Die Verfahrensarten nach den deutschen Wertermittlungsrichtlinien
Um den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie bestimmen zu können hat der Gesetzgeber drei normierte Vorgehensweisen festgelegt: das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren, die von Gutachtern, dem Finanzamt, der Nachlassverwaltung oder auch der Zwangsversteigerung zur Ermittlung des Immobilienwertes genutzt werden.
Sachwertverfahren
Dieses Procedere dagegen wird vornehmlich bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt. Hier kommt es nicht auf eine zu verzeichnende Rendite an, sondern der Wert wird nach dem Bodenrichtwert, den Bau- bzw. Wiederherstellungskosten des Gebäudes und der baulichen Anlagen wie z. B. der Wege oder Garagen bemessen.
Zur Beurteilung dieser Kosten gibt die sog. „Sachwertrichtlinie“ Faktoren vor:
In welcher Art wurde das Haus errichtet? Existiert ein Keller? Ein ausgebautes Dachgeschoss? In welchem qualitativen Zustand befinden sich – jeweils separat bewertet – die Einzelteile wie das Dach, die Fassade, Fenster, Türen und Treppen, die Bäder, Fußböden und die Heizung?
Hinzu kommt die Alterswertminderung. Bei Einfamilienhäusern beispielsweise wird vom Gesetzgeber in der Regel eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und jährlich eine lineare Wertminderung von 1,25 Prozent veranschlagt.
Das Ergebnis wird auch hier wieder mit dem Bodenrichtwert addiert und führt zu einem vorläufigen Sachwert. Dieser muss meist mit einem örtlich unterschiedlich ausfallenden Marktanpassungsabschlag multipliziert werden. Nur so ist die Ermittlung eines realistischen Endbetrags möglich, der an die tatsächlichen Gegebenheiten – wie z. B. die Lage in einer strukturschwachen oder -starken Region –angepasst ist.