Sie sind stolzer Besitzer einer Immobilie und möchten Ihre Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen? Dann sind Sie genau richtig hier, denn: Als Privatverkäufer eine Wohnung ohne Makler verkaufen zu wollen ist eine Herkulesaufgabe. Stellen Sie sich dieser, müssen Sie nicht nur bestens vorbereitet sein, unbedingt in der korrekten Reihenfolge handeln und juristischen Fettnäpfchen geschickt ausweichen, sondern auch über fundiertes Hintergrundwissen verfügen.
Es geht schließlich um eine beträchtliche Summe. Wir geben Ihnen hier einen roten Faden an die Hand, damit Sie Ihr Geld nicht leichtfertig aufs Spiel setzen.
Entscheidend für Ihr Projekt „Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen“ ist es, ob Ihre Räumlichkeiten vermietet sind oder leer stehen. Unvermietete Wohnungen sind stärker nachgefragt und erzielen durchschnittlich einen 20 bis 30%igen höheren Marktpreis.
1. Was müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre vermietete Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen?
Sollte aktuell ein Mietverhältnis bestehen, wäre es von großem Vorteil, wenn Ihr Mieter kündigt, denn: Dann könnten Sie müheloser und gewinnbringender Ihre Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen. Ist Ihr Mieter nicht bereit, den Vertrag zu beenden, wird es kompliziert und langwierig. Es ist Ihnen laut der Mieterschutzgesetze nicht gestattet, sich vorzeitig von ihm zu trennen. Zudem hat er ein sog. Vorkaufsrecht. Nur wenn er dieses nicht nutzen kann oder will, dürfen Sie einer anderen Person Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen. Ist diese an Selbstnutzung interessiert, gehen die Probleme weiter, denn auch sie ist nicht befugt, den Mieter vor die Tür zu setzen. Eigenbedarf anzumelden ist zwar eine Möglichkeit, lässt sich aber zumeist nur sehr schwer umsetzen.
Versuchen Sie am besten, sich mit Ihrem Mieter zu einigen, etwa in Form einer verlockenden Abstandssumme. Ist er damit einverstanden, halten Sie Ihre Vereinbarung z. B. in einem Mietaufhebungsvertrag fest.
Nun können Sie Ihre freie Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen. Handhaben Sie es wie ein Profi.
2. An wen wollen Sie Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen?
Bevor Sie Ihre Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen, müssen Sie diese umfassend und überzeugend vermarkten. Nutzen Sie dabei bitte nicht nur die gängigen Immobilienportale, sondern auch das von Privatverkäufern oft unterschätzte, jedoch unermesslich wertvolle Nachbarschaftsmarketing etc.
Damit Sie Ihre Zeit nicht sinnlos vergeuden und Ihre Werbebemühungen im Nichts verpuffen, sollten Sie sich im Vorfeld genau überlegen, an welche Zielgruppe Sie sich wenden, denn: Sprechen Sie die falschen Interessenten an, werden weder der persönliche Raumbedarf bedient noch die Anforderungen an die Immobilie sowie die Lage erfüllt. Ein Single sucht eine andere Immobilie in einer unterschiedlichen Lage als eine 5-köpfige Familie. Und auch das Budget muss mitspielen.
Zudem ist eine Eigentumswohnung eher für solche Menschen geeignet, die mit der Verwaltung der Immobilie nichts am Hut haben wollen – je nach Eigentümergemeinschaft gibt es nichts, um das sich gekümmert werden muss, weder um Gartenpflege, Reparaturarbeiten am Dach etc.
Je genauer Sie wissen, worauf es dem Interessenten ankommt, desto besser können Sie potentielle Käufer finden, deren Vorstellungen möglichst genau mit Ihrem Angebot übereinstimmen. Richten Sie also Ihr Augenmerk auf die Zielgruppe, die genau zu Ihrer Immobilie und der Umgebung passt. Sind es Rentner, kleine/junge Familien, Paare (DINK „Double Income no Kids“), Singles?
3. Eigentümergemeinschaft vorhanden? Das kann problematisch werden.
Ihre Immobilie ist Teil eines Hauses mit mehreren Wohnungen, die verschiedenen Personen gehören? Dann könnten die anderen Eigentümer Ihnen einen Strich durch die Rechnung „Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen“ machen. Möglicherweise bezweifeln sie z. B., dass der potentielle Neubesitzer die allgemeinen Wartungs- und Verwaltungskosten tragen kann. Oder dessen Nutzungspläne widersprechen der Gemeinschaftsordnung. Eine Ablehnung des Käufers wirft Sie zurück, denn: Laut Wohnungseigentümergesetz muss der Verwalter den Verkauf abnicken.
