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Die 4 Größten Fehler Bei Der Mietersuche

Die 4 größten Fehler bei der Mietersuche

In diesem Vermietertipps Blogbeitrag lernen Sie, wie Sie die 4 häufigsten Fehler bei der Mietersuche vermeiden und Ihre Privatvermietung ein voller Erfolg wird.

Herzlich willkommen auf meiner Blogseite von Der ImmoCoach!

Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler selbst vermieten möchten, dann sind Sie hier genau richtig.

Ich möchte das Privatvermieter, die eigene Immobilie so schnell wie möglich und mit dem besten Ergebnis vermieten können, ohne dabei Stress sowie Zeit- und Vermögensverluste erleiden zu müssen.

Wenn Sie also Ihr eigener Profimakler werden möchten, dann folgen Sie mir hier auf diesem Blog, oder abonnieren jetzt kostenlos meinen YouTube Kanal „Der ImmoCoach“ und vergessen dabei nicht die Glocke zu aktivieren um somit „up to date“ zu bleiben. Folgen Sie meinen Tipps für Vermieter um Fehler bei der Vermietung zu vermeiden.

Ist der Entschluss die eigene Immobilie ohne Makler zu vermieten erst einmal gefasst, möchten Sie natürlich die eigene Immobilie so schnell wie möglich vermieten.

Dennoch sollten Sie nichts überstürzen und die 4 größten Fehler bei der Mietersuche unterlassen.

Lassen Sie mich hierzu eine Geschichte, einen Praxisbericht eines meiner Kunden erzählen und die Fehler die er dabei gemacht hat.

Fehler bei der Mietersuche Nr. 1 – Mangelnde Vorbereitung

Ein Kunde von mir hatte ein Mehrfamilienhaus in der Millionenstadt Köln wo einem normalerweise die Mieter die Tür ins Haus einrennen. Ehrlich gesagt konnte man hier eigentlich nicht viel falsch machen. Das Mehrfamilienhaus hat 8 Wohneinheiten, befindet sich in einer gefragten Lage, die Wohnungen bieten überwiegend 2 Zimmer und verfügen im Durchschnitt über 60 m² Wohnfläche. Also, genau das was auch generell gesucht wird.

Leider kümmerte sich dieser Eigentümer nicht richtig um sein Haus und vor allem auch seine Mieter nicht. Er kannte sich in seiner Immobilie weder richtig aus, noch wusste er die tatsächliche Wohnfläche der jeweils zur Vermietung anstehenden Wohnung. Auch wusste er nicht wie hoch die realen Betriebskosten ausfallen würden. Das war alles immer so nach dem Motto: „Pi mal Daumen“. Zudem lies der Zustand seiner Immobilie sehr zu wünschen übrig.

Fakt ist jedoch: „Eine Mangelnde Planung verursacht zahlreiche Fehler“.

Und wenn Angaben sowie Information zur Immobilie schon falsch sind, oder auch Unterlagen fehlen, wie z.B. der Energieausweis. Man zudem seine Erreichbarkeit nicht sicher stellt und einfach drauf los legt und direkt in die Vermarktung geht.

Was meinen Sie, welchen Eindruck hinterlässt das bei den Mietern, wenn diese einen zwar versuchen zu erreichen es aber nicht schaffen? Oder, wenn Sie mal einen erreichen, aber nur falsche Informationen bekommen?

„In allen Dingen hängt der Erfolg von den Vorbereitungen ab“, wusste schon Konfuzius. Und im Falle einer Vermietung bedeutet die Gründlichkeit im wahrsten Sinne des Wortes schon die halbe Miete.

Machen Sie es wie ein guter Immobilienmakler, legen Sie sich alle relevanten Dokumente bereit, dazu gehören u. a.:

  • die Teilungserklärung
  • die letzte Betriebskostenabrechnung
  • eine vorformulierte Mieterselbstauskunft
  • der Energieausweis
  • der Grundrissplan
  • die Wohnflächenberechnung

zusätzlich, stellen Sie bitte Ihre Erreichbarkeit sicher.

