Wertermittlung Mehrfamilienhaus – ein hochkomplexes, weil vielstufiges Berechnungsverfahren

Wertermittlung Mehrfamilienhaus – wie sie richtig gemacht wird. Sind Sie Eigentümer eines Mehrfamilienhauses – und kein Neuling auf dem Gebiet, weil Ihnen die Immobilie beispielsweise vermacht wurde – dann wissen Sie, welche mannigfaltige Verantwortung dieses Besitztum bedeutet.

Sie haben von

• ⇒ der Kenntnis gesetzlicher Vorschriften
  über
• ⇒ die Ortung des optimalen Mieters inklusive perfekten Mietvertragsabschlusses
  sowie
• ⇒ das Achten auf die soziale Verträglichkeit innerhalb der Hausgemeinschaft
  bis hin
• ⇒ zum umfangreichen Verwaltungsaufwand und vieles mehr

eine Hülle und Fülle an Dingen zu stemmen.

Wertermittlung Mehrfamilienhaus – beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Eigenregie erwarten Sie multidimensionale Aufgaben

Und: Das Finden eines Käufers ist hier ungleich komplizierter als im Falle einer vermieteten Wohnung. Schließlich will dieser herausfinden, ob sich seine Investition auf lange Sicht auch wirklich lohnt und wird aus diesem Grunde genau abklopfen, welche Bedingungen in Ihrem Mehrfamilienhaus vorherrschen – ob beispielsweise die Wohnungen im Erdgeschoss denselben Wert wie die jene in den anderen Etagen haben, zu welchem Zeitpunkt welche Mieten erhöht werden können, inwieweit Probleme mit Mietern bestehen und so weiter und sofort.

Ganz abgesehen davon ist der Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses eine ganz andere Nummer

Ihr ImmoCoach Hakan Citak ist ein alter Hase und weiß aus Erfahrung ganz genau, dass die Überschätzung des Wertes potentielle Käufer in die Flucht schlägt und Sie im Umkehrschluss mit einem unterschätzten Wert vorschnell und zum verlustreichen Schleuderpreis verkaufen. Profitieren Sie im Folgenden von seiner Routine und lassen sich von ihm zielsicher aus der Schusslinie des vorprogrammierten Misserfolges bei der falschen „Wertermittlung Mehrfamilienhaus“ lotsen:

„Mehrfamilienhaus Wert ermitteln“ – handeln Sie in weiser Voraussicht

Um den akkuraten Wert Ihres Mehrfamilienhauses ermitteln zu können, gilt für Sie nach den Deutschen Wertermittlungsrichtlinien das Ertragswertverfahren. Dieses beruht auf den abgezinsten Überschüssen – also der Differenz zwischen den dauerhaften Einnahmen und den Kosten – die Ihre Immobilie abwirft. Dabei geht es jedoch nicht allein um den IST-Zustand, sondern vor allem um die zu erwartende Rendite. Das ist nicht nur für Sie als Privatverkäufer hilfreich, weil Sie durch diesen Weg des „Ertragswertverfahrens bei Mehrfamilienhäusern“ eine klare Vorstellung davon erhalten, welchen realistischen – und damit verkaufsförderlichen – Preis Sie verlangen können. Auch für Ihre potentiellen Käufer ist das so kalkulierte Resultat von Interesse, da diese als Nichtselbstnutzer gewinnbringend investieren wollen und durch den Ertragswert abschätzen können, ob sich der Erwerb für sie langfristig rentiert – ein maßgeblicher Faktor für die Kaufentscheidung.

Darum sollten Sie sich in dieser Art der „Wertermittlung Haus“, die über mehrere Umwege zum Endergebnis führt, bestens auskennen. Basis dafür ist Ihre bombensichere Marktkenntnis, denn: Hier spielen nicht nur zahlreiche Determinanten wie die Eigenschaften Ihres Mehrfamilienhauses eine Rolle, sondern auch und gerade das aktuelle Marktgeschehen.

„Wertermittlung Mehrfamilienhaus“ – das Versuch-und-Irrtum-Prinzip ist hier fehl am Platze

Wenden Sie das Ertragswertverfahren an, berechnen Sie den Boden- separat vom Gebäudeertragswert, da Ihr Haus im Gegensatz zu Ihrem Grundstück mit der Zeit seinen Wert einbüßt. Sie müssen hier besonders sorgfältig und Schritt für Schritt handeln, sonst geht Ihre Rechnung „Wertermittlung Mehrfamilienhaus“ nicht auf. Dies kann Ihren Verkauf tatsächlich boykottieren.

