Sie wagen sich an das umfangreiche Projekt „vermietetes Haus verkaufen“? Hut ab, denn Sie haben sich eine Menge vorgenommen.
Inhalte dieses Ratgebers
- Wirtschaftlicher Einsatz des Verkaufserlöses
- Wem können Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen?
- Bevor Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen: Wie steht es mit den Besichtigungen?
- Was muss im Kaufvertrag stehen, damit Sie juristisch einwandfrei Ihr vermietetes Haus verkaufen können?
- Nicht ganz unproblematisch: wegen Eigenbedarf kündigen und dann verkaufen
- Nutzen Sie meine Profitipps:
Da bei solch einem Vorhaben jedoch der Teufel im Detail steckt und die kleinste Wissenslücke schwerwiegende Konsequenzen zur Folge haben kann, lassen Sie sich doch einfach vom immobiliengewandten ImmoCoach Hakan Citak unter die Arme greifen und beherzigen Sie folgende hilfreichen Insider-Tipps. So vermeiden Sie einen holprigen Start, erleichtern sich das anschließende aufwändige Procedere und können gelungen Ihr vermietetes Haus verkaufen – zum bestmöglichen Preis.
Wenn Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen, wird gebundenes Eigenkapital frei, das Ihnen dann für andere Zwecke zur Verfügung steht.
Sollten Sie dieses Geld nicht benötigen, um
- z.B. Schulden abzuzahlen,
- für das Alter mit einer lebenslangen Rente durch eine einmalige Einzahlung in eine Fondspolice vorzusorgen o. ä.
- oder haben Sie das Haus geerbt,
können Sie von lukrativen Investitionsmöglichkeiten profitieren.
Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Sie sämtlichen Stolpersteinen, die Ihr Plan „vermietetes Haus verkaufen“ durch die Komplexität mit sich bringt, geschickt ausweichen und sich bestens vorbereiten.
Wirtschaftlicher Einsatz des Verkaufserlöses
Orientieren Sie sich an Großinvestoren, die Ihr Kapital nicht etwa in Einfamilien- oder Doppelhäuser, sondern in Zinshäuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeobjekte stecken. Wenn Sie den besten Kaufpreis ermittelt haben – das ist ein kniffliges Unterfangen – und zu diesem Ihr vermietetes Haus verkaufen, könnten Sie z. B. in mehrere Eigentumswohnungen investieren, diese dann vermieten und so eine deutlich höhere Mietrendite erzielen. Dieser Schritt würde auch die Instandhaltungskosten, die bei einem Haus höher sind, minimieren. Darüber hinaus ersparen Sie sich eine Menge Arbeit – wie z. B. die Pflege des Gartens – und können der Hausverwaltung die fachmännische Betreuung überlassen.
Alternativ haben Sie die Möglichkeit, Ihr Vermögen zu vermehren, indem Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen und mit dem so erwirtschafteten Geld über entsprechende Investmentfonds für Ihre Zukunft sorgen.
Welcher Weg für Sie gangbar ist, entscheidet Ihre persönliche finanzielle Situation, ob Sie bereits Kapitalanleger sind und auch, welchen Kaufpreis Sie tatsächlich erzielen. Ein Finanzberater kann Ihnen dabei hilfreich zur Seite stehen und Sie bezüglich der steuerlichen Vor- und Nachteile verschiedener Anlagemöglichkeiten beraten.
Wem können Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen?
1. Die meisten Menschen erwerben ein Haus, um es selbst zu beziehen. Wie können Sie auf dieser Basis Ihr vermietetes Haus verkaufen? Kurz gesagt: Indem Sie mit einem Preisabschlag von rund 20 bis 30 Prozent rechnen. So bieten Sie einen Kaufanreiz, der den Interessenten eher das Risiko eingehen lässt, eine nötige Eigenbedarfskündigung anzukurbeln, bei der es noch nicht einmal sicher ist, ob diese auch vom Gericht anerkannt wird. Zudem fühlt er sich so auch für die zeitweilige Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, die Kündigung desselben und den sich hinziehenden Einzugstermin entschädigt.
