9 Schritte um die Immobilie richtig vermieten zu können

In diesem Vermietertipps Blogbeitrag lernen Sie die 9 Schritte um Ihre Immobilie richtig zu vermieten, so dass Ihre Privatvermietung auch ein voller Erfolg wird.

Herzlich willkommen auf meiner Blogseite von Der ImmoCoach!

Wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler selbst vermieten möchten, dann sind Sie hier genau richtig.

Ich möchte das Privatvermieter, die eigene Immobilie so schnell wie möglich und mit dem besten Ergebnis vermieten können, ohne dabei Stress sowie Zeit- und Vermögensverluste erleiden zu müssen und zu Ihrem Traummieter kommen.

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Wohnung vermieten? Was muss ich beachten?

Hier die 9 Schritte um Ihre Immobilie richtig vermieten zu können

Schritt 1: Ermitteln Sie den richtigen Mietpreis

Als erstes müssen Sie überprüfen ob am Standort Ihrer Immobilie die Mietpreisbremse gilt. Dann sollten Sie sich informieren ob es einen aktuellen Mietpreisspiegel gibt. Das ist dann der 1. Orientierungspunkt für Sie.

Darauffolgend müssen Sie sich an diesen 5 Kriterien orientieren um den Mietpreis ermitteln zu können.

Diese sind:

1. Art und Struktur (Um was für eine Immobilie handelt es sich?)
2. Größe (Also die Größe der Immobilie)
3. Beschaffenheit: Baualtersgruppe & Modernisierung
4. Lage der Immobilie (Damit ist auch die Lage innerhalb der Immobilie gemeint.
5. Ausstattung

Schritt 2: Bereiten Sie Ihre Immobilie auf die Vermarktung vor z.B. mit Home Staging

„Das Auge isst mit“! Dieses Zitat ist Ihnen sicherlich geläufig. Aus diesem Grund sollte Ihre Immobilie auch gut fotografiert werden. Damit Ihnen dies gelingt ist Ordnung und Sauberkeit notwendig. Hierfür können Sie sich dem Prinzip des Home Staging bedienen. Dieses Prinzip zielt auf die bühnenreife Präsentation Ihrer Immobilie ab und dient der Untermalung der Wertigkeit. Sie möchten ja sicherlich nicht, dass sich niemand von Ihrer Immobilie angesprochen fühlt.

Im Prinzip betrifft das Home Staging zwar mehr den Verkauf von Immobilien, aber lässt sich weitestgehend auch bei der Vermietung sehr gut einsetzen. Sofern es sich um die eigene Immobilie handelt, die man noch selbst bewohnt lässt sich das Home Staging für Sie auch sehr leicht umzusetzen.

Jedoch wird Ihre Immobilie vermutlich von Ihrem aktuellen Mieter bewohnt sein. Vermutlich hat Ihr Mieter auch noch nie etwas von Home Staging gehört…? Sicherlich wird, diese/r auch das Gefühl haben: „Bei mir ist doch alles klasse“, da hat jeder Mensch ein eigenes empfinden. Nun, Sie können dieses Thema mit Ihrem aktuellen Mieter dennoch offen ansprechen, wenn Sie das Gefühl haben, dass der Zustand Ihrer Immobilie aktuell gar nicht so vorzeigbar ist, bzw. die Ordnungsliebe Ihres Mieters noch ein wenig hinterherhinkt.

Mit diesem Problem habe ich es sehr oft als Makler zu tun. Wenn ich mir die Wohnung des Mieters anschaue und der Meinung bin, da muss vor den Fotoaufnahmen noch ein wenig aufgeräumt werden, spreche ich dies auch offen, aber nett an. Manchmal helfe ich oder meine Fotografen schnell noch mit um vernünftige Fotos fabrizieren zu können. Wenn Sie allerdings für die Neuvermietung ein wenig mehr Vorlaufzeit haben, könnten Sie Ihrem Mieter auch meinen Home Staging Ratgeber geben und dann einen Fototermin nach seiner Aufräumaktion vereinbaren. In der Praxis funktioniert dies eigentlich immer sehr gut. Diesen Home Staging Ratgeber bekommen Sie übrigens als Mitglied in meiner Akademie.

Schritt 3: Wähle Sie die Interessenten zielgruppenorientiert aus

Nicht jede Immobilie ist für jeden Mieter geeignet. Und umgekehrt, oder doch?

