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vermietete Wohnung verkaufen

Sie nehmen die Herausforderung an, als Privatverkäufer Ihre vermietete Wohnung verkaufen zu wollen? Dann machen Sie sich bitte auf einen nicht zu unterschätzenden Schwierigkeitsgrad gefasst, der nur mit fundiertem Know-how zu bewältigen ist.

Lediglich solides Hintergrundwissen in allen Feinheiten des mühevollen Prozesses bringt Sie zum gewünschten Ziel, einen tatsächlich passenden Käufer zu finden sowie Ihre vermietete Wohnung verkaufen zu können – und das zum Bestpreis.

Damit Sie keine ungewollten Patzer machen und Zeit, Nerven sowie Ihr Geld verlieren, sollten Sie sich unbedingt mit dem Thema „vermietete Wohnung verkaufen“ auseinandersetzen. Wir helfen Ihnen dabei.

Vermietete Wohnung verkaufen – wichtige Vorüberlegungen

Seien Sie sich bitte über Folgendes im Klaren: Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie im Schnitt mit einem bis zu 30 % geringeren Verkaufserlös gegenüber dem freier Wohnungen rechnen. Letztere erfreuen sich einer weitaus stärkeren Nachfrage. Zudem stecken noch mehr Kniffligkeiten in dem Projekt „vermietete Wohnung verkaufen“, wie Sie weiter unten noch von Ihrem kenntnisreichen ImmoCoach Hakan Citak erfahren werden. Wenden wir uns erst einmal dieser Frage zu:

An wen werden Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen?

Hier ist eine eindeutige Antwort vonnöten, sonst tanzen Sie auf mehreren Hochzeiten. Wenn nicht Ihr jetziger Mieter die Wohnung kaufen kann bzw. will, müssen Sie sich entscheiden, ob der Käufer ein Selbstnutzer oder ein Kapitalanleger sein soll. Bei allen drei Zielgruppen haben Sie unterschiedliche Aspekte zu berücksichtigen.

1. Der aktuellen Mieter

Wenn Ihr Entschluss felsenfest steht, Ihre vermietete Wohnung verkaufen zu wollen, sind Sie verpflichtet, sich als allererstes an Ihren derzeitigen Mieter zu wenden, da er ein sog. Vorkaufsrecht hat. Nur wenn er dieses nicht in Anspruch nimmt, können Sie folgende Personenkreise ansprechen:

2. Die Selbstnutzer

Obwohl diese Zielgruppe für Sie im Erfolgsfall eine attraktive Lösung wäre, wird es hier allerdings leider kompliziert, denn: Das Gesetz schützt Ihren Mieter. Er kann weder von Ihnen noch vom künftigen Käufer einfach so vor die Tür gesetzt werden und letzterer muss den bestehenden Mietvertrag auch 1:1 so übernehmen, wie er ist. Nur die eigenständige Kündigung des Mieters wäre eine Lösung.

Oder die Anmeldung des Eigenbedarfs. Doch dieses Anliegen wird vom Gericht nur anerkannt, wenn es hinreichend begründet ist und einer eventuellen gerichtlichen Überprüfung standhalten kann – was in den meisten Fällen nicht zutrifft. Das Interesse potenzieller Selbstnutzer, sich eine vermietete Wohnung verkaufen zu lassen, ist deshalb verschwindend gering, denn: Dieses Vorgehen kann nicht nur Zeit, sondern ebenfalls Geld kosten und auch das Datum des Einzuges ist nicht genau festzulegen.

3. Die Kapitalanleger

Diese Option steht unter einem besonders guten Stern, allerdings müssen Sie den Investor davon überzeugen, dass sich sein Kapitaleinsatz auch tatsächlich lohnt. An diese Zielgruppe kommen Sie jedoch nicht ganz so einfach heran. Und selbst wenn Ihnen das gelingt, müssen Sie klar und verständlich in Aussicht stellen können, dass eine interessante Rendite zu erwirtschaften ist. Hier spielt nicht die Schönheit der Immobilie eine Rolle, sondern ausschließlich der schnöde Mammon. Das – und nur das – ist Ihr zugkräftiges Verkaufsargument und: Sie müssen Ihrem potenziellen Käufer unbedingt folgende Fragen hieb- und stichfest beantworten:

Welche Renditen kann er erwarten?

