Kaltmiete sinnvoll ermitteln. In Ihnen ist der Entschluss gereift, Ihre Immobilie privat und ohne jegliche Unterstützung eines Fachmannes zu vermieten? Dann ist Ihnen sicherlich bewusst, dass Sie sich wirklich Großes vorgenommen haben, bei dem Sie nur gewinnen können, wenn Sie alles – wirklich alles – vollständig, korrekt, sorgfältig durchdacht und mit dem nötigen Hintergrundwissen planen, organisieren und ausführen?
Das kann in einen Hindernislauf ausarten, vor allem wenn es um Rechtliches geht – wie z. B. um die Festlegung der maximal möglichen Kaltmiete, ohne mit dem Gesetz in Konflikt zu geraten.
Inhalte dieses Ratgebers
Sie sind schon mal einen richtigen Schritt gegangen, denn Sie sind hier und lassen sich von Ihrem Vermietungsass ImmoCoach Hakan Citak die Bahn frei machen, so dass Sie ohne Angst vor juristischen Konsequenzen eine einwandfreie Kaltmiete im legalen Preis-Leistungsverhältnis bestimmen können.
Kaltmiete – vermieten für ein Butterbrot oder zum saftigen Preis?
Hier ist Ihre zu 100 % fehlerfreie Einschätzung gefragt, ansonsten müssten Sie mit langfristigen unliebsamen Folgen rechnen, denn:
Setzen Sie die Kaltmiete zu niedrig an, bedeutet dies Ihren Verzicht auf adäquate Mieteinnahmen bei gleichzeitiger Bezahlung der Instandhaltungskosten. Dabei können Sie leider nur verlieren.
Pokern Sie wiederum zu hoch, werden Sie wahrscheinlich große Schwierigkeiten haben, einen passenden Mieter zu finden, der diesen intensiven Kostenaufwand überhaupt – und vor allem auch auf Dauer – finanzieren kann. Ist dem so, müssen Sie über einen längeren Zeitraum Leerstand und fehlende Mieteinnahmen verbuchen. Damit nicht genug: Sollten Sie eine Kaltmiete über 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern, handeln Sie nach § 291 StGB im Sinne eines Mietwuchers gesetzeswidrig. Werden Sie dabei ertappt, erwartet Sie eine schwerwiegende Geld- bzw. sogar Freiheitsstrafe.
Orientieren Sie sich am Mietspiegel und an der ortsüblichen Vergleichsmiete um die Kaltmiete berechnen zu können
Wenn Ihre Stadt oder Gemeinde über einen aussagekräftigen Mietspiegel verfügt, errechnet sich durch die Angaben, die Sie zu Ihrer Immobilie machen, die ortsübliche Vergleichsmiete. Achtung: Kleinere Gemeinden weisen manchmal nur simple und auch lückenhafte Mietspiegel vor – diese stellen daher lediglich eine eher grobe Richtschnur dar.
Können Sie von einem Mietspiegel Gebrauch machen, ist es wichtig für Sie, diesen richtig zu lesen, Ihre Immobilie hinsichtlich der Ausstattungs- und Lagemerkmale in die passenden Kategorien einzuordnen und die Daten korrekt zu interpretieren.
Erhält Ihr Hab und Gut z. B. einen Lagezuschlag durch die Einstufung „gute“ und „beste“ Lage? Oder ist diese „einfach“/„durchschnittlich“? Letzteres hätte einen wohnwertmindernden Effekt. Wartet Ihre Wohnung/Ihr Haus mit einer guten Ausstattung auf und bietet dem Mieter so Annehmlichkeiten über den Standard hinaus, begründet dies Zuschläge auf die Kaltmiete. Minuspunkte in der Ausstattung hingegen führen zu Abzügen etc.
Müssen Sie sich nach der Mietpreisbremse richten?
Da der Wohnungsmarkt besonders in Ballungsgebieten angespannt ist, wurde 2015 die Mietpreisbremse rechtlich eingeführt. Diese besagt, dass Sie als Vermieter – sollte Ihre Immobilie in einer derart betroffenen Region liegen – im Falle einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschreiten dürfen.
Sollten Sie allerdings nach gewissenhafter Prüfung feststellen, dass Ihre Immobilie nicht unter die Vorschriften der Mietpreisbremse fällt, können Sie die Kaltmiete ohne diese gesetzliche Einschränkung definieren. Darüber hinaus tritt – unabhängig vom Standort – die Mietpreisbremse nicht in Kraft, wenn Ihre Immobilie neuwertig ist oder umfassend modernisiert wurde.
Übrigens: Bei laufenden Mietverträgen, aber auch bei Neuvermietung gilt: Haben Sie eine Kaltmiete oberhalb der Mietpreisbremse vor deren Einführung vereinbart, ist keine Senkung erforderlich.
Unverhältnismäßige Miete in Gebieten mit geringem Wohnungsangebot
Liegt die Kaltmiete in solchen Regionen über 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Rede von „Unangemessenheit“, wegen der laut §5 WiStG eine Strafe über Sie verhängt werden kann und die es überdies dem Mieter nach § 823 Abs. 2 BGB erlaubt, den zu viel gezahlten Mietanteil wieder zurückzufordern.
Das ist noch nicht alles: die Kappungsgrenze
Sie sind bei der Bestimmung der Kaltmiete nicht nur dazu verpflichtet, die ortsübliche Vergleichsmiete zu respektieren, sondern auch dazu, sich im laufenden Mietverhältnis an die Kappungsgrenze zu halten, d. h.: Laut § 558 Abs. 3 BGB dürfen Sie die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent anheben – selbst wenn nach der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mieterhöhung legitim wäre.
o.
Zusammensetzung Kaltmiete – Hier für Sie einige Kriterien zur gesetzeskonformen Ermittlung der Kaltmiete
- Verfügt Ihre Immobilie über eine gehobene Ausstattung, z. B. einen Parkettfußboden?
- Ist auch die Sanitärausstattung gehoben?
- Wird zentral beheizt?
- Gibt es gute Energiekennwerte?
- Hat das Haus, in dem Ihre Wohnung liegt, weniger als sieben Stockwerke?
- Besitzt Ihre Wohnung einen Balkon oder ist es möglich, einen Garten zu nutzen?
- Handelt es sich um eine bevorzugte Lage?
- Weist die Lage Ihrer Immobilie eine günstige Infrastruktur auf?
Je öfter Sie positiv antworten können, desto mehr Aufschläge können Sie rechtfertigen.
Haben Sie zudem die folgenden Sachverhalte eruiert, legen Sie im Anschluss die moderate Miete bzw. – wenn Sie gezwungen sind, auf die Mietpreisbremse treten zu müssen – die dementsprechende maximale Mietpreishöhe fest:
- Wie viel hat der Vormieter für den Quadratmeter gezahlt?
- Auf welche Summen belaufen sich die durchschnittlichen Mietpreise in der Nachbarschaft?
- Existieren vergleichbare Kaltmieten auf Immobilienportalen?
- Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete infolge des Mietspiegels?
- Ist der Wohnungsmarkt angespannt und greift deshalb die Mietpreisbremse?
Apropos „angespannt“: Haben Sie bei Ihrer Privatvermietung das Gefühl, im Sumpf der Gesetze und Regularien zu versinken? Befürchten Sie, aus lauter Unkenntnis ins offene Messer zu laufen?
So machen Sie es richtig:
Dann nutzen Sie doch einfach folgende effektive Macheten, mit denen Sie den undurchschaubaren Dschungel der Vermietungsfallen ganz leicht durchschlagen und sich so Ihren Weg zur gelungenen Vermietung bahnen können.
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