlinie setzt sich die Wohn- aus der Grundfläche jeder einzelnen Räumlichkeit innerhalb Ihrer Immobilie zusammen, so z. B. aus

  • Schlaf-, Ess-, Kinder- und Wohnzimmer,
  • Küche, Bad, WC,
  • Fluren und Dielen,
  • Nebenräumen wie Speisekammern oder Abstellräume etc.

Prinzipiell wird die Fläche ab zwei Metern Raumhöhe zu 100 % angerechnet. Für diejenigen z. B. unterhalb von Schrägen oder Treppen gilt – wie bereits oben erwähnt: Beläuft sich die Höhe auf einen bis 1,99 Meter Höhe, fällt die Hälfte der Fläche ins Gewicht.

Was gehört zur Wohnfläche? 25 bis maximal 50 Prozent auf Balkone, Terrassen und Loggien

Selbst wenn Ihre große Terrasse mit Seeblick oder Ihr geräumiger Balkon mit einer Süd-Ausrichtung punktet: Sie können lediglich ein Viertel der Fläche anrechnen, bei extra guter Lage der Terrasse oder aufwändiger Verarbeitung – und auch nur in Einzelfällen – höchstens die Hälfte.

Was zählt zur Wohnfläche? Der Rest:

  • Tür-, Fenster- und Wandnischen zählen dann, wenn diese bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.
  • Verfügen Sie über einen beheizbaren Wintergarten oder ein beheizbares Schwimmbad, können Sie diese Flächen zu 100 % verwerten – sind diese ungeheizt, bloß zu 50 %.
  • Wenn Tür-, Fenster- und Wandnischen bis zum Fußboden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind, können Sie diese Flächen aufsummieren.

Was zählt nicht zur Wohnfläche?

0 % gibt es für

  • Flächen unter bis zu einem Meter hohen Treppen
  • Hausflure
  • den Keller, die Waschküche, Heizungsräume sowie Garagen, das nicht ausgebaute Dach – alles hundertprozentige Nutz-, aber keine Wohnflächen
  • über 1,50 Meter hohe Schornsteine, Pfeiler und Säulen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 m2

Zur korrekten Berechnung der Wohnfläche müssen Sie also nicht ausschließlich den Zollstock an den erlaubten Stellen anlegen, sondern auch den Taschenrechner mit den angemessenen Prozentsätzen bemühen. Das kann Sie ganz schön ins Schwindeln bringen.

Und damit ist nicht nur der Drehwurm durch die mathematisch anspruchsvolle sowie unbedingt gesetzeskonforme Kalkulation gemeint – sondern auch der Schwindel im Sinne von Betrug, wenn Ihnen als Vermietungseinsteiger versehentlich ein Fehler unterläuft und Sie die Wohnfläche sowie – damit einhergehend die Miete – zu hoch ansetzen. Unwissenheit schützt ja bekanntlich nicht vor Strafe.

was gehört zur Wohnfläche

Aber: Lassen Sie sich nicht von Befürchtungen kommandieren. Setzen Sie stattdessen etwas Handfestes dagegen – und zwar ganz einfach dieses:

Nach der Lektüre Ihres kostenlosen Ratgebers „Selbst eigene Immobilie erfolgreich vermieten“ sind Sie nicht mehr wie ein Flugzeug ohne Landebahn – ganz im Gegenteil: Ihnen fliegt das gebündelte Gewusst-wie der Vermietung einfach so zu.

Oder vertiefen und perfektionieren Sie Ihr Wissen mit dem XXL-Könner – Ihrem ImmoCoach Hakan Citak – bis Sie Ihre Immobilie auf rechtssicheren Beinen vermieten. Sie sind lediglich ein Buch „Immobilie selbst vermieten – wie Sie Ihre Immobilie ohne Makler gekonnt und einträglich vermieten“ davon entfernt.

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