Ob Sie den steinigen Weg der Privatvermietung bereits gegangen und nun über den Berg sind oder ob Sie diese mühselige Mission noch lange nicht erfüllt haben und die Herkulesaufgabe der Privatvermietung noch vor Ihnen liegt: Von immenser Bedeutung ist es, dass Sie sich mit all den komplizierten fachsprachlichen Bezeichnungen in diesem Zusammenhang bestens auskennen. Dazu gehört auch der Begriff „Bürgschaft Miete“.
Im ersten Moment scheint er leicht verständlich, aber wenn Sie hinter die Kulissen schauen – was Ihnen Ihr auch auf diesem Immobiliengebiet bewanderter ImmoCoach Hakan Citak gleich ermöglichen wird – dann werden Sie feststellen, dass weitaus mehr hinter der Mietbürgschaft steckt, als Sie geahnt haben.
Landläufig ist bekannt, dass die Mietbürgschaft eine Haftung des Bürgen für den Mieter ist, sollte Letzterer den Forderungen des Vermieters nicht nachkommen wollen oder können. Das gilt aber nicht nur für die Miete, der Gesichtspunkt „Bürgschaft Miete“ beinhaltet auch, dass der Bürge einspringen muss für
- nicht geleistete Nebenkostennachzahlungen
- und Mietschäden, die durch den Mieter zwar verursacht wurden, dieser aber nicht dafür aufkommen kann oder will
Mit der „Bürgschaft Miete“ sichern Sie sich also – wie mit der Kaution auch – gegen eventuell aus dem Mietvertrag resultierende Ansprüche ab. Aber können Sie mit beiden Möglichkeiten kombiniert vorsorgen?
Bürgschaft Miete: Wann dürfen Sie diese verlangen?
Um Ihr einleuchtendes Interesse zu wahren, ein finanzielles Auffangnetz zu haben, damit Sie sich vor z. B. unregelmäßigen Mietzahlungen schützen können, dürfen Sie auf einer Kaution bestehen.
Zugleich eine „Bürgschaft Miete“ zu fordern, ist jedoch nur unter diesen Bedingungen zulässig:
- Im Mietvertrag muss in aller Deutlichkeit sowohl die Barzahlung der Kaution als auch die Hinterlegung einer „Bürgschaft Miete“ vereinbart worden sein.
- Das im Gesetz geregelte Maximum für Ihre Mietsicherheit ist auf drei monatliche Kaltmieten festgesetzt und darf nicht überschritten werden.
Das bedeutet: Erhalten Sie von Ihrem Mieter eine Barkaution in Form von drei Netto-Monatsmieten, käme es zu einer – rechtlich gesprochenen – Übersicherung, wenn Sie auf einer zusätzlichen „Bürgschaft Miete“ beharren. Tun Sie das dennoch und der Mieter kommt dem nach, ist die Bürgschaft unwirksam: Der Bürge steht in keiner Haftung.
Ausnahmen bestätigen die Regel
Sollte Ihnen jedoch Ihr Mieter freiwillig eine „Bürgschaft Miete“ als weitere Sicherheit neben der von Ihnen verlangten Kaution vorlegen – etwa, weil er sich davon verspricht, unter Ihren Bewerbern die Nase vorn zu haben – dürfen Sie diese unaufgeforderte Mietbürgschaft ohne jede Einschränkung beanspruchen.
„Bürgschaft Miete“: Wer kommt als Bürge in Frage?
Es gibt mehrere Möglichkeiten für die „Bürgschaft Miete“, die folgenden werden am häufigsten genutzt:
Entweder übernimmt
- eine Privatperson oder
- die Bank die Mietbürgschaft (auch unter „Bank-“ oder „Mietaval“ bekannt)
Aber es kann auch
- eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen werden.
Als Vermieter sind Sie mit einer Bankbürgschaft aufgrund der Seriosität des Bürgen gut bedient. Zudem können Sie davon ausgehen, dass nur gebürgt wird, wenn Ihr Mieter über eine positive Bonität verfügt.
