Sie wagen den Schritt und wollen Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung privat verkaufen. Alle Achtung, denn: Das kann in eine Wildwassertour ausarten, wenn Sie sich nicht gründlichst vorbereiten – und leider auch Ihren Untergang bedeuten, sollten Sie die lauernden Strudel des Verkaufsprozesses nicht bis ins Detail kennen und auch nicht wissen, was alles dazu führen kann, dass Ihr Vorhaben aus dem Ruder läuft.
Inhalte dieses Ratgebers
Den folgenschwersten falschen Kurs schlagen Sie mit der Bestimmung eines nicht haltbaren Angebotspreis Ihrer Immobilie ein. Dabei ist es egal, ob Sie zu hoch oder zu tief ansetzen: Es wird, ist und bleibt ein sinkendes Boot, da Ihr vermutlich größter Vermögenswert dann auf Messers Schneide steht.
Um diese Klippe geschickt zu umschiffen, sollten Sie erst einmal wissen, welches der Verfahren der Deutschen Wertermittlungsrichtlinien überhaupt für Ihre Immobilie greift, um den realistischen Marktwert zu berechnen. Hier fungiert Ihr ImmoCoach Hakan Citak als exakter Kompass und steuert Sie souverän durch eines der drei Procedere: das Sachwertverfahren.
Die Methode „Sachwert Immobilie“ findet vornehmlich dann Anwendung, wenn Ihre Immobilie keine Einnahmen erzielt und eine Rendite keine Rolle spielt, sprich: wenn Sie Ihr Hab und Gut für den Eigengebrauch nutzen. Dies ist meist bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall. Falls Sie Besitzer einer selbstbewohnten Eigentumswohnung sind, wird nicht das Sachwertverfahren, sondern das wesentlich geeignetere Vergleichswertverfahren eingesetzt – sofern sich sehr viele vergleichbare Wohnungen in der Umgebung befinden.
Sachwert Immobilie Definition – vereinfacht gesagt:
Der „Sachwert Immobilie“ wird anhand des Bodenrichtwertes, der Bau- bzw. Wiederherstellungsaufwendungen Ihres Gebäudes und der baulichen Anlagen wie beispielsweise der Wege oder einer Garage ermittelt. Dabei ist auch von Belang,
- in welcher Weise Ihr Haus errichtet wurde
- ob ein Keller bzw. ein ausgebautes Dachgeschoss existiert
- in welchem qualitativen Zustand sich die Einzelelemente – die jeweils separat bewertet werden – befinden, so z. B. die Fassade, das Dach, die Treppen, die Türen, die Fenster, die Bäder, die Heizung und die Fußböden etc.
Allerdings beeinflussen noch zahlreiche weitere Aspekte den „Sachwert Immobilie“ maßgeblich. Diese werden von der sog. Sachwertrichtlinie – oft auch unter NHK 2010 bekannt – anhand von Verfahrensvorschriften und Tabellen zur Sachwertermittlung von Gebäuden bestimmt.
Immobilie Sachwert ermitteln – Worauf kommt es beim Einsatz dieses Verfahrens wirklich an?
Folgende Faktoren korrigieren den „Sachwert Immobilie“ nach oben oder nach unten:
Normalherstellungskosten
In den derzeit gültigen NHK 2010 finden Sie exakte Angaben über die Baukostenannahmen Ihres Gebäudetyps – in Abhängigkeit vom technischen Stand und unter Beachtung entscheidender Marktverhältnisse am Stichtag der Wertermittlung. So fließen z. B. energetische Eigenschaften, die Qualität der Baumaterialien oder andere relevante Attribute ein. Entsprechende Standardattribute finden Sie in der diesbezüglichen Tabelle der Sachwertrichtlinie.
Da sich die Statistik auf den Wertermittlungsstichtag 01.07.2010 bezieht, müssen Sie die Baupreisentwicklung bis zu dem Datum, an dem Sie den „Sachwert Immobilie“ festlegen, berücksichtigen. Nutzen Sie dazu den Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes.
