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Berechnung der Brutto-Grundfläche 

Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF)

nach den Normalherstellungskosten 2010 – NHK 2010/der Sachwertrichtlinie SW-RL

Die Ermittlung der Brutto-Grundfläche ist ein Muss für jeden Immobilienverkauf, da sie maßgebliche Bezugseinheit für die Sachwertberechnung Ihrer Immobilie ist. Diese Berechnungsart ist bei eigengenutzten Immobilien die wichtigste für die den Käufer subventionierende Bank, denn: So stellt das Geldinstitut die Möglichkeit einer Finanzierbarkeit fest.

Definition Brutto-Grundfläche (BGF)

Die Kostenkennwerte der NHK 2010 beziehen sich zwangsläufig auf die Brutto-Grundfläche (BGF). Diese bezeichnet die Summe der – bezogen auf die jeweilige Gebäudeart – marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks.

Ausgenommen sind die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen und von Hohlräumen, z. B.

  • in belüfteten Dächern oder
  • über abgehängten Decken

Die Brutto-Grundfläche gliedert sich in die Konstruktions- und die nutzbare Netto-Grundfläche.

Ihre Berechnungsgrundlagen

Die Grundflächen Ihrer Immobilie werden nach deren Zugehörigkeit zu folgenden Bereichen getrennt ermittelt, was Ihnen die weiter untenstehende Abbildung veranschaulichen wird:

– Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen

in der Abbildung: Kellergeschoss (KG), Erdgeschoss (EG), 1. und 2. Obergeschoss (OG), ausgebautes Dachgeschoss

– Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen

in der Abbildung: Durchfahrt im Erdgeschoss, überdachter Balkon bzw. Loggia im 1. OG sowie überdachter Teil der Terrasse im 2. OG

– Bereich c: nicht überdeckt

in der Abbildung: nicht überdeckter Balkon im 2. OG (Dachüberstände werden nicht lotrecht projiziert) bzw. nicht überdachte Terrasse im 2. OG

Für die Anwendung der NHK 2010 müssen Sie im Rahmen der Ermittlung der Brutto-Grundfläche nur die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde legen. Balkone ordnen Sie dem Bereich c zu, auch wenn diese überdeckt sind – siehe Abbildung.

Für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche setzen Sie die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung wie Außenputz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen in Höhe der Boden-belagsoberkanten an.

In der Abbildung unten können Sie deutlich erkennen, dass die Grundflächen fast aller Grundriss- Ebenen – also auch die des Kellers und des Dachgeschosses – zur BGF angerechnet werden.

Definitiv gehören zur BGF u. a. nicht:

  • Flächen von Spitzböden und Kriechkellern
  • Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen
  • sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z. B. über abgehängten Decken

Folgende Abbildung 1 stellt die Zuordnung zu den Bereichen a, b, und c dar:

Bei freistehenden Ein- und Zweifamilien-, Reihenhäusern sowie Doppelhaushälften erfolgt nach der NHK 2010 unter anderem eine Unterteilung in Gebäudearten mit

  • ausgebautem bzw. nicht ausgebautem Dachgeschoss
  • Flachdach bzw. flach geneigtem Dach

Dabei  ist  für eine  Einordnung  in die  entsprechende  Gebäudeart  die  Anrechenbarkeit  Ihrer   Grund-
flächen maßgeblich.

Für die Akzeptanz der Grundflächen in Dachgeschossen ist deren Nutzbarkeit entscheidend – siehe hierzu Abbildung 2. Dabei genügt es nach der Sachwertrichtlinie auch, dass nur eine untergeordnete Nutzung z. B. als Räume für betriebstechnische Anlagen, Lager- und Abstellräume möglich ist. Dies nennt sich „eingeschränkte Nutzbarkeit“. Als nutzbar können Sie Dachgeschosse ab einer lichten Höhe von ca. 1,25 m behandeln, soweit diese begehbar sind. Das setzt eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraus.

Bei Gebäuden mit einem Flachdach bzw. flach geneigtem Dach ist auf Grund der Dachkonstruktion eine Dachgeschossnutzung nicht möglich, so dass die Grundfläche eines solchen Dachgeschosses bei der Ermittlung der BGF nicht angerechnet wird.

Abbildung 2: Anrechenbarkeit der Grundfläche im Dachgeschoss

Unter diesem Link können Sie sich die aktuellste Fassung der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) herunterladen.

Ihr Hakan Citak – Der ImmoCoach

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