Neben der Zuverlässigkeit Ihres zukünftigen Mieters ist es wichtig herauszufinden, ob er/sie und Ihre Immobilie kompatibel sind. Dementsprechend ist es ratsam, die Zielgruppe für Ihre Immobilie zu definieren. Eine 1- bis 2-Zimmerwohnung in lebendiger Umgebung eignet sich eher für einen jungen, dynamischen Single. Senioren sind bei guter Infrastruktur im Parterre bzw. in einem Haus mit Fahrstuhl gut aufgehoben und eine Familie mit Nesthäkchen hat in einer verkehrsunruhigen Lage ohne Kita und Schulen nichts zu suchen.

Nachdem Sie all die Rahmen- und Eckdaten Ihrer Immobilie überprüft haben, wissen Sie nun für wen Ihre Immobilie am besten geeignet ist. Sofern Sie diese Aspekte geprüft haben, ist ein „Mieter-Bild“ entstanden. Mit diesem können Sie Ihren Wunsch-Mieter anhand von zielgerichteter Werbung suchen. Da umgekehrt Ihr Eigentum auch die Wunsch-Immobilie für bestimmte Mieter sein wird und Sie genau diese nach Ihrer Analyse auch erreichen, werden Sie nun schnell fündig.

Schritt 4: Betreiben Sie Nachbarschaftsmarketing, machen Sie Werbung im direkten Umfeld Ihrer Immobilie

Wussten Sie, dass 80% der Interessenten aus einem maximalen Radius von 15 min. kommen?

Um Ihren passenden Mieter zu finden, können Sie zunächst auf Empfehlungen aus Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis, durch Nachbarn oder – falls vorhanden – durch Ihren Vormieter zurückgreifen. Prüfen Sie bitte aber auch hier immer die Bonität des Mieterkandidaten, egal aus welcher Quelle dieser kommt.

Zusätzlich könnten Sie aussagekräftige Anzeigen aufgeben:

• Die Zeitung eignet sich gut, um ältere Generation anzusprechen.
• In ländlichen Regionen ist das Gemeindeblatt ein adäquates Medium.

Nicht üblich, aber aus Sicht eines erfahrenen Maklers wirksam:

Sie können auch Werbeplanen, -fahnen oder -tafeln, Vermietungsaufsteller und andere geeignete Kundenfänger nutzen, um auf Ihre zu vermietende Immobilie aufmerksam zu machen. Diese werden idealerweise an der Fassade oder am Fenster des ersten Ober- oder des Erdgeschosses angebracht. Auch Flyer sind ein adäquates Mittel um auf Ihre Immobilie aufmerksam zu machen.

Schritt 5: Betreiben Sie Onlinemarketing und nutzen Sie die Onlinebörsen

Darüber hinaus hat sich das Internet als effiziente Vermietungsplattform erwiesen. U. a. können Sie in folgenden Internetportalen weitreichend annoncieren: ImmobilienScout24 und Immowelt. Dies ist allerdings mit Kosten verbunden, die Sie bitte bei jedem Anbieter erfragen. Auch können Sie sich als Privatvermieter der Kleinanzeigenbörse eBay Kleinanzeigen sehr gut bedienen.

Schritt 6: Qualifizieren bzw. Disqualifizieren Sie die Mietinteressenten und vereinbaren erst dann Besichtigungstermine

Ab hier entscheidet sich ob Sie Ihre wertvolle Zeit mit aussichtslosen Interessenten gar Immobilientouristen vergeuden oder sich den ernsthaften, bonitätskräftigen und für Sie passenden Mietinteressenten widmen. Denn Sie müssen bei dem Ansturm der Anfragen auch selbst den Überblick wahren um die passenden Mieter zu filtern.

Es gibt zwei Strategien die man zum Filtern anwenden kann. Die Qualifizierung und die Disqualifizierung.

Auch bei den Maklern dominierte viele Jahre lang bei der Trennung der Spreu vom Weizen (Interessenten) das Prinzip der Interessenten Qualifizierung. So bemühte man sich, während dem klassischen Verkaufen in jedem Interessenten „das Gute zu sehen“, nämlich mögliche Kaufsignale zu orten (qualifizieren) und diesem Interessenten sehr oft ein „Ja“ zu entlocken. Wie z.B.: Ja, die Zimmeranzahl passt, Ja die Balkonausrichtung ist ok, Ja, der Gemeinschaftsgarten kann hier genutzt werden, Ja, Ja, Ja… usw.

Wenn ein Interessent am Telefon schon sagt, Ihre Immobilie hat ja keinen Balkon und für ihn ist das wichtig, so macht es keinen Sinn diesen Interessenten auf Linie bringen zu wollen, nach dem Motto „Den Balkon werde ich Dir im Besichtigungstermin schon ausreden“. Mit so einem Termin kommen Sie nicht ans Ziel.