Bruttogrundfläche
Auch die Bruttogrundfläche wirkt sich auf den „Sachwert Immobilie“ aus. Diese ergibt sich aus der reinen Wohnfläche sowie der Quadratmeteranzahl des Kellers und des Dachbodens, sofern dieser ausgebaut ist. Hinzugerechnet werden überdachte Flächen – etwa eine Loggia oder eine Durchfahrt – sowie ebenfalls vom Mauerwerk und auch Säulen verbrauchte Flächen, also die Konstruktionsgrundfläche. Spitzböden, Kriechkeller und Balkone zählen dagegen nicht dazu.
Baunebenkosten
Auch die Baunebenkosten wie z. B. der Eintrag ins Grundbuch, ein Bodengutachten u. s. w. müssen Sie – oft pauschal mit 15 % der reinen Baukosten – angeben.
Außenanlagen
Ihre Terrasse, der Gartenzaun, der Sonnenschutz, ein Naturteich etc. werden meist mit einer Pauschale von drei Prozent der Baugesamtkosten eingerechnet.
Alterswertminderung
Ausschlaggebend für den endgültigen „Sachwert Immobilie“ ist die Alterswertminderung Ihrer Immobilie. Ein Gutachter z. B. veranschlagt eine gewisse Haltbarkeit und wendet auf diese die laut der Sachwertrichtlinie geltende lineare Formel an: Dazu dividieren Sie die Restnutzungs- durch die Gesamtnutzungsdauer und multiplizieren das Ergebnis mit 100. Bei Einfamilienhäusern beispielsweise geht der Gesetzgeber im Regelfall von einer 80jährigen Gesamtnutzungsdauer aus. Daraus resultiert jährlich eine lineare Wertminderung von 1,25 %.
Sachwert Immobilie – das Gesamtresultat
Haben Sie alle Einzelposten einkalkuliert, addieren Sie das Gesamtresultat mit dem Bodenrichtwert und gelangen so zu Ihrem vorläufigen „Sachwert Immobilie“. Vorläufig deshalb, weil die – je nach Region abweichende – Marktanpassung mit einem Abschlag multipliziert werden muss. Nur auf diese Weise entspricht der Endbetrag den tatsächlichen Rahmenbedingungen – wie z. B. der Lage in einer strukturschwachen oder -starken Region – und nur auf diese Weise ist er realistisch.
Immobiliensachwert berechnen – So bringen Sie ihn auf den Nenner
Sie addieren die – um den Baupreisindex korrigierten – Baukosten den Baunebenkosten hinzu und erhalten die Baugesamtkosten.
Die Baugesamtkosten plus Außenanlagen ergeben die Herstellungskosten. Abzüglich der Alterswertminderung bildet sich der Zeitwert.
Auf diesen summieren Sie die Zuschläge bzw. von diesem subtrahieren Sie die Abschläge wegen besonderer Bauteile. So errechnen Sie den Gesamtbauwert.
Dem fügen Sie den Bodenwert zu und berücksichtigen im Plus Aufpreise sowie im Minus Abzüge durch den eventuell beauftragten Gutachter.
Jetzt können Sie mit einem realistisch ermittelten „Sachwert Immobilie“ den aufwändigen Verkaufsprozess einleiten. Aber Obacht! Diese diffizile Rechnung setzt Ihre uneingeschränkte Marktkenntnis voraus und auch das absolut gewissenhafte Einkalkulieren sämtlicher Posten in der richtigen Höhe. Vielleicht ziehen Sie an diesem heiklen Punkt doch in Betracht, auf einen erfahrenen Makler zurückzugreifen, um auch wirklich kein Risiko einzugehen, das da lautet:
Gehen Sie mit einem realitätsfremden Angebotspreis an den Start, kann das Gelingen Ihres Verkaufes in sich zusammenfallen wie ein Kartenhaus. Dann haben Sie am Ende Ihre Immobilie für lau an den Mann oder die Frau gebracht – oder bleiben schlimmstenfalls auf ihr sitzen.
Das wollen Sie nicht? Und auch keinen Makler? Dann haben wir hier für Sie 1A-Alternativen:
„Aufs Ganze zu gehen lohnt sich erst, wenn wir den Überblick gewonnen haben.“
(Ernst Ferstl, österreichischer Lehrer, Dichter und Aphoristiker)
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