Denn, je gewissenhafter Sie hier zur Tat schreiten, desto mehr Zeit und Mühe sparen Sie sich später. Zudem vermitteln Sie so Ihrem Mietinteressenten, dass Sie von Ihrer Sache tatsächlich etwas verstehen und  auf alle Fragen fachkundig antworten können.

Fehler Nr. 2 – Vermarktungsdauer

Dadurch, dass er die Vermietung nie so strukturiert angegangen ist und sich um sein Haus auch nie wirklich gekümmert hat, hatte er immer Probleme vernünftige Mieter zu bekommen und seine Wohnungen schnell zu vermieten. Sehr lange Leerstände von 3 – 5 Monaten waren immer das Ergebnis.

Dabei muss festgehalten werden, dass: „Die Vermarktungsdauer auch einen großen Einfluss auf das Mietinteresse von Mietern hat“.

Denn ein zu langer Vermarktungszeitraum kann die Mietersuche zunehmend erschweren. Immobilien, die seit einem halben Jahr oder sogar länger angeboten werden erwecken bei den Interessenten den Eindruck eines Ladenhüters. Denn je mehr sich die Vermietung in die Länge zieht umso größer wird das Getuschel bei den Interessenten, „an der Immobilie ist doch ein Haken dran“, „die Immobilie will doch keiner haben“ usw. Dadurch kommen dann nicht mehr die guten Mietinteressenten, sondern eher die, die Schwierigkeiten bei der Mietsuche haben. Oder noch schlimmer es kommen die s.g. Mietnomaden die Immobilienangebote ganz genau beobachten um ihr nächstes Opfer ausfindig zu machen.

Wer glaubt, dass er ohne große Vorbereitung die Vermietung seiner Immobilie binnen weniger Tage abwickeln kann der irrt sich leider in vielen Fällen. Dies hängt nämlich von sehr vielen Faktoren ab, ob Ihnen dies innerhalb weniger Tage gelingt. Im Normalfall müssen Sie schon ein angemessenes Zeitfenster für die Vermietung einer Immobilie einplanen. In der Regel sollten Sie nach der abgeschlossen Vorbereitung mit einer reinen Vermarktungsdauer von 1-2 Monaten rechnen. Die reine Vermarktungsdauer ist allerdings sehr stark abhängig von der Attraktivität der Immobilie, dem Mietpreis sowie dem Marketing welches Sie betreiben.

Ermitteln Sie die genauen Parameter der Vorbereitung, Vermarktung und Abschluss, dann wird der Mietpreis und die Auswahl des Mieters besser. Planen Sie allerdings nicht zu knapp um nicht unter Zugzwang zu geraten.

Fehler bei der Mietersuche Nr. 3 – Falscher Mietpreis

Dieser Kunde von mir, hat sich leider auch nie um die genaue Ermittlung des Mietpreises gekümmert. Dieser hat einfach irgendeinen Mietpreis vom Gefühl her festgelegt. Er hat sich weder an dem Mietpreisspiegel orientiert (den es in Köln übrigens gibt), noch an die Mietpreisbremse gehalten. Was für seine Immobilie und den Zustand seiner Immobilie immer zu hoch angesetzt war, die Kaltmiete also immer bis an die Decke ging. Dabei hat er sich immer gewundert, warum denn seine Mieter schon nach 6 maximal 12 Monaten wieder ausgezogen sind.

Er hat einfach nicht berücksichtigt, dass ein zu hoher Mietpreis zu einer hohen Fluktuation der Mieter führt. Seine Mieter haben seine Wohnungen immer als Basis genommen um überhaupt erstmal in der Millionenstadt Köln eine Wohnung zu bekommen. Um dann wiederum nach besseren und günstigeren Immobilien Ausschau zu halten.

Als Vermieter sollten Sie immer versuchen, eine möglichst geringe Fluktuationsquote zu haben. Damit Ihnen dies gelingt, spielt der Faktor Kaltmiete eine mitentscheidende Rolle. Auch wenn der Markt es hergeben würde, würde ich Ihnen empfehlen mit der Kaltmiete nicht immer bis an die Decke zu gehen. Denn eine hohe Fluktuation ist generell teuer. Gelingt Ihnen die sofortige Anschlussvermietung nicht, so kostet Sie der Leerstand gutes Geld (verlorene Mieteinahmen) und die für den Leerstand zu tragenden Nebenkosten der Wohnung müssen Sie ebenfalls mit hinzurechnen. Auch fallen in der Regel erhebliche Zeit- und Sachaufwendungen für die Vermarktung der Wohnung an.