Entscheiden Sie sich hingegen für eine Mietkautionsversicherung, sollten Sie vorher abklären
- mit welchen Beiträgen und Gebühren Sie rechnen müssen und ob eine Änderung der Höhe während der Vertragslaufzeit vorgesehen ist,
- ob die Kündigungsbedingungen flexibel sind, denn: Ist der Vertrag auf eine feste Laufzeit ausgelegt, könnte sich das bei Auszug des Mieters als nachteilig erweisen,
- ob „erstes Anfordern“ Bestandteil des Vertrages ist. Nur dann haben Sie die Möglichkeit bei z. B. ausbleibenden Mietzahlungen prompte Wiedergutmachung geltend zu machen. Andernfalls erfolgt zunächst eine Überprüfung des Sachverhaltes seitens der Versicherung. Dann kann es dauern, bis Sie entschädigt werden.
Bürgschaft Miete: die Privatperson als Garant
Diese Form der „Bürgschaft Miete“ wird gerne eingesetzt, wenn Ihr Mieter jung und noch ohne festes Einkommen ist. Meist sind es dann die Eltern, welche für die Miete bürgen.
Ansonsten kann es auch sein, dass Freunde oder andere Privatpersonen als Bürgen in die Bresche springen.
Egal, in welcher Beziehung der Bürge zu Ihrem Mieter steht, es gelten zwei Voraussetzungen für die Person, die als Bürge eingesetzt werden soll:
- die Vollendung des 18. Lebensjahres und
- die Fähigkeit, im Schadenfall finanziell den Kopf für den Mieter hinhalten zu können. Dafür sollten Sie auf einen Nachweis pochen, da Sie sonst trotz der Mietbürgschaft auf Ihren Forderungen sitzen bleiben könnten. Denn es gilt auch dies:
Sittenwidrigkeit der „Bürgschaft Miete“ mit der Konsequenz der Unwirksamkeit
Es kommt vor, dass der Bürge sich nur mit der Mietbürgschaft einverstanden erklärt, weil er z. B. als Elternteil oder Ehegatte eine tiefe emotionale Verbundenheit zu Ihrem Mieter verspürt – gleichzeitig aber im Prinzip finanziell dieser Aufgabe gar nicht gewachsen ist bzw. das wirtschaftliche Risiko unterschätzt hat. Dann können Sie laut § 138 BGB nicht auf die „Bürgschaft Miete“ zurückgreifen, da diese als sittenwidrig gewertet wird.
Sittenwidrigkeit kann ebenfalls gelten, wenn Ihr Mieter den Bürgen übervorteilt und diesen zur Bürgschaft genötigt hat – z. B. durch eine Zwangslage, welcher der Bürge ausgesetzt oder weil er unerfahren auf diesem Gebiet ist.
Bedeutend ist also, dass die Privatperson Ihrem Mieter nicht nur eine Gefälligkeit erweisen möchte, sondern aus freien Stücken bürgt. Dabei ist es ebenfalls relevant, dass die Entscheidung des Bürgen vollkommen frei und von nichts beeinträchtigt ist – und das im vollen Bewusstsein des Risikos, das er durch die Mietbürgschaft eingeht.
Sie als Vermieter haben jedes Recht, einen Mietbürgen abzulehnen. Sollte dies der Fall sein, haben Sie die Möglichkeit, mit Ihrem Mieter den Kompromiss zu schließen, sich über einen alternativen Bürgen zu beratschlagen. Können Sie beide sich nicht einigen, dürfen Sie auch zu dem potentiellen Mieter nein sagen.
Auf der anderen Seite könnten Sie nun JA sagen …
da Sie Folgendes vermuten:
„Ich bin noch gar nicht genug vertraut mit der offensichtlich diffizilen Materie der Privatvermietung.“
Wozu soll Ich JA sagen?
Dazu, dass Sie sich mit der ganz klar diffizilen Materie der Privatvermietung vertraut machen. Dazu haben Sie folgende unschätzbare Gelegenheiten:
Entweder Sie gehen über kurz – und gut – mit Ihrem kostenlosen Ratgeber „Selbst eigene Immobilie erfolgreich vermieten“, und ziehen Ihre früchtetragende Essenz aus dem Vermietungslabyrinth.
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