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Marktmiete

Marktmiete – was ist das genau? Sie haben die Marschroute gewählt, Ihre Immobilie privat zu vermieten und dabei auf die Unterstützung eines versierten Maklers zu verzichten? Weil Sie sonst ­– laut des derzeit gültigen Bestellerprinzips – für dessen Provision in Ihre eigene Tasche greifen müssten? Diese Rechnung kann aufgehen, muss aber nicht, denn: Im Alleingang liegt nicht nur eine stramme Strecke und harte Arbeit vor Ihnen. Auch wirft das Gelingen des kniffligen Vermietungsprozesses viele Fragen auf, die – falsch oder nur halbwissend beantwortet – einen Anfänger und sogar einen Fortgeschrittenen heftig ausbremsen können. Dabei müssen Sie sich u. a. mit dem heiklen Thema „Wie lege ich die optimale Miete unter dem wachsamen Auge des Gesetzes fest?“ beschäftigen.

Dazu gehören sowohl die vielschichtigen Begriffe Mietspiegel und Mietpreisbremse als auch die – nach § 558 BGB geregelte – ortsübliche Vergleichs- sowie die Marktmiete. Zwischen letzteren beiden liegt eine nicht unerhebliche Abweichung, die Ihnen Ihr ImmoCoach Hakan Citak – der Mann für alle Immobilienfälle – nun auseinandersetzt, um Ihren Blick für das Wesentliche zu schärfen.

Definition Marktmiete – Was ist die Marktmiete?

Mit ihr wird der Mietzins beziffert, den Sie auf Grundlage der Ist-Situation am Markt durchsetzen könnten. Er entspringt dem marktwirtschaftlichen Prinzip des Angebotes und der Nachfrage. Befindet sich demnach Ihre Immobilie in einer stark gefragten Lage, kann die Nachfrage den Bedarf nicht decken. Infolgedessen wäre es Ihnen als Vermieter möglich, eine höhere Miete zu verlangen – was bei einer gering nachgefragten Immobilie eher wenig Sinn machen würde.

Die Marktmiete ist also genau genommen der Mietpreis, auf den Sie sich mit Ihrem Mieter für die Überlassung der Mietsache einigen. Sie ist also eindeutig von der ortsüblichen Vergleichsmiete, die bei der Verkehrswertermittlung als Grundlage für die marktüblich erzielbaren Erträge nach dem Ertragswertverfahren herangezogen wird, abzugrenzen.

Marktmiete berechnen – Wieso die Marktmiete die ortsübliche Vergleichsmiete abhängt

Ziehen Sie den Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heran, leitet sich das Ergebnis aus den Durchschnittsmieten der vergangenen Jahre ab.

Existiert nun in Ihrer Stadt oder Ihrer Gemeinde keine diesbezüglich zeitgemäße Version, weil der Mietspiegel nicht – wie bei Großstädten üblich – in regelmäßigem Turnus von z. B. zwei Jahren aktualisiert wird, verkompliziert dieser veraltete Stand Ihnen natürlich die Kalkulation der sogenannten richtigen Miete.

Zudem werden der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht nur Neu-, sondern auch Bestandsmieten zugrunde gelegt. Daraus folgt, dass der durch diese Methode definierte Betrag

der Marktmiete zumeist hinterherhinkt.

Dabei resultiert die ortsübliche Vergleichsmiete daraus, dass

  • Parallelen gezogen werden zwischen ähnlichem Wohnraum
  • gängige wohnwertmindernde bzw. -steigernde Aspekte wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit sowie Lage inklusive energetischer Merkmale einander gegenübergestellt werden

Je nach Gemeinde kommt es darauf an, welche Entgelte vereinbart oder – von Anhebungen nach § 560 abgesehen – abgewandelt worden sind. Eine Ausnahme bildet solcher Wohnraum, dessen Miethöhe per Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage geregelt worden ist.

Weshalb die Bestandsmiete sich ebenfalls von der Marktmiete unterscheidet

Bei Letzterer handelt es sich um die Summe, welche Sie durch eine Neuvermietung erwirtschaften könnten – diese spiegelt die zum Stichtag am Markt existierenden durchschnittlichen Abschlussmieten für vergleichbaren Wohnraum wider. Viele Privatvermieter gehen davon aus, dass es sich mit der Bestandsmiete genauso verhält wie mit der Marktmiete – und sind damit auf einem der vielen Holzwege, die der Vermietungsprozess – vor allem für Nichtexperten – leider mit sich bringt, denn:

De facto beschreibt die Bestandsmiete, welche monatliche Zahlung bei einem bereits bestehenden Mietverhältnis vereinbart bzw. während der Vertragslaufzeit angepasst wurde. Diese Mieten aus (modifizierten) Altverträgen sind üblicherweise niedriger als solche, die bei einer Neuvermietung berechnet werden. Daraus ergibt sich, dass die Marktmiete, die rein aus der aktuellen Marktlage hervorgeht – mit wenigen Ausnahmen – über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, welche ein Mix aus alt und neu ist.

Warum Sie aufpassen müssen wie ein Schießhund, wenn Sie statt der ortsüblichen Vergleichsmiete die Marktmiete ansetzen

Sollten Sie stolzer Besitzer einer Immobilie sein, deren Lage sich einer hohen Nachfrage erfreut und gesetzt den Fall, Sie können sich auf keinen Up-to-date-Mietspiegel berufen, ist es Ihnen möglich, sich der Marktmiete zu bedienen – so wie es kundige Makler auch tun.

Marktmiete - örtliche Vergleichsmiete

Diese müssen sich nicht unbedingt an der ortsüblichen Vergleichsmiete langhangeln, sondern können sich an tatsächlichen Marktmieten orientieren. Im Zuge dessen führen sie auch eine gewissenhafte Wettbewerbsanalyse durch, denn: Die Konkurrenz schläft nicht und Ihre zu vermietende Immobilie hat Rivalen am Markt.

Sollten Sie also mit einem Profi gleichziehen wollen und die Marktmiete ins Boot holen, ist es jedoch ein absolutes Muss, dass Sie die Gesetzgebung im Fokus behalten:

Marktmiete und die Wesentlichkeitsgrenze – sehen Sie sich vor

  • Der § 5 WiStG bei Vermietung von Wohnraum diktiert Ihnen eine Obergrenze, die maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Veranschlagen Sie die Marktmiete darüber hinaus, machen Sie sich strafbar. Das kann Sie bis zu 50.000 Euro kosten.
  • Sollten Sie die Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigen, sieht der § 291 StGB darin einen Mietwucher und Sie stehen mit einem Bein im Gefängnis.
  • Ist in Ihrer Stadt oder Region die Mietpreisbremse aktiv, liegt das Limit der Überziehung bei 10 Prozent – es sei denn, es geht bei Ihrer Erstvermietung um eine umfassend modernisierte Immobilie oder einen Neubau. Dann fällt Ihr Hab und Gut nicht unter diese Regelung.

Sicherlich ist es verlockend für Sie, mit der Marktmiete bis zu 20 Prozent monatlich mehr auf dem Konto verbuchen zu können. Aber auch hier müssen Sie Augen haben wie ein Luchs und den Markt kritisch darauf prüfen, ob dieser eine solche Miete überhaupt hergibt. Sonst wird Ihre Immobilie höchstwahrscheinlich nicht vermietet – schon gar nicht effektiv, sondern eher zur Zentnerlast.

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