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Warmmiete richtig berechnen

Warmmiete richtig ermitteln? So gehts. Sie wollen den Kurs einschlagen, Ihre Immobilie als Privatperson zu vermieten? Dann fühlen Sie sich – sofern Sie ein Laie auf diesem Gebiet sind – bestimmt so, als würden Sie Niemandsland betreten. Dabei werden Sie auch auf nur mühsam zu bewältigende Trampelpfade in Form von juristischen Grauzonen treffen. Die große Gefahr dabei ist, dass Sie die falsche Kurve nehmen und – sollte es wirklich eng werden – in eine Sackgasse geraten.

Dabei müssen Sie u. a. den steinigen Weg gehen, die Kaltmiete gesetzestreu – sprich: unter Beachtung des Mietspiegels, der ortsüblichen Vergleichsmiete, der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze – zu bestimmen. Damit ist es aber noch lange nicht getan, denn es lauert noch eine Stolperfalle auf Sie: die Festlegung der Warmmiete. Dazu müssen Sie eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Durch deren Komplexität liegt die Fehlerquote bei rund 50 beachtlichen Prozent. Dies könnte Sie nicht nur einen Gang vor Gericht kosten.

Um Ihnen einen solchen unnötigen Ärger zu ersparen, navigiert Sie Ihr vorausblickender ImmoCoach Hakan Citak zielsicher durch das Thema „Warmmiete inklusive Nebenkosten“ und sorgt so für Ihren gut ausgebildeten Orientierungssinn.

Welche Leistungen sind in der Warmmiete enthalten bzw. was genau sind die Nebenkosten und welche Posten gehören wirklich dazu?

Um die Warmmiete zu definieren, stellen Sie die Ausgaben auf, welche Ihnen im letzten Jahr hinsichtlich der Vermietung entstanden sind. Zwar hat Ihr Mieter die Pflicht, einige dieser Verbindlichkeiten durch die Zahlung der monatlichen Warmmiete zu übernehmen, aber: So mancher Privatvermieter tobt sich schon fast kreativ aus und führt Positionen an, die nicht umlagefähig sind. Hier müssen Sie wirklich Obacht geben.

Durch das beidseitige Unterschreiben des Mietvertrages erzielen Sie mit Ihrem Mieter eine Einigung über die Zahlung der Miete einschließlich der Nebenkosten. Jedoch muss Ihr Mieter nicht alles, was Sie im Zusammenhang mit der Vermietung aufgewendet haben, tragen.

Welche Nebenkosten dürfen auf die Mieter umgelegt werden?

Was genau, ist per Gesetz geregelt: im § 556 Abs. 2 S. 1 BGB (Abrechnungsmodalitäten) und im § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) – die Erläuterung der rechtmäßig vom Mieter einzufordernden Mietnebenkosten, so z. B. Auslagen für:

Rechtmäßig vom Mieter einzufordern sind: (anteilig)

  • die Grundsteuer
  • Wasser, Gas, Strom – letzterer auch für die Gemeinschaftsbeleuchtung etwa im Treppenhaus
  • die Entwässerung: Niederschlag und Schmutzwasser
  • Müllabfuhr und Straßenreinigung
  • alles, was mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängt: Wartung, Schornsteinfeger u. ä.
  • Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung
  • bestimmte Hausmeistertätigkeiten
  • Wohngebäudeversicherung, Grundbesitzerhaftpflicht
  • die Gemeinschaftsantenne bzw. den Kabelanschluss
  • Gartenpflege und Winterdienste etc.

Wie berechne ich Nebenkosten als Vermieter?

Um sowohl Transparenz für Ihren Mieter zu gewährleisten als auch gesetzliche Vorgaben formal sowie inhaltlich zu berücksichtigen, müssen Sie als Vermieter nicht nur sämtliche Posten einzeln dokumentieren, sondern auch die Gesamtkosten sowie den Umlageschlüssel ausweisen. Zudem ist es maßgeblich, dass Ihre Rechenwege für den Mieter nachvollziehbar sind – hauptsächlich im Falle mehrerer Hausparteien. Dann haben Sie das Recht, gewisse Kosten – primär verbrauchsgebundene wie Wasser, Abwasser oder die Müllbeseitigung – in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße prozentual zu verteilen.

