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Verkehrswert berechnen

Verkehrswert berechnen – Anleitung vom Immocoach Hakan Citak. Als Immobilienbesitzer haben Sie sich dazu entschieden, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Sind Sie auch gut vorbereitet? Haben Sie alle Unterlagen parat, um Ihren Kaufinteressenten fachkundig Rede und Antwort stehen zu können? Sich intensiv mit den wichtigen Begrifflichkeiten „Vorfälligkeitsentschädigung“ und „Spekulationssteuer“ etc. auseinandergesetzt? Alle anderen notwendigen Schritte eingeleitet und vor allem: den Verkehrswert Ihrer Immobilie tatsächlich akkurat ermittelt?

Wussten Sie, dass mit dem letzten Punkt Ihr Verkauf steht und fällt? Viele Privatverkäufer neigen dazu, den Kaufpreis emotional festzusetzen. Deshalb pokern sie zu hoch und verwandeln ihre Immobilie ungewollt in einen Ladenhüter. Manche hingegen stapeln zu tief und müssen so schmerzhafte finanzielle Verluste verbuchen.

Um Ihnen den korrekten Weg zu zeigen, wie Sie den tatsächlich exakten Angebotspreis ermitteln können, klärt Ihr Richtungsweiser ImmoCoach Hakan Citak Sie im Folgenden darüber auf, wie Sie den Verkehrswert bzw. den Marktwert berechnen. Beide Begriffe sind im Übrigen identisch.

Verkehrswert berechnen – Gesetz, Marktpreis, Marktwert

  1. Marktwert Immobilie berechnen – was sagt das Gesetz?

Mit dem Verkehrswert berechnen Sie den Betrag, zu dem Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung aller Voraussicht nach am Markt verkaufen können – laut Baugesetzbuch § 194, BauG:

“… im gewöhnlichen Geschäftsverkehr …“ – siehe weiter unten.

Der Verkehrswert ist das maßgebliche Fundament für Ihre Angebotspreis-Gestaltung.

Wenn Sie den Marktwert berechnen wollen – und zwar eigenständig, sprich: ohne Makler, müssen Sie laut der Deutschen Wertermittlungsrichtlinien die an die aktuelle Marktsituation angepassten Bedingungen berücksichtigen.

  1. Verkehrswert Immobilie berechnen kontra Marktpreis

„Verkehrswert berechnen“ und „Marktwert berechnen“ bedeuten zwar dasselbe, der Marktpreis aber ist etwas ganz anderes, denn:

Bieten Sie Ihre Immobilie z. B. nur Ihren Freunden, Bekannten oder lediglich innerhalb einer Zwangsversteigerung an, ist die Nachfrage dadurch zu sehr begrenzt. Das bedeutet per Gesetz keinen “gewöhnlichen Geschäftsverkehr” mehr. Somit ist fraglich, ob Sie einen Marktwert berechnen können, der auch nur annähernd dem tatsächlichen Angebotspreis entspricht.

Ist aber z. B. Ihre Immobilie äußerst gefragt und ein Kaufinteressent aus diesem Grunde bereit, seinen Liebhaberpreis hinzublättern, kann auf der anderen Seite der tatsächlich realisierte Marktpreis auch über dem liegen, was Sie als Verkehrswert berechnen konnten. Demnach könnte der Verkaufspreis höher als Verkehrswert sein.

  1. Gibt es eine Immobilienbewertung Formel, um den Marktwert berechnen zu können?

Wenn Sie adäquat den Verkehrswert berechnen wollen, stehen Ihnen – je nach Art Ihrer Immobilie – drei Verfahren zur Verfügung, die regelmäßig von erfahrenen Maklern früchtetragend genutzt werden:

Marktwert berechnen: das Vergleichswertverfahren

Dieses setzen Sie insbesondere dann ein, wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück besitzen. Hier können Sie den Marktwert berechnen, indem Sie Kaufpreise aus nächster Vergangenheit und vergleichbarer Immobilien heranziehen. Dabei ist es von Vorteil, wenn Sie sich an der Kaufpreissammlung Ihres örtlichen Gutachterausschusses orientieren, die sämtliche – tatsächlich gezahlte – Kaufpreise auflistet. Genügen die Referenzwerte und sind diese auch aussagekräftig, können Sie mit einem sehr guten Ergebnis den Verkehrswert berechnen.

