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vergleichswert Immobilie

Der Vergleichswert Immobilie – wie Sie ihn herausfinden. Sie wollen es auf einen Versuch ankommen lassen und Ihre Immobilie privat verkaufen? Auf eigene Verantwortung, also ohne Makler? Warum nicht? So mancher Privatverkäufer ist diesen mutigen Schritt gegangen. Die Sache hat nur einen Haken:

So mancher ist auch wegen mangelnder Vorbereitung, ungeahnter Wissenslücken, versteckter Stolpersteine und vor allem: aufgrund einer fundamental falschen Angebotspreis-Ermittlung mächtig gestrauchelt. Dabei wurde entweder zu hoch gepokert oder zu tiefgestapelt. Und diese Kuh ist schwer vom Eis zu holen. Dann heißt es nur noch, Einbußen – teils sogar desaströse – hinnehmen zu müssen.

Zu allererst ist es wichtig für Sie zu wissen, welches der Verfahren der Deutschen Wertermittlungsrichtlinien Sie anwenden sollten, um den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie herauszufinden. Ihr ImmoCoach Hakan Citak beherrscht das Immobiliengeschäft aus dem Effeff, lässt Sie an seinem komplexen und fundierten Know-how teilhaben und führt Sie gekonnt in das Thema Vergleichswertverfahren ein. So versetzt er Sie in die Lage, ein bitteres Eigentor zu vermeiden und Ihr Vermögen zu schützen.

Vergleichswert Immobilien – eines vorab – der Grundsatz am Markt lautet:

Eine Immobilie ist so viel wert, wie andere bereit sind, dafür zu bezahlen.

Zwar fallen die Herstellungskosten für die Kaufpreisbestimmung eines Hauses ins Gewicht – findet sich jedoch kein Käufer für ein qualitätsvoll hochgezogenes Gebäude – obwohl der ermittelte Wert den Baukosten entspricht – fällt der Preis dennoch geringer aus. Das ist bitter für die Besitzer, spiegelt jedoch die Realität wider.

Erfreut sich hingegen eine schlichte Immobilie einer hohen Nachfrage, dann kann der Preis über den Herstellungskosten angesetzt werden. Also kann der Kaufpreis höher als der Verkehrswert liegen. Genau diesen Fakt macht sich der „Vergleichswert Immobilie“ zunutze und wird unter erfahrenen Maklern auch als das Schema mit der höchsten Präzision angesehen.

Vergleichswertverfahren Schema – welche Parallelen werden wozwischen gezogen?

Der „Vergleichswert Immobilie“ resultiert daraus, dass Kaufpreise vergleichbarer Objekte in Relation gebracht werden. Dabei werden geleistete Summen aus de facto abgeschlossenen Kaufverträgen herangezogen.

Dieses Verfahren findet Anwendung bei Ein- und Zweifamilien-, baugleichen Reihenhäusern, Doppelhaushälften – aber auch bei Eigentumswohnungen und im Speziellen bei Grundstücken.

Das Wesen dieses Prinzips ist es, ausreichend viele gleichartige Objekte und Ihre zum Verkauf stehenden Immobilie in Beziehung zu setzen. Dabei muss eine genügende Übereinstimmung bestehen. Dem Bauzustand bzw. der Grundstücksgröße oder anderen Unterschieden entsprechend sind Ab- oder Zuschläge zu verzeichnen.

So ist ein Grundstück in verkehrsberuhigter Zone wertvoller als eines an einer befahrenen Straße, für eine Penthouse-Wohnung kann mehr verlangt werden als für eine im Erdgeschoss befindliche – auch wenn diese ansonsten identisch ist. Ebenfalls kann ein Objekt, das sich praktisch noch im Zustand seines Baujahres 1962 befindet, einen geringeren Kaufpreis erzielen als ein kürzlich intensiv saniertes Haus aus dem Baujahr 1913, da sich aller Voraussicht nach eine längere Restnutzungsdauer und damit ein höherer Wert ergibt.

Vergleichswert Immobilie – von maßgeblicher Bedeutung sind Lage und Substanz

vergleichswert Immobilie - heruntergekommene - Immobilie

Viele Privatverkäufer tappen bei der Werteinschätzung ihrer Immobilie in die Emotionsfalle. Sie bewerten vornehmlich nicht die relevanten Fakten, sondern Erinnerungen an schöne Momente und Erlebnisse, z. B. dass ihr Sprössling in dem Haus das Licht der Welt erblickt hat, Mama oder Papa ihren runden 70. Ehrentag feierten oder der neue Liebling in Form eines Vierbeiners das erste Mal im Garten rumtollte und alles neugierig erschnupperte etc. Dazu legen sie ihr Augenmerk auf nicht ins Gewicht fallende Ausstattungsdetails wie etwa Armaturen, Fliesen oder den Bodenbelag.

Dabei vernachlässigen sie jedoch, wie sich die Lage und die Substanz auf den „Vergleichswert Immobilie“ auswirkt, um diesen angemessen beziffern zu können. Hätten Sie beispielsweise gewusst, dass ein stattlicher Unterschied zwischen den Bodenrichtwerten möglich ist, obwohl die Grundstücke aneinandergrenzen? Oder dass dekorative Veränderungen im bzw. am Haus nebensächlich sind im Vergleich zu Investitionen, welche die Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nach vorne ausdehnen? Einen wirklich positiven Effekt auf den Immobilienvergleichswert haben neue Fenster oder energetische Sanierungen zum Beispiel in Form einer Fassadendämmung, einer frischen Dachdeckung oder modernen Heizungsanlage etc.

Vergleichswertverfahren Formel: Wohnimmobilien

Hier werden folgende Parameter berücksichtigt, um den „Vergleichswert Immobilie“ zu definieren:

  • Welcher Art und Bauweise ist Ihr Gebäude?
  • Welche Gestaltung weist es auf?
  • Wie groß ist es?
  • Von welcher Qualität ist die Ausstattung?
  • Auf welchen Zeitraum beläuft sich die Restnutzungsdauer?
  • In welchem baulichen und energetischen Zustand befindet sich das Gebäude?
  • Sind Sie Eigentümer eines Mietobjektes: Wie viel erwirtschaften Sie durch die Vermietung?

Vergleichswertverfahren Formel: Grundstücke

Die Basis bildet der Bodenrichtwert.

Hinzukommen diese Faktoren:

  • In welcher Lage befindet sich Ihr Grundstück?
  • Welche Art der baulichen Nutzung ist möglich?
  • Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
  • Welche Größe hat es?
  • Welche Grundstücksgestalt und -ausrichtung besteht?
  • Wie ist der Zustand der Erschließung?

Diese Methode, den „Vergleichswert Immobilie“ abzustecken, besteht nicht nur vor Gericht. Sie gilt darüber hinaus sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Praxis als simpelstes und verlässlichstes Verfahren, denn: Das Ergebnis ist – sofern ordentliche Vergleichsmöglichkeiten vorhanden sind – ein an der Realität orientierter Marktwert. Und nur mit diesem gelingt es Ihnen, Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis in einer angemessenen Zeit zu verkaufen.

Machen Sie sich dies bitte bewusst und lassen Sie die Frage zu, ob es hier nicht doch angebracht wäre, einen echten Kenner der Materie einzuschalten, um mit Netz und doppeltem Boden den Verkaufserfolg anzukurbeln?

Wenn Sie dies nicht wünschen, dann sind diese aussichtsreichen Perspektiven genau das Richtige für Sie:

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