Mietpreisdeckel und Mietpreisbremse
Mietpreisdeckel und Mietpreisbremse sowie die Auswirkungen für Vermieter und Mieter
In diesem Blogbeitrag lernen Sie was die Mietpreisbremse und der Mietpreisdeckel sind und was das in der Praxis für Auswirkungen auf Vermieter und Mieter hat bzw. haben könnte.
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Mietpreisdeckel Berlin und Mietpreisbremse 2019
Mit diesem Artikel widmen wir uns dem Thema Mietpreisdeckel und Mietpreisbremse sowie die Auswirkungen für Vermieter und Mieter.
Wegen der Übersichtlichkeit gliedere ich diesen Blog in 2 Abschnitte:
Im 1. Teil erläutere ich Grundlegendes zur Mietpreisbremse und die Problematiken.
Im 2. Teil erkläre ich die möglichen Auswirkungen des geplanten Mietpreisdeckel 2019.
Teil 1: Was ist die Mietpreisbremse
Seit dem 1. Juni 2015 gibt es die s.g. „Mietpreisbremse“. Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ sollte es den Bundesländern ermöglichen, bestimmte Wohngebiete zu angespannten Wohnungsmärkten zu erklären um dort die Mietpreise zu deckeln. Die Idee dahinter war, dass die Mieten wieder sozialer und bezahlbarer für Mieter werden und vor übertriebenen Mietpreisforderung der Vermieter schützen sollten.
Grundsätzlich bestand für die Bundesländer die Möglichkeit die Mietpreisbremse per Verordnung einzurichten, aber es mussten die Landesregierungen diese Gebiete, Städte, Stadteile etc. festlegen. Nahezu fast alle Landeregierungen haben dies, insbesondere in den Ballungszentren und deren Speckgürtel auch in die Tat umgesetzt. Demnach gibt es bundesweit in über 313 Gemeinden die Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse gilt für fünf Jahre, also in den meisten Gemeinden bis Ende 2020. Seither durften in den betreffenden Gemeinden bei Abschluss eines neuen Mietvertrages einer Bestandsimmobilie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr als zehn Prozent übersteigen.
Ausgenommen von dieser Regelung „Deckelung des Mietpreises“ wurden Neubauwohnungen und sanierte Wohnungen.
Hat die Mietpreisbremse versagt?
Lassen Sie uns mal eine Bestandsanalyse machen. Hat die Mietpreisbremse für eine Entlastung auf dem Mietimmobilienmarkt gesorgt bzw. den Mietern geholfen?
Und hier muss ich klar und deutlich sagen „NEIN“!
Es hat die Situation sogar noch weiter verschärft und für die Mieter die eigentliche geschützt werden sollten, alles noch weiter verschlimmert. Die Politik hat einen maßgeblichen Beitrag zu dieser Mietmarkt-Misere geleistet und eher dafür gesorgt, dass die Mieten 4-5mal schneller gestiegen sind als sonst in der freien Wohnungswirtschaft.
Zunächst hatten Vermieter Angst vor der Mietpreisbremse und dem ungewissen Ausgang ob sich ihr Investment noch rechnen würde. Jedoch informierten sich sehr viele Eigentümer bereits vor der Einführung über das Thema der Mietpreisbremse. So wurden unter anderem Schlupflöcher gefunden, indem z.B. Wohnungen einfach möbliert vermietet worden sind oder die Quadratmeterzahl falsch angegeben worden sind um nur wenige Beispiele zu nennen. Andere Vermieter hingegen scheuen das Risiko nicht, nach dem Motto: „Wo kein Kläger, da kein Richter“, sie vertrauen einfach darauf, dass die Mieter still halten.
„Das war das Resultat der Büchse der Pandora die durch die Regierung geöffnet worden war“.
Fakt ist: Bezahlbarer Wohnraum ist nun mal ein knappes Gut und das eigentliche Problem ist, dass der Staat es sehr lange versäumt hat Fördermaßnahmen für Wohneigentum und vor allem bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Der zuletzt stattgefundene Wohnungsgipfel im September 2018 ist dahingehend nicht ausreichend und meiner Meinung nach schon zu spät.
Trotz aller Versprechungen der Bundesregierung hat also die Mietpreisbremse versagt, da man den aktuellen Mietpreisen nicht entnehmen kann, dass es eine Mietpreisbremse überhaupt gibt. Ganz im Gegenteil sogar, die Kaltmieten stiegen im bundesdurchschnitt sogar um 20 Prozent, teilweise sogar bis zu 45%.
Nun soll die bis Ende 2020 die geltende Mietpreisbremse um fünf weitere Jahre, also bis 2025 verlängert werden, zudem ist seit Januar 2019 die Mietpreisbremse weiter verschärft worden um ein Kontrollorgan zu schaffen.
Teil 2: Was ist der Mietpreisdeckel?
Am 18. Juni 2019 wurde in Berlin der erste Mietpreisdeckel in der deutschen Geschichte beschlossen. Ein historischer Moment in der deutschen Wohnungswirtschaft.
Das bedeutet, dass Mieten fünf Jahre lang nicht erhöht werden dürfen, zudem soll eine Mietobergrenze eingeführt werden. Die Höhe dieser Mietobergrenze ist zwar noch unklar, aber Mieten die über diese Obergrenze liegen, sollen auf Antrag gesenkt werden können. Auf jeden Fall wird es spannend, wo diese Mietobergrenze liegen soll, 7€, 9€, 12 € Kalt den Quadratmeter? Ich weiß es nicht, es bleibt abzuwarten. Im Hebst 2019 soll der Gesetzesentwurf vorgelegt werden, damit der Mietpreisdeckel zu Anfang des Jahres 2020 in Kraft treten kann.