Ich persönlich bevorzuge die Disqualifizierungstrategie nach dem Paretoprinzip, welches nach Vilfredo Pareto benannt ist. Auch als Pareto-Effekt oder 80-zu-20-Regel bekannt. Dieser besagt, dass 80 % der Ergebnisse mit 20 % des Gesamtaufwandes erreicht werden. Mit diesem Prinzip, reduziere ich meine Besichtigungstermine auf max. 3 – 5 mit den besten Mieterkandidaten.

Schritt 7: Überprüfen Sie die Bonität des Mieters und lassen sich das schriftlich geben

Welcher Mieter kommt in Frage bzw. welcher ist passend?

Diese Frage müssen Sie sich stellen. In meinen Augen ist ein Mieter passend wenn er seine Zahlungskraft und Zuverlässigkeit unter Beweis stellen kann. Also wenn:

a) seine Bonität sichergestellt,
b) er verlässlich in seiner Zahlungsmoral Ihnen gegenüber und
c) in seiner Sorgfaltspflicht Ihren Besitz betreffend ist.

Für Sie gilt es bei jedem neuen Mieter, Einblick in seine Bonität zu erhalten, um das finanzielle Risiko, welches jede Vermietung in sich birgt, zu minimieren. Ausschließen können Sie dieses zwar nie, da auch ein liquider Mieter im Nachhinein – z. B. durch eintretende Arbeitslosigkeit – zahlungsunfähig werden kann. Dennoch können Sie zumindest vorbeugen, wie ein akkurat arbeitender Makler es ebenfalls tun würde:

Nutzen Sie dazu vorab eine Selbstauskunft. Dabei dürfen Sie Ihrem Mieter alle Fragen stellen, die mit dem Grundsatz von Treu und Glauben vereinbar sind. Zudem sollten Sie sich die Gehaltsnachweise, Kopien der Personalauskünfte und auch eine SCHUFA-Auskunft vorlegen lassen.

Weigert sich der Interessent, Auskunft zu geben, so sollten Sie dem Abschluss eines Mietvertrags mit Vorsicht begegnen. Wenn es hart auf hart kommt, bleiben Sie möglicherweise auf nicht geleisteten Mietforderungen sitzen.

Bitte bedenken Sie zur Selbstauskunft: Es handelt sich hierbei, wie der Name schon sagt, um eine Selbst-Auskunft. Diese muss nicht unbedingt der Wahrheit entsprechen. Sie sollten die Angaben deshalb unbedingt überprüfen.

Schritt 8: Nutzen Sie die Mietvertragsvorlage von Haus- und Grund

Nachdem Sie Ihren Wunsch-Mieter gefunden und dessen Bonität überprüft haben, ist der nächste Schritt die Vorbereitung des Mietvertrages, den Sie ihm zur Kenntnisnahme und Unterschrift zukommen lassen.

Für Mietverträge über Wohnraum gibt es reichlich Formulare und Vorlagen die man nutzen kann. Jedoch sollte man darauf achten, aus welcher Quelle man diese beziehen möchte. Sollten Sie sich eine Vorlage des Mietvertrages vom Mieterverein beschafft haben oder der Mieter Ihnen diese Vorlage vorlegt, können Sie davon ausgehen, dass dieser eher die Interessen des Mieters wahren möchte.

Da Sie aus der Perspektive des Vermieters agieren, sollten Sie sich eher eine stets aktualisierte Mietvertragsvorlage vom Haus- und Grundbesitzerverein besorgen. Da können Sie eher von ausgehen, dass Ihre Interessen gewahrt werden sollen. Sofern Sie kein Mitglied beim Haus- und Grundbesitzerverein sind, müssen Sie diesen gegen eine Gebühr beziehen.

Schritt 9: Protokollieren Sie die Übergabe Ihrer Immobilie

Gab es einen Vormieter, wurden im Abnahme-Protokoll der Ist-Zustand der Immobilie sowie – falls vorhanden – durch den Mieter verursachte Mängel festgehalten, um sich gegebenenfalls Schadensersatzansprüche zu sichern.

Bei der Übergabe lassen Sie sich den Ist-Zustand vom Neu-Mieter bestätigen. Damit vermeiden Sie, dass er sich bei Auszug herausreden kann, sollten wiederum Mängel festgestellt werden, die auf seine Kappe gehen.

Prüfen Sie gemeinsam mit Ihrem Mieter alle Punkte des Übergabeprotokolls, das in doppelter Ausführung unterschrieben wird. Lassen Sie ihn bei einem Rundgang durch alle Räume selbst die Funktionalität von Wasserhähnen, der Toilettenspülung, der Heizung etc. testen und auch auf die Zählerstände schauen.

Wenn die 9 Schritte um Ihre Immobilie richtig zu vermieten beherzigen, wird Ihre Vermietung ein voller Erfolg.

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