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Eine Maklerprovision beim Verkauf der eigenen Immobilie ist dann fällig, wenn ein Makler beauftragt wird und dessen Tätigkeit von Erfolg gekrönt wird. Bundesweit gibt es dazu unterschiedliche Modelle. In den Bundesländern Hamburg, Bremen und Hessen sowie Berlin und Brandenburg werden die Maklergebühren üblicherweise komplett vom Käufer getragen, in den übrigen findet eine Aufteilung zwischen Verkäufer und Käufer statt – wobei es mittlerweile auch möglich geworden ist, dass der Verkäufer die gesamte Maklergebühr übernimmt.

In welchem Fall darf ein Makler eine Maklergebühr verlangen?

Das BGB regelt in §652 den Anspruch auf eine Maklerprovision. In folgenden Fällen wird eine Maklergebühr fällig:

  • Ein wirksamer Maklervertrag wurde abgeschlossen.
  • Es wurde vom Makler eine Maklertätigkeit erbracht (Nachweis und/oder Vermittlung)
  • Ein Kaufvertrag oder Mietvertrag wurde erfolgreich abgeschlossen.
  • Durch die Maklertätigkeit kam der Vertragsabschluss zu Stande.
  • Aufgrund eines Mangels, war der Vertrag im Nachhinein nicht unwirksam.

Maklerprovision – wie viel ist zu zahlen?

maklerprovision-beim-verkauf-kaufpreisDie Höhe der Maklercourtage ist gesetzlich nicht geregelt. Generell ist die Maklerprovision beim Verkauf immer ein prozentualer Satz in Abhängigkeit des Verkaufspreises. Traditionell gibt es Regionen, in denen der Prozentsatz der Maklerkosten höher ist als in anderen. Aus einer dementsprechenden Aufschlüsselung ergeben sich folgende Vergütungen, die bei der Vermittlung Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks zu Stande kommen – dabei nennen die Werte in Klammern die Provision inklusive 19 % MwSt.: So können Sie die anfallende Maklerprovision berechnen.

Bundesland Maklerprovision gesamt Anteil Verkäufer Anteil Käufer
Baden-Württemberg 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Bayern 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Berlin 6,00 % (7,14) 0,00 % (0,00) 6,00 % (7,14)
Brandenburg 6,00 % (7,14) 0,00 % (0,00) 6,00 % (7,14)
Bremen 5,00 % (5,95) 0,00 % (0,00) 5,00 % (5,95)
Hamburg 5,25 % (6,25) 0,00 % (0,00) 5,25 % (6,25)
Hessen 5,00 % (5,95) 0,00 % (0,00) 5,00 % (5,95)
Mecklenburg-Vorpommern 5,00 % (5,95) 2,00 % (2,38) 3,00 % (3,57)
Niedersachsen 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Nordrhein-Westfalen 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Reinland-Pfalz 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Saarland 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Sachsen 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Sachsen-Anhalt 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Schleswig-Holstein 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)
Thüringen 6,00 % (7,14) 3,00 % (3,57) 3,00 % (3,57)

 

Da die Sätze der Maklerprovision kein rechtskräftiges Fundament haben, können Sie diese auch grundsätzlich mit dem Makler aushandeln. Demnach sind auch abweichen Regelungen möglich, wie z. B.:

Die reine Innenprovision – wer zahlt den Makler?

Dadurch, dass für Vermietungen bereits das Bestellerprinzip eingeführt worden ist und davon ausgegangen werden kann, dass dieses auch auf den Verkauf von Immobilien ausgedehnt werden könnte, zeichnet sich mittlerweile der Trend einer reinen Innenprovision von 7,14 % ab.

Wer bezahlt den Makler? – Käuferanteil einpreisen

Aufgrund von sehr vielen Vorteilen für den Verkäufer und auch für den Makler gehen immer mehr Menschen dazu über, eine solche Gebühr in Höhe von 6 % zzgl. MwSt. zu vereinbaren. Dabei wird der „Käuferanteil“ in den Kaufpreis eingepreist, es findet also eine Umschichtung statt.

Das hat für den Makler u. a. diesen Vorzug:

Er kann Sie vollumfänglich vertreten. Sie profitieren somit ganz klar von:

  • höherer, qualifizierterer Nachfrage nach Ihrer Immobilie
  • schnellerer Vermittlung
  • und der uneingeschränkten Wahrung Ihrer eigenen Interessen

Im Gegensatz dazu steht der Makler bei Anwendung des herkömmlichen Konzepts – also der Provisionsaufteilung zwischen Ihnen und Ihrem Käufer – in einem Zwiespalt, denn: es ist ihm nicht erlaubt, sich in die Kaufpreisverhandlung einzumischen. Er darf lediglich Sie und den Käufer zusammenführen, damit Sie dann selbst untereinander den Preis vereinbaren.

Schaltet sich der Makler doch in die Kaufpreisverhandlung ein und vertritt die Interessen beider Parteien, läuft er die Gefahr der unzulässigen Doppeltätigkeit. Auf diese Weise würde der Makler seinen Provisionsanspruch verwirken.

Darüber hinaus sollten Sie und der Käufer sich bei der anteiligen Provisionszahlung fragen: Kann ein Makler so für meine Interessen einstehen – und zwar in vollem Umfang? Die Antwort ist eher ein klares Nein.

Der Makler, der mit der reinen Innenprovision arbeitet, steht somit in keinem Interessenskonflikt, da er ausschließlich und ungeschmälert für Ihre Interessen eintritt – als seinem einzigen Auftraggeber.

Es gibt sieben gravierende Vorteile für alle Beteiligten, die für dieses Provisionsmodell sprechen:

  1. Ihre Immobilie hebt sich von der Masse ab
  2. mehr Anfragen
  3. keine Irritationen wegen des 14-tägigen Widerrufsrechts für Kaufinteressenten
  4. weniger Preisverhandlungen
  5. eine bessere Finanzierung für den Käufer, da dieser weniger Eigenkapital aufbringen muss
  6. einen Vertragspartner
  7. und die richtige, weil ausnahmslose Interessensvertretung im Sinne des Verkäufers, sprich:

ganz in Ihrem Sinne.

Wie kommt ein Maklervertrag zustande?

Der Vertrag mit einem Makler muss nicht immer schriftlich zustande kommen – Ein Käufer oder ein Verkäufer und Makler können auch stillschweigend einen Vertrag miteinander vereinbaren (§ 653 BGB). Das geschieht dann durch schlüssiges, also konkludentes Verhalten. Ein Beispiel aus der Praxis führt Lohmann an: „Der Makler überreicht einem Interessierten ein Exposé, in diesem steht, dass bei erfolgreicher Vermittlung eine Maklerprovision fällig wird. Die Höhe der Maklercourtage ist angegeben: Wenn der interessierte Käufer diesem nicht widerspricht, sondern einen Besichtigungstermin vereinbart, so zählt dieses als konkludent (schlüssig)– und die Rahmenbedingungen sind akzeptiert.“

Interessierte Käufer oder Immobilienverkäufer müssen vom Makler auf die Maklerprovision beim Verkauf hingewiesen werden. Sie müssen nicht davon ausgehen, dass dem Makler in jedem Falle eine Provision zusteht.

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