Warmmiete – welche Nebenkosten dürfen Sie Ihrem Mieter nicht in Rechnung stellen?

Prüfen Sie bitte bei der Betriebskostenabrechnung sorgfältig, ob die Warmmiete wirklich nur die laut Rechtsprechung erlaubten Nebenkosten enthält.

Davon ausgenommen sind beispielsweise Aufwendungen für:

  • Kontoführung und Porto
  • die Instandhaltung: Handwerker
  • andere Reparaturen und den Unterhalt
  • die Anschaffung von Werkzeugen oder Gartengeräten
  • Sicherheitsdienste
  • die Verwaltung
  • den Betrieb leerstehender Wohnungen
  • etwaige Gerichtsverhandlungen
  • eine Mietausfallversicherung sowie privaten Rechtsschutz

Warmmiete – auf welche Weise erfolgt die Umlage der Nebenkosten?

Sie haben die Möglichkeit, unterschiedliche Verteilerschlüssel einzusetzen, um die Nebenkosten der Warmmiete zu berechnen. Im Großen und Ganzen wären das:

  • die Zähler
  • die Größe der Wohnung
  • sowie die Anzahl der darin lebenden Personen
  • die der Wohneinheiten

Dabei liegt die Entscheidung, welche Verteilerschlüssel Sie zur Kalkulation der in der Warmmiete enthaltenen Nebenkosten anwenden, grundsätzlich bei Ihnen. Verfügen die Wohneinheiten jedoch jeweils über einen eigenen Zähler, müssen Sie deren Messwerte heranziehen. Darüber hinaus existiert für Heizung und Warmwasser ein vorgeschriebener Abrechnungsschlüssel. So besagt beispielsweise die Heizkostenverordnung – mit wenigen Ausnahmen, dass Sie die Heizkosten zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent verbrauchsabhängig abrechnen können.

Nebenkosten berechnen – welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?

Sie müssen Ihrem Mieter die Betriebskostenabrechnung per § 566 Abs. 3 BGB spätestens dann zukommen lassen, wenn der zwölfte Monat nach Beendigung des Abrechnungsturnus verstrichen ist. Innerhalb dieser Zeitspanne sind Sie berechtigt, eine eventuelle Verteuerung der Nebenkosten – als da wären z. B. Strom, Gas und Wasser – geltend zu machen und für die Betriebskostenvorauszahlung im darauffolgenden Jahr eine entsprechende Anpassung vorzunehmen.

Ist die Abrechnung der Nebenkosten und die Festlegung der neuen Warmmiete fehlerhaft bzw. unstimmig, müssen Sie sich auf einen Widerspruch des Mieters einstellen. Aber auch hier greift eine Frist: Sollte der Mieter nicht innerhalb von zwölf Monaten Einspruch eingelegt haben, bedeutet das: Er hat sich mit der Betriebskostenabrechnung einverstanden erklärt.

Gut für Sie zu wissen:

Selbst wenn Ihr Mieter die Betriebskostenabrechnung und damit auch die zukünftige Warmmiete nicht akzeptiert, muss er eine Nachzahlung im Laufe von 30 Tagen nach Zustellung unter Vorbehalt tätigen – es sei denn, er kann Ihnen eine formal unrichtige Abrechnung nachweisen. Sollte sich eine Gutschrift für Ihren Mieter ergeben, sind Sie im Übrigen ebenfalls an diese 30-Tage-Frist gebunden.

Warmmiete Betriebskostenabrechnung

Nebenkosten Betriebskosten – Sie können auch eine Nebenkosten-Pauschale mit Ihrem Mieter vereinbaren

Sollten Sie dies tun, hat Ihnen Ihr Mieter durch die Begleichung dieses generalisierten Betrages die Nebenkosten erstattet. Nehmen Sie darüber hinaus dennoch eine Betriebskostenabrechnung vor, ist das rechtswidrig. Im Falle geringerer Nebenkosten müssen Sie die Pauschale entsprechend minimieren. Und eine zukünftige Anhebung des Einheitspreises können Sie legal nur unter gewissen Voraussetzungen vornehmen.

Die Frage, ob eine solche Pauschale Ihre Kosten ausreichend deckt, kann nicht sicher beantwortet werden. Sie tragen in diesem Fall das alleinige Risiko.

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