Der Plan sieht auch noch folgende Punkte vor:
Bei den Neuvermietungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis vereinbart werden, sofern diese die jeweils festgelegte Mietobergrenze nicht übersteigt.
Soweit Modernisierungen an Mietwohnungen durchgeführt werden sollen, müssen den Behörden diese mitgeteilt und ab einer bestimmten Höhe genehmigt werden. Demnach werden besondere Genehmigungs- und Anzeigepflichten für Vermieter eingeführt. Des Weiteren wird von drakonischen Strafen gesprochen, wenn man sich an diese Vorgaben nicht hält.
Etc. pp. Usw.
Dieser Plan hat schon sehr große Ähnlichkeiten mit der kommunistischen Planwirtschaft. Wie das mit der kommunistischen Planungswirtschaft ausgegangen ist, wissen wir ja alle bereits.
Hier sage ich nur, na, dann Gute Nacht!!!
Ehrlich gesagt kann ich da nur noch mit dem Kopf schütteln bei solchen sinnlosen Maßnahmen, die die Situation für die Mieter weiter verschärfen und die Vermieter sowie die Wohnungswirtschaft vor noch größeren Problemen stellen könnte. Denn ich habe da auch schon eine Vermutung wohin das wieder führen kann, nämlich weitere Schlupflöcher die schnell gesucht werden, bzw. schnell noch die letzten Mieterhöhungen auf Grundlage von Gesetzeslücken durchgeführt werden. Außerdem werden sich viele Vermieter eher davor scheuen Modernisierungen durchzuführen, weil sich die Modernisierung vermutlich nicht rechnen könnten.
Vielmehr werden sicherlich auch viele Vermieter Ihre Immobilienfinanzierungen nicht mehr bedienen können, weil die Mieteinahmen dieses Investment nicht mehr trägt. Was zwangsläufig zu Zwangsversteigerungen führen könnte. Auch ist anzunehmen, dass hierdurch die Immobilienwerte in den Keller gehen könnten, weil der Marktwert der jeweiligen Immobilie durch den geringeren Ertrag drastisch nach unten rutschen könnte. Zudem würde sich dies natürlich auch auf die Handwerker enorm auswirken, weil weniger Repariert und modernisiert werden würde. Die Baubranche boomt aktuell und es herrscht sogar Arbeitskräftemangel. Dies könnte ich allerdings auch in eine große Entlassungswelle umkehren.
Das ist ein Potenzial Milliarden von Immobilienvermögen auf einem Schlag zu vernichten und in der Bau- und Immobilienwirtschaft einen enormen Schaden anzurichten. Zudem werden es sich Wohnungsunternehmen und Bauträger zweimal überlegen Neubauaktivitäten durchzuführen, also dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.
Hierzu muss ich erläutern, dass die Baukosten in Deutschland auf Grund von sehr vielen Auflagen mit zu den teuersten weltweit zählen. Und wenn die Mieteinnahmen in der Gegenrechnung diese Baukosten nicht mal tragen können? Da frage ich mich, warum soll denn ein Bauunternehmer Wohnraum schaffen, um Insolvent zu gehen?
Also, das einzige was die Politik bisher geleistet hat ist reine Augenwischerei, Propaganda um Wählerstimmen für sich zu gewinnen. Mietpreisbremse, Bestellerprinzip und jetzt der Mietpreisdeckel nur um einige Beispiele zu nennen, die völlig nach hinten losgehen und in einer freien Marktwirtschaft wie der Immobilienwirtschaft nicht funktionieren können.
Es war noch nie gut wenn sich die Politik in eine freie Marktwirtschaft eingemischt hat, die Rechnung liebe Mieter die tragen Sie bereits heute und in Zukunft wird diese Rechnung noch teuer ausfallen.
Und in sehr naher Zukunft liebe Vermieter, auch Sie werden die Rechnung tragen müssen, die sehr teuer ausfallen könnte.
Am bildhaftesten kann ich Ihnen diese Situation was gerade passiert, bzw. wie es passieren könnte mit einem Topf in dem Wasser Kocht erklären:
„Wenn das Wasser im Topf so richtig anfängt zu kochen, fängt es auch an zu sprudeln und aus dem Topf überzuschwappen. Anstatt die Temperatur runter zu drehen um das Wasser kontrollieren zu können, wird der Topf hier einfach mit dem Deckel zugemacht, so dass die Temperatur im Topf erst recht weiter zunimmt. Dann fliegt irgendwann wegen dem enormen Druck des Wasserdampfs der Topfdeckel in die Luft und der Inhalt spritzt in alle Richtungen und versaut alles. Zudem gibt es hier die große Gefahr, dass man sich hier verbrennt. Genau das passiert hier nämlich gerade bzw. könnte passieren“.
Mietpreisdeckel Verfassungswidrig?
Ich muss hier natürlich auch erwähnen, dass nicht alles immer so heiß gegessen wird wie es gekocht wird. Zudem ist zu erwarten, dass wenn Berlin diesen Vorstoß in die Tat umsetzt, es erwartet werden kann, dass eine Verfassungsklage eingereicht werden könnte.
Ich hoffe ich konnte Ihnen hier ein wenig Licht ins Dunkle zu den Begriffen wie Mietpreisbremse und Mietpreisdeckel bringen.
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