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Richtigen Vermietungsmakler finden

Sicherlich haben Sie sich schon sehr intensiv mit dem Thema der Privatvermietung beschäftigt und sich für die Beauftragung eines Maklers entschieden. Wie aber kommen Sie dahinter, ob Sie es mit einem echten Profimakler für Ihre Immobilie zu tun haben?

Wie Sie den richtigen Vermietungsmakler finden – 14 Fragen, die Sie einem Makler definitiv stellen sollten, um keine bösen Überraschungen zu erleben 

Damit Sie den Richtigen Vermietungsmakler finden, sollten Sie die folgenden Auskünfte beherzt einholen, denn: Ein kompetent arbeitender Makler muss noch lange nicht der geeignete für Ihre Immobilie sein. 

1. Lokale Kenntnisse?

„Wie viele Immobilien haben Sie bisher in unserer Nachbarschaft vermietet?“

Ist der Vermietungsmakler in Ihrer Region bereits mehrfach tätig gewesen und weiß vor Ort bestens Bescheid? Das ist ein entscheidender Aspekt, da nur jemand, der schon länger und erfolgreich im direkten Umfeld Ihrer Immobilie vermietet hat, auch über das notwendige Verständnis der lokalen Gegebenheiten verfügt. Er ist umfassend über den regionalen Immobilienmarkt informiert und analysiert ständig die dort angebotenen Mietpreise und deren Entwicklung. Vielleicht punktet er sogar mit seinem eigenen lokalen Immobilienmarktbericht?

Auch in Bezug auf Angebot und Nachfrage wird er immer auf dem neuesten Stand sein. Sollte das nicht der Fall sein, fragen Sie ihn, warum er sich denn zutraue, Ihre Immobilie erfolgreich vermieten zu können. 

Grundsätzlich ist es ratsam, eher dem regional arbeitenden Makler den Vorzug geben, denn:

Dieser wird Ihre Immobilie besser vermieten, da auch seine vorgemerkten Suchkunden, die sich in Ihrem Umkreis niederlassen wollen, wesentlichen zum Gelingen des Unterfangens beitragen. Prüfen Sie anhand seiner Website, wo er welche Immobilien aktuell anbietet. Werfen Sie dabei auch einen Blick auf die Referenzimmobilien. Er hat schließlich in seinem Tätigkeitsgebiet einen Namen. Wird er in der direkten Nachbarschaft empfohlen?

Ein Merkmal regional sehr großflächig arbeitender – und damit in Ihrer Gegend eher weniger bekannter – Makler hingegen ist es, dass sie mal hier und mal da einen Auftrag erhalten – vielleicht sogar, weil deren Arbeitsweise sonst keinen weiteren Zuspruch findet? Genau das müssen Sie herausfinden. Fragen Sie nach, wo denn bisher die meisten Immobilien vermietet wurden und wann das letzte Mal in Ihrer unmittelbaren Umgebung.

2. Präsenz und Präsentation?

„Wo befinden sich Ihre Geschäftsräumlichkeiten?“

Erfolgreiche Immobilienmakler haben entweder ein Ladenlokal oder ein Büro. Es ist meist gut zu erreichen und sichtbar für Vermieter sowie Mietinteressenten. So wird Ihre Immobilie schon mal hier im rechten Licht präsentiert. Auch und besonders die Website des Maklers verrät eine Menge über ihn bzw. sein Unternehmen. Ist es eine professionelle Homepage mit reichlich Mehrwert für den Kunden oder sieht es nach einer selbst gemachten Seite aus? 

Ein Makler, der sehr viel Geld für sein Unternehmen und dessen Präsenz aufwendet, wird auch gerne in das Marketing Ihrer Immobilie investieren – weil er in der Lage ist, dies zu können. 

3. Spezialisierung?

„Welche Immobilien vermitteln Sie generell?“

Konzentriert sich der Makler auf bestimmte Immobilientypen? Sprich: Vermittelt er überwiegend privatgenutzte Wohnungen und Häuser oder eher Renditeobjekte? Wie sieht es mit Gewerbeimmobilien aus? Ist er auch als Wohnungsvermietungsmakler tätig? Ein Makler, der sich nicht auf eine Kategorie festgelegt hat und in seinem Portfolio alles Erdenkliche anbietet, wird vermutlich nicht der richtige sein. Daher rate ich von den „Bauchladen-Maklern“ eher ab. 

4. Referenzen? 

Neben den Referenzen auf seiner Website sollten Sie sich vorab auch die Bewertungen des Immobilienmaklers auf Google anschauen und sich die einzelnen Kommentare genauer durchlesen. Zudem gibt es Bewertungsportale. Hier berichten Kunden über ihre Erfahrungen und geben Einschätzungen ab. Darunter finden sich auch viele regionale Beurteilungen.

