Die Verfahrensarten nach den deutschen Wertermittlungsrichtlinien
Um den Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie bestimmen zu können hat der Gesetzgeber drei normierte Vorgehensweisen festgelegt: das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren, die von Gutachtern, dem Finanzamt, der Nachlassverwaltung oder auch der Zwangsversteigerung zur Ermittlung des Immobilienwertes genutzt werden.
Vergleichswertverfahren
Bei dieser Methode wird der Wert einer Immobilie ermittelt, indem Kaufpreise vergleichbarer Objekte herangezogen werden. Sie orientiert sich an gezahlten Summen aus tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen und wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften sowie baugleichen Reihenhäusern angewandt – aber auch bei Eigentumswohnungen und insbesondere bei Grundstücken.
Der Kern des Verfahrens ist die Gegenüberstellung einer genügenden Anzahl von ähnlichen Objekten, die mit der zu bewertenden Immobilie ausreichend übereinstimmen. Je nach Bauzustand bzw. Grundstücksgröße fallen Ab- oder Zuschläge an.
Bei Wohnimmobilien werden u. a. Gebäudeart, Bauweise, Größe, Qualität der Ausstattung, die Rest-nutzungsdauer sowie der bauliche und energetische Zustand berücksichtigt.
Der Vergleichswert von Grundstücken wird anhand des Bodenrichtwertes ermittelt. Zusätzlich spielen Lage, Art der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe, Grundstücksgestalt und -ausrichtung sowie der Erschließungszustand eine wichtige Rolle.
Dieses gerichtsfähige Verfahren wird in der Rechtsprechung und in der Praxis als einfachste und zu-verlässigste Vorgehensweise angesehen, da es einen an der Realität orientierten Marktpreis ergibt – sofern ordentliche Vergleichsmöglichkeiten vorhanden sind.