Marktwert berechnen: das Ertragswertverfahren

Sind Sie Eigentümer einer Immobilie, die Erträge erwirtschaftet – z. B. einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Gewerbegebäudes – können Sie den Verkehrswert berechnen durch

  • den Boden- und
  • den Gebäudeertragswert

Dabei stellen Sie u. a. Ihre Mieteinnahmen Ihren Bewirtschaftungskosten gegenüber.

Diese Art, den Marktwert berechnen zu wollen, stellt hohe fachliche Ansprüche. Wenn Sie sich dem nicht gewachsen fühlen und keinen Verlust riskieren wollen, sollten Sie besser einen fähigen Experten hinzuziehen.

Verkehrswert berechnen: das Sachwertverfahren

Verkehrswert berechnen Immobilie

Mit diesem können Sie den Marktwert berechnen, wenn Sie Besitzer einer vermieteten oder auch freien Immobilie sind. Profis wenden diese Technik vornehmlich bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern an. Der Verkehrswert resultiert hier aus der Summierung von Boden- und Gebäudesachwert. Der Bodenwert ergibt sich aus den Bodenrichtwerten. Dieses Verfahren richtet sein Hauptaugenmerk auf die Substanz Ihrer Immobilie für Banken eine besonders sichere Determinante.

Wollen Sie wie ein Profi vorgehen, dann prüfen Sie bitte, ob es sinnvoll ist, zwei der beschriebenen Methoden gleichzeitig anzuwenden. So werden Sie den Marktwert berechnen, indem Sie den jeweiligen Durchschnittswert ermitteln.

  1. Welche Faktoren müssen Sie einbeziehen, um den Verkehrswert berechnen zu können?

Den Marktwert berechnen Sie durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Je knapper ersteres ist und je besser zweiteres, desto höher fällt der Verkehrswert aus.

Dieser richtet sich u. a. nach

  • dem Bodenrichtwert
  • dem Wert sowie
  • den Nutzungsmöglichkeiten Ihrer Immobilie

Ist diese frei und selbstnutzbar, spielen, wenn Sie den Marktwert berechnen – neben dem Bodenwert – diese Punkte eine Rolle:

  • Auf wie viele Quadratmeter beläuft sich Ihre Wohn- und Nutzfläche?
  • In welchem Baujahr ist Ihre Immobilie entstanden?
  • Welche Ausstattung findet sich vor?
    Etwa bei einer Wohnung: In welcher Etage liegt sie? Gibt es einen Balkon, Fahrstuhl, eine Tiefgarage u. s. w.?
    Oder bei Häusern: Existiert ein Keller? Wie viele Kinderzimmer und welche Ausbaumöglichkeiten sind vorhanden etc.?
  • In welchem Zustand befindet sich Ihre Immobilie? Bedarf sie z. B. einer Renovierung oder ist sie gepflegt bzw. gar neuwertig u. s. w.?
  1. Verkehrswert berechnen: Welche Unterlagen benötigen Sie?

Ihnen müssen diese Dokumente vorliegen, damit Sie den Marktwert sorgfältig berechnen können:

  • Grundbuchauszug
  • Lageplan und Flurkarte
  • Baubeschreibung
  • Grundrisse, Schnitte, Baupläne
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis

Besitzen Sie Wohnungseigentum, dann sind diese Unterlagen hinzuzuziehen:

  • Wirtschaftsplan
  • Teilungserklärung
  • Wohngeldabrechnung
  • die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Erzielen Sie Erträge aus Ihrer Immobilie, sind vonnöten:

  • die Mietaufstellung
  • der Mietvertrag
  • die Bewirtschaftungskosten

Und müssen Sie Rechte sowie Lasten bewerten, haben Sie dies einzubeziehen:

  • notarielle Urkunden
  • Eintragungen wie z. B. die von Wohn- und Wegerechten etc.

Dass Sie fein säuberlich den Marktwert berechnen müssen, um diese wirklich gewinnbringend verkaufen zu können, ist zwar von enormer Bedeutung, aber auch nur ein Teil des Riesenpuzzles „erfolgreicher und lukrativer Immobilienverkauf“. Das aufwändige Procedere in seiner umfassenden und mitunter verwirrenden Gesamtheit ist ein taktisches Kalkül, dass Ihre hundertprozentige Gewissenhaftigkeit erfordert. Der kleinste Fehltritt könnte dafür sorgen, dass Ihre Rechnung falsch oder gar nicht aufgeht.

Warum gehen Sie für Ihre positive Verkaufsbilanz nicht nach allen Regeln der Maklerkunst vor?

Wie das geht? Ganz einfach, so:

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