Umso wichtiger ist es in diesem Fall, den maßgeschneiderten Käufer anhand einer gründlichen Zielgruppenanalyse anzusprechen – und schließlich die gewählten Interessenten auch eines sorgfältigen Checks zu unterziehen. Prüfen Sie, ob alle Voraussetzungen für die Eingliederung in die Eigentümergemeinschaft erfüllt sind und Sie dem tatsächlich passenden Käufer Ihre Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen.
4. Die Krux mit dem Kaufpreis
Wenn Sie Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen, erwirbt der Käufer das Sondereigentum – also die Wohnung selbst – sowie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, z. B. das Treppenhaus, den Hausflur, die Gartenfläche und den Parkplatz etc. Die Bibel ist hierbei die Teilungserklärung, hieraus geht genau hervor, was wem zu welchen Anteilen gehört. Grundlegend für die akkurate Festlegung des Preises ist es u. a., welche Dinge sich im Sonder- und welche sich im Gemeinschaftseigentum befinden.
Darüber hinaus bestimmen nicht nur die Lage, Ausstattung und der Zustand Ihrer Immobilie deren Marktwert. Auch andere Merkmale spielen eine Rolle:
- das Baujahr: Alt- oder Neubauwohnungen sind höher ausgepreist als Eigentumswohnungen aus den 50er, 60er und 70er Jahren.
- die Etage: Erdgeschosswohnungen sind unbeliebter als solche in den darüberliegenden Stockwerken. Es ist mit einer Einbuße zwischen 20 und 30 % zu rechnen, da Einbrüche befürchtet werden und Dunkelheit sowie Fußkälte keinen Gefallen finden.
- Garten oder Balkon steigern den Kaufpreis um mehrere 100 Euro/Quadratmeter.
- die Anzahl der Zimmer: In vielen Großstädten sind 3 bis 5-Zimmerwohnungen gefragt und werden höher gehandelt u.v.m.
Sinnvoll ist es, die Quadratmeterpreise für vergleichbare Eigentumswohnungen z. B. anhand eines Preisspiegels zu analysieren. Die Daten können allerdings leicht fehlinterpretiert werden, wenn Sie nicht alle notwendigen Aspekte berücksichtigen. Die korrekte Einstufung Ihrer Immobilie ist jedoch von unschätzbarem Wert, um erfolgreich und zum bestmöglichen Preis Ihre Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen zu können. Sowohl ein zu niedriger als auch ein zu hoher Preis schrecken Interessenten ab und ziehen den Immobilienverkauf unnötig in die Länge.
Je nach Nachfrage könnten Sie alternativ ein Bieterverfahren einführen. Derjenige erhält den Zuschlag, der das höchste Gebot mit gesicherter Finanzierung abgibt. Der Verkaufspreis kann dann vom Angebotspreis nach oben hin abweichen. Allerdings birgt diese Methode nicht nur Chancen, sondern auch Risiken.
Sie sind unsicher, ob Sie über das nötige Know-how für die einwandfreie Kaufpreisbestimmung verfügen? Dann sollten Sie in Erwägung ziehen, zumindest an diesem Punkt einen qualifizierten Makler einzuschalten. Anhand der Deutschen Wertermittlungsrichtlinien: Ertrags-, Sach– und Vergleichswert wird er kompetent den optimalen Preis kalkulieren und damit eine solide Grundlage für Ihren guten Gewinn schaffen.
5. Wohnung ohne Makler verkaufen – Der Tipp vom Profi
Bitte verstehen Sie all diese Informationen nur als hilfreiche Anhaltspunkte. Das Vorhaben „Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen“ ist bedeutend facettenreicher und es lauern – vor allem juristische – Stolpersteine an allen Ecken und Enden. Wollen Sie Ihre Wohnung ohne Makler verkaufen UND den maßgeschneiderten Käufer finden UND den bestmöglichen Kaufpreis erzielen, dann nutzen Sie doch einfach folgende weiterführende Optionen:
- Ihr kostenloser Ratgeber „Immobilie richtig verkaufen“ konzentriert sich aufs Wesentliche.
- Ihr Buch „Immobilie selbst verkaufen – wie Sie Ihre Immobilie ohne Makler schnell und zum Bestpreis verkaufen“ mit Tiefgang
- Ihre Online Akademie inklusive des beispiellosen „Online Kurses Immobilie verkaufen“: Sie gehen lediglich ca. 11 Stunden an nur einem Wochenende durch eine einzigartige Schule, sind abschließend mit allen Wassern gewaschen und werden Ihre Eigentumswohnung ohne Makler verkaufen – garantiert erfolggekrönt.
