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Das sollten Sie über die Mietpreisbremse wissen

Seit dem 1. Juni 2015 gibt es (noch) die sog. „Mietpreisbremse“. Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ sollte es den Bundesländern ermöglichen, bestimmte Wohngebiete zu angespannten Wohnungsmärkten zu erklären, um dort die Mietpreise nach oben zu begrenzen. Die dahintersteckende Idee: Mieten sollten wieder sozialer und bezahlbarer und die Mieter vor übertriebenen Mietpreisforderungen der Vermieter geschützt werden.

Grundsätzlich bestand für die Bundesländer die Möglichkeit, die Mietpreisbremse per Verordnung einzurichten, dabei mussten die in Frage kommenden Gebiete, Städte, Stadteile etc. von den Landesregierungen festlegt werden. Nahezu fast alle haben dies – insbesondere in den Ballungszentren und deren Speckgürteln – auch in die Tat umgesetzt. Demnach greift die Mietpreisbremse derzeit bundesweit in 313 Gemeinden mit einer Gültigkeit von fünf Jahren. Danach muss erneut geprüft werden, ob die Anspannung weiterhin besteht.

Dort durfte bei Abschluss eines neuen Bestandsimmobilien-Mietvertrages die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Diese wird den amtlichen Mietspiegeln der Gemeinden entnommen – was sich jedoch als schwieriges Unterfangen erweist, wenn es einen solchen Spiegel nicht gibt.

Ausgenommen von dieser Regelung „Deckelung des Mietpreises“ wurden Neubau- und sanierte Wohnungen.

Hat die Mietpreisbremse versagt?

Ob die erhofften Ziele nun erreicht worden sind, sei dahingestellt, denn: Trotz aller Versprechungen der Bundesregierung hat die Mietpreisbremse das Emporklettern der aktuellen Mietpreise nicht zum Stillstand gebracht – seit 2013 stiegen die Kaltmieten im Bundesdurchschnitt um ca. 20 Prozent. Doch wie konnte das passieren?

Ganz einfach: durch Informationsdefizite der Mieter. Zunächst hatten Vermieter Angst vor der Mietpreisbremse und dem ungewissen Ausgang, ob sich ihr Investment noch rechnen würde. Jedoch informierten sich sehr viele bereits vor der Einführung über dieses Thema. So wurden unter anderem Schlupflöcher gefunden, indem z. B. Wohnungen einfach möbliert vermietet worden sind etc.

Andere Eigentümer hingegen scheuen das Risiko nicht, nach dem Motto: „Wo kein Kläger, da kein Richter“. Sie vertrauen einfach darauf, dass die Mieter keine Einwände erheben. In der Tat werden in Deutschland kaum Vermieter wegen Überschreitung der Mietpreisbremse gerichtlich in die Verantwortung genommen. Das mag auch daran liegen, dass sich die wenigsten Mieter unmittelbar nach dem Einzug mit dem Vermieter anlegen möchten.

Auch wissen viele nicht, welche Rechte sie hätten, geschweige denn, dass eine solche Mietpreisbremse überhaupt extistiert. Ihnen ist nicht klar, dass sie den Eigentümer auch nach ihrem Einzug für den Mietpreis rügen könnten und die eigentliche Bezugsgröße der aktuelle Mietspiegel der Gemeinde ist.

Die Zukunft der Mietpreisbremse

Nach Einschätzung des Berliner Landgerichts ist sie verfassungswidrig. Dieser Standpunkt bleibt allerdings wirkungslos, da nur das Bundesverfassungsgericht über die Verfassungsmäßigkeit eines Gesetzes urteilen kann. Es ist generell ein Irrglaube, dass sich die Politik in eine freie Marktwirtschaft wie die der Immobilien durch Regulierungen einmischen kann – das hat noch nie gut funktioniert. Vielmehr muss dafür gesorgt werden, dass ausreichend Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu decken – auch in Anbetracht von öffentlich gefördertem Wohnraum.

Wie gehen Sie nun mit einer eventuell gültigen Mietpreisbremse in Ihrer Gegend vor?

Zunächst einmal sollten Sie prüfen, ob die Mietpreisbremse am Standort Ihrer Immobilie greift. Wenn ja, dann dürfen Sie als Vermieter bei der zukünftigen Vermietung Ihres Besitzes die neue Miete nicht immer nach Ihrer persönlichen Auffassung festlegen. Unter gewissen Bedingungen können Sie diese mit maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels ansetzen. Beachten Sie dabei bitte, die Ausstattungs- und Lagemerkmale Ihrer Immobilie der korrekten Kategorie zuzuordnen.

Das sollten Sie tun, bzw. so gehen Sie vor:

  • Achten Sie darauf, ob Ihre Immobilie sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Die Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Sachsen-Anhalt sowie das Saarland verzichteten bisher auf die Einführung einer Mietpreisbremse.
  • Haben Sie eine umfassende Modernisierung durchgeführt? Wenn diese mindestens ein Drittel des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung gekostet hat, sind Sie von der Mietpreisbremse ausgenommen.
  • Bei einer Neuvermietung in betroffenen Gebieten sollten Sie klären, ob Ihre festgelegte Miete die Obergrenze von ortsüblicher Vergleichsmiete plus maximal 10 % einhält.
  • Zukünftig gilt für Sie: Bei einer Anschlussvermietung dürfen Sie den vorherigen Mietpreis weiter verlangen – auch wenn dieser mehr als 10 % über der Vergleichsmiete liegt.

Wenn Sie nun diese Hürde gemeistert haben, geht es auch schon weiter. Wie genau, entnehmen Sie in dieser Lektion der Online Akademie den Leitfäden „Mietpreisermittlung“ und „Der optimale Mietpreis“. So können Sie die adäquate Miete festlegen und Schritt für Schritt erfolgreich in Ihrem Vermietungsprozess vorankommen.

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