Wenn Sie auf diese Weise kaum Informationen über den Makler finden sollten, können Sie ihn auch direkt ansprechen: 

„Was sagen Ihre bisherigen Auftraggeber über Sie, dürfen wir diese anrufen?“

Ein Profimakler wird keinerlei Probleme damit haben, seine bisherigen Klienten zu fragen, ob ein potenzieller Auftraggeber – in diesem Falle Sie – Kontakt zu ihnen aufnehmen darf.

Sie könnten dann die ehemaligen Kunden um folgende Auskünfte bitten:

  • Hat er den gewünschten Mietpreis realisieren können oder gab es Abweichungen?
  • Hat er Sie immer auf dem Laufenden gehalten?
  • Wie lange hat die Vermietungsphase gedauert?
  • Waren Sie mit den Mitarbeitern zufrieden?
  • Haben Sie sich gut aufgehoben gefühlt und wie zufrieden waren Sie mit der Leistung?

5. Ausbildung und Erfahrung?

„Haben Sie den Beruf des Maklers gelernt?“

Die Berufsbezeichnung ‚Makler‘ ist in Deutschland leider nicht geschützt. Aus diesem Grund kann sich nahezu jeder, der sich den Gewerbeschein 34 c besorgt, als Makler versuchen. Fachkenntnisse über Immobilien bzw. deren Vermittlung sind deshalb für so manchen ein Fremdwort. Genau um diesen Typ sollten Sie einen großen Bogen machen. Fragen Sie den Makler, was er für eine Ausbildung genossen hat und seit wann dieser im Immobiliengeschäft tätig ist. Wer über entsprechende – auch mit der Branche verwandte – Berufsabschlüsse und Qualifikationen verfügt, wird Ihnen dies auch gerne bestätigen. Es können Ihnen auch Quereinsteiger begegnen, die allerdings schon seit Jahren erfolgreich im Immobilienvermittlungsgeschäft tätig sind und wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie auf einen erfahrenen und kompetenten Immobilienmakler gestoßen sind, warum nicht? 

6. Mitgliedschaft in Fachverbänden?

„Gehören Sie einem Verband an?“

Diese Frage können Sie dem Makler stellen, müssen es aber nicht. Meistens werden solche, die einem oder mehreren Verbänden angeschlossen sind, das von sich aus schon mitteilen. 

Grundsätzlich ist die Mitgliedschaft wie z. B. im 

  • IVD – Immobilienverband Deutschland, 
  • BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft oder auch 
  • RDM – Ring Deutscher Makler 

positiv einzustufen, denn: 

Diese Makler bilden sich in der Regel durch die angebotenen Weiterbildungsprogramme fort und können somit innerhalb der Verbandsmitgliedschaften auch ein ausgezeichnetes Netzwerk aufbauen. 

Wenn sich allerdings ein Makler ausschließlich hierüber definiert und selbst kaum einen Namen hat, würde ich vorsichtig sein. Denn die Organisationen buhlen um jedes neue Mitglied, um die Verbandskasse zu füllen. 

7. Arbeitsmuster?

„Können Sie uns ein paar Exposés zeigen?“

Fragen Sie den Makler nach Marketingbeispielen anderer Immobilien, die er am Wickel hatte. Dies können Flyer, Bilder von Vermarktungsschildern und vor allem aber Exposés sein. Letztere zeigen Ihnen ganz genau, wie der Makler auch Ihre Immobilie präsentieren wird. 

  • Achten Sie auf die Bilder: Handelt es sich um perspektivisch und lichttechnisch gut in Szene gesetzte Profifotos oder mal eben aus der Hüfte geschossene Schnappschüsse? 
  • Wie sieht es mit der Beschreibung inkl. der Rechtschreibung aus? Lesen sich die Texte frisch und flüssig oder holpern sie und strotzen vor Fehlern? 
  • Gibt es eine ansprechende und originelle Überschrift oder einen zum Gähnen verleitenden Titel? 
  • Verteilt der Makler einfach nur aneinander getackerte Seiten oder handelt es sich hier um ein hochwertiges Exposé in Form eines richtigen Magazins, das die Wertigkeit der Immobilie untermalt?

8. Vermietungs-/Marketingplan?

„Verfügen Sie über einen Vermietungs- bzw. Marketingplan? Können Sie uns erläutern, was wir von Ihnen zu erwarten haben?“

Es gibt Makler, die schießen ein paar Bilder, schreiben einen Zweizeiler, stellen die Immobilie damit auf der eigenen Website ein und inserieren sie in dieser minimalistischen Weise auf einer entsprechenden Internetplattform. Das war‘s, vielmehr passiert hier nicht. 

