Optimale Miete – der höchstmögliche Mietpreis ist nicht immer der Richtige

Wie finde ich die optimale Miete heraus? Ihre Zukunftsvision ist es, Ihre Immobilie selbstverantwortlich – also privat ohne Makler – zu vermieten? Sie haben sich deshalb schon schlau gemacht und kennen sich bestens mit den Begrifflichkeiten ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse aus? Sie wissen: Nur ein Fehltritt kann dafür sorgen, dass Sie sich strafbar machen und dann das Damoklesschwert eines Bußgeldes im 5-stelligen Bereich oder gar einer Freiheitsstrafe von der Dauer eines halben Jahres bis zu zehn Jahren über Ihnen schwebt?

Und genau deshalb fragen Sie sich: „Was ist denn nun korrekt? Wie kann ich die richtige bzw. optimale Miete festlegen, ohne mit dem Gesetz in Konflikt oder in andere Schwierigkeiten zu geraten?“

Die wegweisenden Antworten gibt Ihnen Ihr ImmoCoach Hakan Citak. Orientieren Sie sich einfach an seiner Vermietungsintelligenz wie an einem fein justierten Kompass und lassen Sie sich sicher an Ihr Ziel führen: die optimale Miete.

Vorab: Viele Privatvermieter zäumen das Pferd von hinten auf und denken sich: „Die optimale Miete bedeutet, so viel Geld wie möglich einzunehmen.“ Dies ist jedoch ein Trugschluss, der in einer Abwärtsspirale enden kann. Warum? Nennen wir das Kind beim Namen: Es nützt Ihnen nichts, wenn Ihre Immobilie leer bleibt. Wichtig ist zunächst, dass Sie genau einkreisen können, welche Zielgruppe zu Ihrer Immobilie, der Umgebung und in die Hausgemeinschaft passt. Sind es Singles? Paare ohne Kinder? Kleine, junge oder große Familien? Rentner? Und sind diese auch in der Lage, den Ihnen vorschwebenden monatlichen Preis zu bezahlen?

Da Sie wahrscheinlich den Markt noch nicht kennen, sollten Sie beispielsweise darüber Erkundigungen einziehen, wie Ihre Immobilie ausgestattet ist, in welcher Lage sie sich befindet, wie hoch die Energieverbrauchswerte sind etc. Prüfen Sie vorab, ob Ihre Gemeinde einen Mietspiegel veröffentlicht hat. Wenn ja, nehmen Sie vergleichbare Wohnungen zum Maßstab. Sie erhalten den Mietspiegel für Großstädte meist über das Amt für Wohnungswesen bzw. – sofern vorhanden – über die Mietervereine und den Haus- und Grundbesitzerverein.

Die optimale Miete: zu hoch oder zu niedrig gesetzt wird sie suboptimal

Wollen Sie Ihre Immobilie hingegen zu einem gepfefferten Preis vermieten, kann es denkbar schwierig werden, Mieter mit den entsprechenden finanziellen Mitteln aufzutreiben. Die nicht gern gesehene Konsequenz: Es wäre möglich, dass Ihr Hab und Gut ungewollt lange unvermietet bleibt. Haben Sie dann endlich einen Mieter gefunden, der Ihnen die vermeintlich höchstmögliche Miete zahlt, sind drei weitere Probleme nicht ausgeschlossen:

1. Gehen wir einmal davon aus, dass ein Paar Ihre Wohnung/Ihr Haus zu gleichen Teilen anmietet und es kommt zu einer Trennung. Dann besteht die Gefahr, dass Ihre „optimale Miete“ nicht mehr getragen werden kann. Und schon sind Sie mit Ihrer Kalkulation baden gegangen.
2. Darüber hinaus erwartet ein Mieter auch etwas für sein Geld. Je mehr er zahlt, desto höher sind seine Ansprüche. So kann es geschehen, dass er Ihnen keine Atempause gönnt, weil er bereits bei Minimängeln aus einer Mücke einen Elefanten macht. Dies kostet nicht nur Ihre Zeit, sondern auch Ihr Geld, was Ihnen ebenfalls Ihre „optimale Miete“ verleidet.
3. Zudem ist am Markt ganz klar zu beobachten, dass Immobilien mit sehr hoch angesetzten Mieten die höchsten Fluktuationszahlen aufweisen. Der aktuelle Bundesdurchschnitt bezogen auf Umzugsquoten liegt bei ca. 10 % pro Jahr, wobei es von Bundesland zu Bundesland erhebliche Unterschiede gibt. Auch dieser Fakt läuft darauf hinaus, dass sich die „optimale Miete“ als Verlustgeschäft entpuppen kann.

Optimale Miete kalkulieren: ein einfaches Rechenbeispiel gefällig?

Gesetzt den Fall, Sie könnten Ihre 30 m²-Wohnung für 500 Euro vermieten, in Ihren Augen eine optimale Miete. Dann aber stellen Sie fest, dass es drei Monate gedauert hat, bis Sie den Mietvertrag unter Dach und Fach hatten. Welche Einbuße müssten Sie hinnehmen? 1.500 Euro? Nein, mehr – denken Sie auch an die Betriebskosten.

Mutmaßen wir weiter, dass der Mieter nach zwei Jahren wieder auszieht, weil er Ihre Wohnung nur als Sprungbrett für die Suche nach einer günstigeren genutzt hat. Dann müssen Sie sich abermals um eine Neuvermietung kümmern, die Sie wieder drei Monate in Anspruch nehmen könnte. Darüber hinaus sind Anzeigen zu schalten, die Sie zusätzliches Geld kosten und Sie sind möglicherweise sogar gezwungen, die Wohnung erneut streichen zu lassen. Das Minus, welches Sie einfahren müssten, liegt auf der Hand

Angenommen, Sie nehmen für dieselbe Wohnung 450 Euro und finden dadurch innerhalb eines Monats den passenden Mieter, der die nächsten drei Jahre bleibt. Was meinen Sie, welche Kalkulation erweist sich als die optimale Miete?

Kosten für Mieterwechsel mutieren zu Renditefressern

Im Bewusstsein dieser Tatsache sollten Sie als Vermieter immer versuchen, eine möglichst geringe Fluktuationsquote zu haben, denn: je höher, desto teurer kommt Sie das zu stehen. Gelingt Ihnen keine sofortige Anschlussvermietung, so verschlingt der Leerstand gutes Geld in Form von verlorenen Mieteinnahmen und von Ihnen zu tragenden Nebenkosten, die Sie ebenfalls hinzurechnen müssen. Auch fallen meist erhebliche Zeit- und Sachaufwendungen für die Vermarktung der Wohnung an. Und in sehr vielen Fällen ist die Wiedervermietung zumeist mit Renovierungsarbeiten oder gar baulichen Investitionen verbunden. Wenn Sie nun eins und eins zusammenzählen, wie wollen Sie es dann angehen?

Nicht nur mit Umsicht und Weitblick die optimale Miete zu berechnen, ist eine verflixte Angelegenheit

Jeder einzelne Schritt in dem hochkomplexen Vermietungsprozess will wohlüberlegt und bestens durchdacht sein. Tappen Sie beispielsweise im Dunkeln, wie Sie Ihre Immobilie am besten anpreisen, die Besichtigungen klug organisieren, welche Fragen Sie Ihren Interessenten unbedingt detailliert beantworten müssen, wie Sie einen juristisch einwandfreien Mietvertrag aufsetzen etc.?

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