Den Gebäudeertragswert erhalten Sie dadurch, dass Sie den Rohertrag festsetzen, von diesem Ihre Bewirtschaftungskosten sowie die Bodenwertverzinsung abziehen und das Ganze nun mit dem sog. Vervielfältiger multiplizieren.

„Ertragswertverfahren einfach erklärt“ – so gehen Sie stufenweise vor

1. Der Rohertrag bezeichnet die marktüblich erzielbare Jahresmiete, nicht die tatsächlich gezahlte. Eine Abweichung zwischen beiden Summen können Sie durch Zu- und Abschläge anpassen. Bitte verwechseln Sie den Rohertrag nicht mit den Bruttomieteinnahmen, diese stellen keine Erträge dar.
2. Die Bewirtschaftungskosten innerhalb der „Wertermittlung Mehrfamilienhaus“ setzen sich insbesondere zusammen aus

• Instandhaltungs-,
• Verwaltungs-
• und Betriebskosten
• sowie dem Mietausfallwagnis

– d. h. aus allen Posten, die Sie nicht auf Ihren Mieter umlegen können. In welcher Höhe Sie Ihre Ausgaben in der Mehrfamilienhaus Wertermittlung beziffern können, ist u. a. abhängig von der Restnutzungsdauer: dem Wert, der sich – vereinfacht dargestellt – aus dem Abzug des Alters Ihrer Immobilie von deren Gesamtnutzungsdauer ergibt, allerdings unter der Voraussetzung, dass Ihre Immobilie ordnungsgemäß bewirtschaftet sowie gut gepflegt ist. Je gewissenhafter Sie sich um Ihr Hab und Gut gekümmert haben, etwa durch Sanierungen und Modernisierungen, desto länger gestaltet sich die Restnutzungsdauer.

Da die Darstellung der Restnutzungsdauer eine Schätzung für die Zukunft ist, werden Sie hier einen besonders guten Animus haben müssen, um treffsicher prognostizieren zu können, wie es sich in einigen Jahren z. B. mit der Energieeffizienz etc. verhält.

3. Die Bodenwertverzinsung definieren Sie durch Multiplikation des Bodenwertes mit dem Liegenschaftszins. Dabei berechnen Sie

• den Bodenwert in der Regel anhand des Vergleichswertverfahrens mithilfe der Bodenrichtwerte und unter Einbeziehung der Grundstücksgröße
• den Liegenschaftszins durch die durchschnittliche, aktuell marktübliche Verzinsung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie. Dessen Höhe wird durch die Gebäudenutzung und die Lage bestimmt. Je geringer er ausfällt, desto höher ist

4. der Vervielfältiger. Er misst den Reinerträgen in ferner Zukunft weniger Bedeutung zu als den in der nahen und nimmt starken Einfluss auf die Höhe des Ertragswertes.

„Wertermittlung Mehrfamilienhaus“ – noch sind Sie leider nicht fertig

Nun haben Sie in langwieriger Arbeit den Ertragswert Ihres Gebäudes zu Papier gebracht. Zu diesem addieren Sie – siehe oben – den separat abgesteckten Wert Ihres Grundstücks. Das ergibt zunächst jedoch nur den vorläufigen Ertragswert Ihres kompletten Grundstücks inklusive baulicher Anlage.
Nun geht es noch um wertmindernde Aspekte wie z. B.

• das Verzeichnen eines Instandhaltungsstaus
• vorhandene Bauschäden
• mietrechtliche Bindungen wie gebundene Mieten im Sozialwohnungsbau
• Kosten für eine anstehende Renovierung oder
• andere negativ ins Gewicht fallende Besonderheiten Ihrer Immobilie etc.

Mit etwas Glück liegen bei Ihrer „Wertermittlung Mehrfamilienhaus“ auch wertsteigernde Umstände vor. Dies wäre jedoch ein Einzelfall.
Sich auf das Glück zu verlassen, ist soundso ein Kardinalfehler beim Verkauf.

Hier ist stattdessen Maklerkunstfertigkeit gefordert

„Aber die besitze ich doch nicht“, sagen Sie jetzt?

Die klare Erwiderung lautet: „Noch nicht.“ Denn dagegen können Sie ganz leicht etwas tun, indem Sie

• sich robustes Basiswissen mithilfe Ihres kostenlosen Ratgebers Immobilie richtig verkaufen aneignen