Solche Makler warten dann einfach auf Anfragen und geben sonst kein Geld für weitere erforderliche Marketingmaßnahmen aus. Das wiederum führt zu einer längeren Interessentensuche und die Vermietung zieht sich unnötig in die Länge. 

Fragen Sie den Makler explizit nach seinem Vermietungs- und Marketingplan: 

  • Wie geht er Schritt für Schritt vor? 
  • Was macht er wann? 
  • Welche Werbemaßnahmen setzt er ein? 
  • Hat er alle seine Leistungen, die er Ihnen schuldet, schriftlich fixiert und gibt Ihnen eventuell sogar eine Leistungsgarantie, die im Maklervertrag zu Ihrer Sicherheit mit aufgenommen wird? 

Wenn er Ihnen kein schlüssiges Konzept vorlegen kann, wie er Ihre Immobilie bewerben wird, dann lassen Sie bitte die Finger weg. 

9. Interessenten?

„Wie gehen Sie mit Interessenten um und wie überprüfen Sie deren Bonität?“

Diese Frage zielt darauf ab festzustellen, was er genau macht und wie er vorgeht, wenn sich Interessenten bei ihm melden. Arrangiert er einfach wahllos Besichtigungstermine oder geht er systematisch vor? Hat er ein schlüssiges Konzept, wie er die Besichtigung Ihrer Immobilie durchführt? 

Sie können von einem Immobilienmakler erwarten, dass er die Interessenten auch anhand deren Bonität aussortiert, denn dies ist eine seiner Kernaufgaben. Er sollte in der Lage sein, durch ein kurzes Telefonat oder persönliches Gespräch deren finanzielle Möglichkeiten und Motive zu erforschen, um dann diejenigen, welche nicht in Frage kommen, zu disqualifizieren. Profimakler beherrschen die entsprechenden Interviewtechniken hierzu. Unkundige Makler hingegen stellen Hinz und Kunz die sensiblen Informationen über Ihre Immobilie zur Verfügung und vereinbaren ohne jeden Plan zahlreiche Besichtigungstermine. Das hat absolut nichts mit Fleiß zu tun, so arbeiten nur Amateure. 

10. Transparenz und Information?

„Wie halten Sie uns während der Vermarktungsphase auf dem Laufenden?“

Sichert Ihnen der Makler ein regelmäßiges Reporting zu und wie informiert er Sie während der Vermietungsphase? Ein Profimakler wird von sich aus dieses Thema ansprechen und Ihnen detailliert darlegen, was sein Leistungsspektrum inklusive welcher Punkte beinhaltet. Er wird Sie regelmäßig über den Stand der Vermarktung informieren. Dazu gehören 

  • die Anzahl der Exposés, die an Interessenten weitergeleitet wurden, 
  • durchgeführte Besichtigungstermine 
  • und Aktivitäten, die zu Marketingzwecken eingeleitet wurden. 

Zudem werden alle erforderlichen Unterlagen von in Frage kommenden Mietern umgehend an Sie weitergeleitet und so weiter und so fort. 

Ist ein Makler nicht bereit, Ihnen in einem regelmäßigen Turnus – sei es wöchentlich, monatlich oder 

nach jeder Besichtigung – per E-Mail oder per Telefon Bericht zu erstatten, dann ist das nicht der richtige Makler für Sie. 

11. Mietpreisermittlung?

„Wie würden Sie den Mietpreis unserer Immobilie ermitteln?“

Bei der Mietpreisermittlung einer Immobilie sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Dabei müssen vorerst fünf Kriterien beurteilt werden, um die ortsübliche Miete zu bestimmen. Diese lauten wie folgt: 

  • Art der Wohnung
  • Größe der Wohnung
  • Beschaffenheit: Baualtersgruppe & Modernisierung
  • Lage der Immobilie 
  • Ausstattung

Sind alle Aspekte präzise eingekreist, können Sie sichergehen, dass der richtige Mietpreis genau kalkuliert ist. Das muss aber nicht zwangsläufig das Optimum sein, da auch die sogenannte „Marktmiete“ existiert, die sich aus dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage ergibt. Demnach kann z. B. der Mietpreis einer Immobilie in einer stark gefragten Lage höher ausfallen. Auch führt der Makler im Zuge dessen eine Wettbewerbsanalyse durch, denn: Jede Immobilie, die vermietet werden soll, steht auch in direkter Konkurrenz zu vergleichbaren Objekten. 

