Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen: wie Sie ein großes Projekt großartig meistern

Sie stellen sich der Mammutaufgabe, Ihr Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen zu wollen? Respekt. Der Verkauf nur einer Wohnung ist schon eine harte Nuss. Das Vorhaben „Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen“ ist dagegen ein ganz anderes Kaliber und selbst für Makler, die sich nicht darauf spezialisiert haben, eine echte Herausforderung. Die zu erledigenden Aufgaben potenzieren sich mit der Anzahl der zu verkaufenden Wohnungen. Damit steigt sowohl die Belastung als auch die Zahl der Hürden, die Sie nehmen müssen. Gewinnen Sie hier einen guten Einblick in das Thema „Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen“, um bestens gerüstet zu sein.

„Ein Mehrfamilienhaus ohne Makler zu verkaufen ist eine Mammutaufgabe“

Der Investor bzw. Kapitalanleger erwirbt ein Mehrfamilienhaus, um sein Vermögen entweder zu mehren oder zumindest zu erhalten. Dementsprechend hat er starke Befürchtungen vor unvorhersehbaren finanziellen Ausgaben, z. B. nach dem Kauf vor plötzlichen, kostenintensiven Instandhaltungsmaßnahmen zu stehen – wie einer Schwammsanierung von 10 bis 12 Wohnungen, die sich auf bis zu 300.000 Euro belaufen kann. Oberste Priorität bei dem Plan, Ihr Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen zu wollen, ist also:

1. Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen – schaffen Sie eine Vertrauensbasis

Haben Sie z. B. bei Feuchtigkeitsschäden sofort und umfassend reagiert? Auch alle unsichtbaren Stellen wie ein kleines Leck in der Wasserleitung oder einen feuchten Holzbalken in der Zwischendecke aufgespürt? Ist das gesamte Haus ohne Unterlass instandgehalten worden und können Sie dies auch nachweisen etc.? Um Ihr Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen zu können – und das erfolgreich – müssen Sie Ihren Interessenten gegenüber transparent sein. Das gelingt Ihnen u. a., wenn Sie alle relevanten Dokumente komplett und gut sortiert zur Hand und damit zur Einsicht für den potentiellen Käufer haben.

2. Erforderliche Unterlagen: Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen

Stellen Sie alles zusammen, was sich bereits in Ihren Akten befindet, besorgen Sie sich die Unterlagen, die fehlen und bringen Sie gegebenenfalls veraltete auf den neuesten Stand.

Sie sollten geordnet vorgehen, um dabei den Überblick zu behalten: Andernfalls werden Sie immer wieder dazu aufgefordert, fehlende Unterlagen nachzureichen, Fragen seitens der Kaufinteressenten bleiben vielleicht sogar mit einem Schulterzucken Ihrerseits – auf eventuell unangenehme Weise – unbeantwortet und Ihr ganzes Vorhaben versinkt nach und nach im Chaos. Das ist nicht im Sinne Ihres Vorhabens „Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen“.

Sollte Ihre Immobilie unter Denkmalschutz stehen, benötigen Sie auch die Bescheinigung zum Denkmalschutz.

3. Wahlloses Marketing: Ziel verfehlt, Projekt „Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen“ gescheitert

Manche Privatverkäufer beginnen ohne jede Strategie mit der Bewerbung Ihrer Immobilie. Sie nutzen nur wenige der zur Verfügung stehenden Marketingkanäle und -medien – meist, weil sie auch nicht alle kennen. Zudem bieten sie Ihre Immobilie Hinz und Kunz an, da sie denken, viel helfe viel. Doch auf diese Weise werden Sie sicherlich nicht ihr Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen. Das Patentrezept heißt hier: Sie müssen auf jeden Fall die richtige Zielgruppe kennen und ansprechen. Diese ist: Investoren und Kapitalanleger.
Folgende Merkmale sind für Ihre Interessenten wichtig:

• Zahlen, Daten und Fakten
• Preis-Leistungs-Verhältnis
• stimmiger Ertrag
• gute Vermietbarkeit
• pünktliche Mietzahlungen seitens der Mieter
• Wertsteigerung bzw. Werterhalt

Zudem müssen Sie zwei Kategorien von Zielgruppen unterscheiden, um gelungen Ihr Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen zu können:

Der Kapitalanleger ist meist ein gutverdienender Arzt, Rechtsanwalt, Geschäftsmann etc. Er will am liebsten Mehrfamilienhäuser erwerben, die relativ gut in Schuss und voll vermietet sind. Er möchte damit keine Arbeit haben, die Verwaltung überlässt er dem Miethausverwalter. Für ihn ist es lediglich wichtig, dass sein Geld geschützt ist und die Investition sich in ein paar Jahren durch Preissteigerungen rechnet. Im eigentlichen Sinne parkt er sein Geld.

Der Investor hingegen ist ein Vollprofi und der emotional am wenigsten beeinflussbare Interessententyp. Zudem kennt er das Geschäft in- und auswendig und hat die besten Kontakte zu Handwerkern und Immobilienmarktteilnehmern. Für seine Entscheidung, ob gekauft wird oder nicht, zählen nur die Zahlen, Daten sowie Fakten und ob er anhand dieser die Immobilie zu einem gewinnbringenden Geschäft macht – sich also die Anschaffungs-, Modernisierungs- und Entwicklungskosten rechnen. Er geht daher eher ein Risiko ein, wenn es ums Investieren geht, betrachtet aber jede Immobilie wie ein Unternehmen, das einen lukrativen Profit abwerfen soll. Ein Amateur hat es in den Preisverhandlungen mit diesem Typ der Zielgruppe eher sehr schwer.

4. Der Höchstpreis für Ihr Mehrfamilienhaus?

Was viele Privatverkäufer nicht wissen, ist: Es geht nicht um den Höchstpreis. Setzen Sie diesen – vor allem nach Ihrem Ermessen – an, laufen Sie Gefahr, eine unendliche Geschichte zu schreiben – mit dem Titel „Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen – wie ich auf meiner Immobilie sitzen bleibe.“ Vielmehr müssen Sie den Bestpreis bestimmen. Ein echter Experte arbeitet dabei mit dem Ertrags- und Vergleichswert der Deutschen Wertermittlungsrichtlinien und legt qualifiziert den realistischen Marktwert fest.

Dieser ergibt sich vor allem durch die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben. Da aber alle Mietverhältnisse einzeln bewertet werden müssen, ist die Prognose der Mieteinnahmen weitaus komplexer als z. B. bei dem Verkauf nur einer einzigen Wohnung. Darüber hinaus spielt auch der Quadratmeterpreis pro Wohnung eine Rolle – vor allem dann, wenn Ihr Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde oder aufgeteilt werden könnte.

5. Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen: als Gesamtpaket oder einzelne Eigentumswohnungen?

Teilen Sie Ihre Immobilie auf, wird Ihnen der Mehrfachverkauf mit höchster Wahrscheinlichkeit finanziell weitaus mehr einbringen. Auf der anderen Seite hätten Sie dadurch aber auch einen – mit der Summe der Eigentumswohnungen potenzierten – immensen Arbeitsaufwand. Das ist kein Zuckerschlecken, da Sie z. B. bei 12 Wohnungen auch 12 Bewertungen vornehmen, 12 Werbekampagnen starten und 12-fach Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufweisen müssten u. s. w.

Entscheiden Sie sich für diesen Weg „Mehrfamilienhaus ohne Makler verkaufen in Teilen“, sollten Sie vielleicht doch in Erwägung ziehen, die Hilfe eines spezialisierten Profis in Anspruch zu nehmen.

Oder aber Sie beschäftigen sich grundlegend und tiefergehend mit dem Stoff, um wirklich alles Wesentliche zu erfassen und in der richtigen Reihenfolge durchdacht umzusetzen.