Das ist natürlich keine positive Aussicht, denn Sie verlieren viel Geld. Suchen Sie deshalb als erstes das Gespräch mit Ihrem Mieter, in dem Sie ihm mitteilen, dass Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen wollen. Möglicherweise spielt er ja mit dem Gedanken, umzuziehen. Erklärt er sich jedoch nicht mit dem Auszug und einem Auflösungsvertrag einverstanden, könnten Sie versuchen, ihn mit einem für Sie beide vertretbaren Betrag umzustimmen. Je nach Höhe ist diese Auslage durch den nun höheren Verkaufspreis wieder hereinzuholen.
2. Im Idealfall zieht Ihr aktueller Mieter in Erwägung, selbst Eigentümer zu werden. Dann können Sie natürlich auch diesem Ihr vermietetes Haus verkaufen. Allerdings kann er sich nicht auf das sog. Vorkaufsrecht berufen. Dieses gilt nur für Mieter von Eigentumswohnungen.
Bevor Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen: Wie steht es mit den Besichtigungen?
Sie als Eigentümer und auch beauftragte Immobilienmakler haben trotz der Vermietung ein sog. Hausbesichtigungsrecht, durch das Sie das Haus zu diesem Zweck betreten dürfen – jedoch nur in Absprache mit Ihrem Mieter inklusive Terminabstimmung, die er auch bestätigen muss. Dabei besagt das Gesetz, dass er Ihnen nur einmal wöchentlich während ca. zwei Stunden Einlass für Besichtigungen gewähren lassen muss – und das am Vor- oder Nachmittag, nicht aber am frühen Morgen oder spät am Abend. Stimmen Sie Ihren Mieter gnädig und vermeiden Sie Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen, denn: Ist er genervt, kann die dadurch gestörte Atmosphäre den Erfolg der Besichtigung vereiteln. Zu guter Letzt prüfen Sie bitte, ob Ihr Mieter vielleicht verreisen will und in seiner Abwesenheit keine Besichtigungen duldet.
Was muss im Kaufvertrag stehen, damit Sie juristisch einwandfrei Ihr vermietetes Haus verkaufen können?
Zunächst sollte klar und deutlich ausgedrückt werden, dass es sich bei dem Kaufgegenstand um ein vermietetes Haus handelt. Weiterhin sind die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag anzuführen. Um abschließend Klarheit zu schaffen, ist es darüber hinaus ratsam, sämtliche verbindliche Vereinbarungen hinsichtlich der Mietzahlungen, Betriebskosten und der Kaution in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Nicht ganz unproblematisch: wegen Eigenbedarf kündigen und dann verkaufen
Grundsätzlich können Sie den Mietvertrag wegen Eigenbedarf beenden.
Das ist aber mit einigen Hürden verbunden, die Sie bzw. Ihr Käufer nehmen müssten:
- Die vertraglich festgesetzte Kündigungsfrist ist einzuhalten.
- Laut Paragraph 573 BGB müssen Sie den Nachweis eines berechtigten Interesses erbringen. Dieses liegt dann vor, wenn Sie das Haus für sich, Ihre Verwandten oder Personen, mit denen Sie zusammenwohnen – z. B. Ihren Lebensgefährten und dessen Sprösslinge – nutzen wollen. Das allein genügt jedoch noch nicht:
- Sie brauchen auch eine gute Begründung, z. B. einen Arbeitsplatzwechsel oder die Aufnahme von pflegebedürftigen Angehörigen etc. und das Haus muss dann von den Personen mindestens drei Jahre bewohnt werden.
- Gelegentlich kommt es zu einer gerichtlichen Überprüfung. Das nimmt nicht nur Zeit in Anspruch, sondern kann auch zu einer Ablehnung führen.
- Stellt die Situation des Mieters einen Härtefall dar, hat er das Recht, Widerspruch einzulegen.
- Eine Eigenbedarfskündigung befristeter Mietverträge ist nicht möglich.
Übrigens: Wer eine Schein-Eigenbedarfskündigung anmeldet, riskiert eine Schadenersatzklage seitens des Mieters – und möglicherweise seinen Wiedereinzug.
Nutzen Sie meine Profitipps:
Wenn Sie Ihr vermietetes Haus verkaufen wollen, ohne ein hohes Risiko einzugehen, weil Sie noch auf wackeligen Füßen stehen, dann sichern Sie sich doch einfach sattelfestes Hintergrundwissen mit:
- gebündeltem Know-how aus Ihrem kostenlosen Ratgeber „Immobilie richtig verkaufen“
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