Sie ist gesetzlich streng geregelt in § 558 Abs. 2 BGB. Unter Absatz 2 steht:
„Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist“.
Haben Sie das Fachchinesisch verstanden? Keine Sorge, ich musste mich da auch erst mal selbst hineinlesen und werde es so einfach wie möglich für Sie übersetzen.
Generell gibt es fünf Kriterien, nach denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete richtet
Die meisten Menschen verstehen unter der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ den durchschnittlichen Mietpreis innerhalb der jeweiligen Region. Das ist allerdings falsch.
Ich versuche, es mal so zu definieren: „Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietpreis, welcher üblicherweise für Immobilien mit vergleichbaren Kriterien wie Art, Größe, Beschaffenheit (Baualtersgruppe & Modernisierung), Lage und Ausstattung in der Gemeinde bezahlt wird. Berücksichtigt werden hierbei nur die Mieten, die in den letzten vier Jahren durch eine Neuvermietung von frei finanzierten Wohnungen vereinbart worden oder durch Mieterhöhungen zustande gekommen sind. Öffentlich geförderter Wohnraum ist hiervon ausgenommen, da er preisgebunden ist (Kostenmiete)“.
Die fünf Kriterien:
1. Art und Struktur
Um was für eine Immobilie handelt es sich? Um einen Alt- oder Neubau? Ist es ein freistehendes Einfamilien-, ein Reihen- oder ein Mehrfamilienhaus, eine Ein- oder Mehrzimmerwohnung? Ein Neubau wird natürlich höherwertig eingestuft als ein Altbau. Dasselbe gilt für das Einfamilienhaus im direkten Vergleich zum Mehrfamilienhaus.
2. Größe
Die Größe der Wohnung bemisst sich nach Quadratmeterzahl und Anzahl der Räume. Dabei kann tendenziell festgestellt werden, dass kleine Wohnungen einen – teils exorbitant – höheren Quadratmeterpreis im Gegensatz zu den größeren mit mehr Räumen aufweisen.
3. Beschaffenheit: Baualtersgruppe & Modernisierung
Das eigentliche Baujahr muss nicht dem angenommenen der Baualtersgruppe entsprechen, denn: Je mehr Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie durchgeführt worden sind, desto weiter verjüngt sich das Baujahr. Bei der Wertermittlung spricht man hier vom fiktiven Baujahr. Hierzu sollten Sie die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts: Sachwertrichtlinie – SW-RL/Anlage 4 studieren.
Dabei kann erst dann von einer modernisierten Wohnung gesprochen werden, wenn die Immobilie durch profunde Wertverbesserungen neuzeitlichen Wohnansprüchen gerecht wird. Es müssen z. B. sämtliche Sanitäreinrichtungen und die Heizungsanlage erneuert worden und alle Elektroinstallationen zumindest auf heutigem Standard gesetzt sein. Als umfassend saniert hingegen wird ein Gebäude bezeichnet, wenn grundlegende Veränderungen des Ursprungszustandes vorgenommen worden sind. In diesem Fall ist es möglich, die Immobilie in die entsprechende Baualtersgruppe in dem Jahr einzuordnen, in dem die Sanierung abgeschlossen wurde. Gleiches gilt beim Ausbau eines neu geschaffenen Wohnraums.
4. Lage der Immobilie
„Lage, Lage, Lage“, diese Definition haben Sie sicherlich schon öfters im Zusammenhang mit Immobilien gehört. Grundsätzlich muss aber auch die Makro- und Mikrolage untersucht und genauer zwischen einfachen, mittleren, guten und sehr guten Wohnlagen unterschieden werden. Zudem ist auch zu betrachten, wo im Haus sich die Wohneinheit befindet, denn: Eine Souterrain-Wohnung z. B. ist sicherlich weniger wert als eine Wohnung in der Beletage.
5. Ausstattung
Immobilien können einfach, gut, gehoben oder besonders ausstaffiert sein. Zur Mindestausstattung zählen eine Kochstelle mit Wasseranschluss, ein Spülbecken, die Anschlussmöglichkeit für einen Herd sowie ein Bad mit WC. Alles, was darüber hinausgeht, gilt als wertsteigernd – ob wärme- und schalldämmende Verglasung, Parkettboden, Einbauküche, Luxusbad, zweites Badezimmer, Einbauschränke gehobener Qualität aus der Hand eines Tischlermeisters, großer Balkon, Loggia oder Garten bis hin zu einem Fahrradkeller oder einer Waschküche etc. Wichtig dabei ist, dass mehrere dieser o. g. Merkmale vorliegen.
Entspricht die ortsübliche Vergleichsmiete der aktuell realistischen Miete?
Mietspiegel gibt es oft nur in größeren Städten, ob Ihre Gemeinde einen bereitstellt, müssen Sie recherchieren. Dabei ist erwähnenswert, dass die ortsübliche Vergleichsmiete der eigentlich erzielbaren Marktmiete oft ein wenig hinterherhinkt, denn: Bei den im Mietspiegel angegebenen Zahlen handelt sich um die Durchschnittsmieten der vergangenen Jahre. So kann es durchaus möglich sein, dass Ihre Gemeinde sich diesbezüglich auf einem veralteten Stand befindet, wenn Sie nicht in einer Millionenstadt wie etwa Köln leben – hier werden die Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert. Existiert keine zeitgemäße Version, erschwert dies natürlich die Kalkulation der sogenannten richtigen Miete. Dann können Sie sich auch der Marktmiete bedienen.