Um den Mietpreis richtig zu ermitteln: „Gibt es fünf Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete“:

  • Art der Wohnung
  • Größe der Wohnung
  • Beschaffenheit (Baualtersgruppe & Modernisierung)
  • Lage der Immobilie
  • Ausstattung

Zunächst einmal sollten Sie sich mit diesen o.g. Kriterien Vertraut machen. Danach sollten Sie prüfen, ob am Standort Ihrer Immobilie die seit dem 05. März 2015 geltende Mietpreisbremse greift. Wenn ja, dann können Sie als Vermieter bei der Vermietung Ihres Besitzes die neue Miete nicht immer nach Ihrer persönlichen Einschätzung festlegen.

Unter gewissen Bedingungen können Sie diese mit maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegels ansetzen. Beachten Sie dabei bitte, die Ausstattungs- und Lagemerkmale Ihrer Immobilie der korrekten Kategorie zuzuordnen.

Fehler bei der Mietersuche Nr. 4 – Falscher Mieter

Dadurch, dass sich mein Kunde nie wirklich gekümmert hat und auch sehr unstrukturiert an die Vermietung gegangen ist, war er auch immer froh um jeden Mieter. Deswegen war er auch nicht in der Lage sich die besten Mieterkandidaten auszusuchen indem er diese auf Herz- und Nieren überprüft. Er hat es unterlassen sich eine SCHUFA-Auskunft oder die Einkommensnachweise vorlegen zu lassen. In der Praxis sah es so aus, dass er immer auf Mieter angewiesen war, auf die man eigentlich keine Lust hat, wie z.B. Mietnomaden. Und genau dieser Fall ist bei ihm nicht nur einmal, sondern mehrfach eingetreten, weil er 8 Wohneinheiten hatte die er regelmäßig vermieten musste. Das Resultat war, dass er sogar um sein Vermögen fürchten musste… und das ist nicht Sinn der Sache.
Die Auswahl des richtigen Mieters wird leider unterschätzt. Auch wenn man schnell und ohne großen Aufwand vermieten möchte, sollte man niemals vergessen dabei den passenden Mieter auf Herz und Nieren zu überprüfen.

Hier müssen Sie sich die Frage stellen, wann ist ein Mieter passend?

In meinen Augen ist ein Mieter passend wenn er seine Zahlungskraft und Zuverlässigkeit unter Beweis stellen kann. Also wenn:

a) seine Bonität sichergestellt,
b) er verlässlich in seiner Zahlungsmoral Ihnen gegenüber und
c) in seiner Sorgfaltspflicht Ihren Besitz betreffend ist.

Für Sie gilt es bei jedem neuen Mieter, vor allem Einblick in seine Bonität zu erhalten, um das finanzielle Risiko, welches jede Vermietung in sich birgt, zu minimieren. Ausschließen können Sie dieses zwar nie, da auch ein liquider Mieter im Nachhinein – z. B. durch eintretende Arbeitslosigkeit – zahlungsunfähig werden kann. Dennoch können Sie zumindest mit Bonitätsunterlagen des Mieterkandidaten vorbeugen.

Weigert sich der Interessent, Auskunft zu geben, so sollten Sie dem Abschluss eines Mietvertrags mit Vorsicht begegnen. Wenn es hart auf hart kommt, bleiben Sie möglicherweise auf nicht geleisteten Mietforderungen sitzen.

Sofern Sie diese 4 größten Fehler bei der Mietersuche vermeiden, wird Ihre Vermietung ein voller Erfolg.

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Sie bekommen von mir meinen funktionierenden Fahrplan aus der Praxis. Es wird sich für Sie lohnen, versprochen – Ihr Hakan Citak – Ihr VermieterCoach