Plus: Wie kann der Wertzuwachs, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, in den Folgejahren aussehen? Um das auch wirklich auf den Punkt bringen zu können, benötigen Sie jedoch reichlich Fachwissen und eine exakte Kenntnis des lokalen Immobilienmarktes. Sollten Sie sich hier unsicher sein, wägen Sie bitte ab, ob Sie sich nicht doch einen kundigen Experten mit ins Boot holen, um Ihr Projekt „vermietete Wohnung verkaufen“ in den einträglichen Hafen zu bringen.

Wie Sie die Eigenkapitalrendite berechnen

Bei dieser umfangreichen Kalkulation müssen Sie verschiedene Werte einbeziehen. In groben Zügen gesagt, stellen Sie zwei Aspekte gegenüber:

  • Ihre Ausgaben: Kaufpreis und -nebenkosten, Tilgungszins Ihres Finanzierungsdarlehens sowie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten
  • Ihre Einnahmen: die Miete

Dividieren Sie die Einnahmen durch die Ausgaben, ergibt sich daraus die Rendite in Prozent.

Bei einer deutlich positiven Bilanz haben Sie Ihrem Interessenten gegenüber eine verkaufsfördernde Handhabe. Doch selbst wenn das Ergebnis negativ ausfällt, kann sich die Investition für ihn noch lohnen. Warum ist das so?

Weil Ihr Käufer den Verlust der Einnahmen bei der Steuererklärung absetzen und somit die Steuerschuld senken kann. Koppelt er daran den Plan, die Wohnung z. B. in zehn Jahren lukrativ wieder zu verkaufen, muss er zwar eine kurzfristige Einbuße verzeichnen, kann jedoch langfristig Gewinne erzielen.

Mit der Bewertung steht und fällt Ihr Vorhaben „vermietete Wohnung verkaufen“

Investoren sind zumeist schlaue Füchse. Für sie zählen nur Daten, Fakten und: Zahlen. Dazu gehört auch der Kaufpreis. Pokern Sie zu hoch, nimmt der Verkauf im besten Falle unnötig viel Zeit in Anspruch. Wenn es aber hart auf hart kommt, verjagen Sie die Interessenten. Stapeln Sie hingegen zu tief, werden Sie zwar Ihre vermietete Wohnung wahrscheinlich verkaufen können, fahren dabei aber finanzielle Verluste ein.

Wollen Sie kein Risiko eingehen, nutzen Sie die von erfahrenen Profis herangezogenen Methoden und ermitteln nach den Deutschen Wertermittlungsrichtlinien den Ertrags-, und den Vergleichswert.

Generell stellt die die Immobilienbewertung eine große Herausforderung dar. Bei Kapitalanlagen bzw. vermieteten Immobilien aber ist sie weitaus komplexer. Wollen Sie sich auf sicheres Terrain begeben und vermeiden, Geld zu verlieren bzw. auf Ihrer Wohnung sitzen zu bleiben, können wir Ihnen folgende günstige Gelegenheiten bieten:

Wenn Sie es jedoch ganz genau wissen wollen und den Anspruch haben, Ihre vermietete Wohnung verkaufen zu können, wie ein qualifizierter Makler es tut, dann

  • bedienen Sie sich doch einfach Ihrer Online Akademie und belegen den „Online Kurs Immobilie verkaufen“. In nur rund 11 Stunden an nur einem Wochenende werden Sie einen Aha-Effekt nach dem anderen haben und zu guter Letzt Ihre vermietete Wohnung verkaufen wie ein alter Hase – selbstverständlich zum Bestpreis.
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