Der Preis ist heiß – aber nur, wenn er auch stimmt

Verkehrswert einer Immobilie ermitteln

Wer seine Immobilie privat verkaufen möchte, geht oft von einem grundlegenden Irrtum aus: Er meint, den Wert des eigenen Hauses oder der Wohnung zu kennen. In der Praxis führt diese Fehleinschätzung dann zu Verzögerungen, Irritationen und Verlusten. Die Ermittlung des korrekten Marktwertes sollte daher für jeden Verkäufer als Basis für den angemessenen Angebotspreis gelten. Nur wenn sich Verkäufer am realen Verkehrswert orientieren, wird der Immobilienverkauf für sie zu einem guten Geschäft.

Immobilienbewertung immer notwendig

Aus welchem Grund auch immer eine Immobilie verkauft werden soll, es stellt sich in jedem Fall die Frage danach, wie das Objekt zu bewerten ist. Es ist durchaus verständlich, dass Immobilienbesitzer den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung hoch einstufen möchten. Immerhin haben sie in diesen vier Wänden mitunter jahrelang gewohnt. So haben sich ideeller und realer Wert ununterscheidbar vermischt. Zielführend ist eine Werteinschätzung „aus dem Bauch heraus“ aber ganz und gar nicht.

Vielmehr sollten sich Immobilienverkäufer genauestens über den Marktwert (auch Verkehrswert genannt) ihrer Immobilie informieren. Denn nur so zieht sich der Verkauf nicht künstlich in die Länge oder muss das Eigenheim am Ende gar unter Wert verkauft werden. Setzen Verkäufer den Preis nämlich zu hoch an, wird das Angebot in den Online-Portalen links liegen gelassen. Die Folge: Irgendwann müssen sie mit dem Preis runtergehen. Doch das macht die Interessenten skeptisch. Sie verpassen selbst dem schönsten Haus das Etikett „Ladenhüter“ oder „Problemimmobilie“. Dann haben Verkäufer ein Problem.

Deutsche Wertermittlungsrichtlinien

Um dies zu umgehen, muss also der Markt- bzw. Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Der Gesetzgeber hat hierfür drei normierte Vorgehensweisen festgelegt: das Vergleichswert-, das Ertragswert– und das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird bei Objekten angewendet, die der Erwirtschaftung von Erträgen dienen, wie beispielsweise Mieteinnahmen. Vergleichswert- und Sachwertverfahren eignen sich insbesondere, um Ein- und Zweifamilienhäuser zu bewerten.

Da für die korrekte Einschätzung des Marktwertes eine gehörige Portion Erfahrung und Fachwissen nötig ist, empfiehlt es sich, einen Experten mit dieser Aufgabe zu betrauen. Ein lokaler Profimakler ist bestens mit der aktuellen Marktlage vor Ort vertraut und kann meist schon bei einer ersten Begehung eine ungefähre Einschätzung abgeben. Die Kosten, die mit solch einem Auftrag verbunden sind, rentieren sich im Endeffekt definitiv. Denn nur eine Marktwertermittlung, die auf Grundlage der international anerkannten Standards durchgeführt wurde, ist auch wirklich aussagekräftig.

Preisstrategien

Steht der Verkehrswert der Immobilie fest, haben Verkäufer die Wahl zwischen drei verschiedenen Preisstrategien. Strategie Nummer 1: Sie setzen den Angebotspreis hoch an und alles auf eine Karte, was – wie bereits gehört – ein großes Risiko birgt. Strategie Nummer 2: Sie bieten Ihre Immobilie zum Marktwert an und garantieren sich damit einen schnellen und sicheren Verkauf. Strategie Nummer 3: Sie wählen bewusst einen Mindestpreis aus, der unter dem Marktwert liegt und somit die Nachfrage stark erhöht und ein Bieterverfahren möglich macht.

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Fotos: © Hakan Citak