Kann Ihnen der Makler Ihre obige Frage in diesem Sinne beantworten, ist er tatsächlich in der Lage, den Mietpreis exakt zu bestimmen. Seien Sie aber bitte nicht enttäuscht, wenn das Ergebnis nicht Ihren Vorstellungen entspricht. Ein professioneller Makler wird ehrlich zu Ihnen sein. Besser ist es für Sie, wenn Sie dem aufrichtigen Fachmann vertrauen und nicht dem, der Ihnen das Blaue vom Himmel verspricht, denn: Es kann sich herausstellen, dass dessen Pinocchio-Zusicherung dazu führt, Sie zu einem späteren Zeitpunkt stetig mit dem Preis nach unten zu drücken, weil die Vermarktung eher hinkt.

Außerdem laufen Sie dann Gefahr, sich wegen eines eventuellen Mietwuchers strafbar zu machen. 

Lassen Sie sich also die Herangehensweise an die Mietpreisermittlung genauer erläutern und verlangen Sie diese in schriftlicher Form. Halten Sie bitte auch Ihre Emotionen aus dem Spiel und vertrauen Sie den Zahlen des Fachmannes, sofern es sich um einen handelt. 

12. Angebots- und Vermietungspreis? 

„Zu welchen Preisen haben Sie Immobilien angeboten und zu welchen wurden diese vermietet?“

Mit dieser Frage stellen Sie fest, ob Sie einen Makler vor sich haben, der Vermietungsaufträge absichtlich zu einem höheren Preis annimmt, sprich: zu Ihrer Wunschsumme – und das ausschließlich, um an Aufträge zu kommen. 

Lassen Sie sich von dem Makler deshalb eindeutig darlegen, zu welchen Preisen er in den letzten sechs Monaten Immobilien angeboten hat, zu welchen diese schlussendlich wirklich vermietet worden sind und wie hoch die tatsächlichen Abweichungen beim Vermietungspreis waren. Wenn er zu niedrig vermietet hat, wenden Sie sich von ihm ab, denn: Der von ihm genannte Preis diente lediglich dazu, Ihnen zu gefallen und dahinter verbergen sich nur leere Versprechungen.

 

Fragen Sie sich, ob Sie sich selbst guttun, wenn Sie jemanden beauftragen, der Ihnen nach dem Mund redet. Kann ein solcher „Fachmann“ wirklich Ihre Interessen vertreten? 

13. Vermietungsquote?

„Wie viele Aufträge hatten Sie in den letzten zwölf Monaten und wie viele Immobilien haben Sie davon vermietet?“

Mit dieser Frage können Sie die Erfolgsstatistik des Maklers sehr gut einschätzen. Bei allem, was deutlich unter 80 % liegt, können Sie davon ausgehen, dass der Makler eher zu den schlechteren gehört und sehr höchstwahrscheinlich gerne Aufträge zu Wunschpreisen der Eigentümer annimmt – und das nur, um diese für sich zu gewinnen. 

Gute Makler haben mindestens 80 % vermietet, sehr gute um die 90 % und die Topmakler können sogar eine Erfolgsquote um die 95 % verzeichnen. 

14. Sind Sie vor Ausrutschern des Maklers geschützt?

„Haben Sie eine Haftpflichtversicherung?“

Ein Makler sollte über eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung verfügen. Dazu sind Profimakler verpflichtet – zumindest die Verbandsmitglieder des IVD – denn wir sind alle nur Menschen und dementsprechend können auch Experten etwas falsch machen. Durch diese Haftpflicht sind Sie als Kunde bei Schäden, die durch Irrtümer, Versehen oder sonstige Missgeschicke entstehen könnten, geschützt und abgesichert.

Und nun: Gehen Sie noch mal in sich

Werten Sie die Antworten des Vermietungsmaklers aus. Ist er der Richtige für Sie? Damit Sie diese wichtige Frage in der Tiefe beantworten können, habe ich für Sie eine leicht verständliche Checkliste zusammengefasst. Tragen Sie einfach im Feld „Geeignet“ entweder „Ja“ oder „Nein“ ein und machen Sie sich – wenn nötig – entsprechende Notizen. 

 

Richtigen Vermietungsmakler finden - Fragenkatalog

Je öfter Ihre Fragen mit einem Ja beantwortet werden, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihren richtigen Vermietungsmakler finden. Ab jetzt sollten Sie Ihrem Bauchgefühl folgen. Wählen Sie Ihren Makler so aus, wie Sie auch Ihren Arzt oder Steuerberater auswählen würden. 

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg!

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