Die Objektaufnahme – Wie läuft diese ab und wofür ist sie gut?

In diesem Blogbeitrag lernen Sie was die Objektaufnahme ist, wie diese am optimalsten abläuft und wofür sie gut ist, so dass Ihre Privatvermietung oder Ihr Privatverkauf ein voller Erfolg wird.

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Die Objektaufnahme – Wie läuft diese ab und wofür ist sie gut?

In diesem Immobilien-Blog möchte ich Ihnen gerne in 7 Schritten erläutern wie Sie die Objektaufnahme am schnellsten durchführen und worauf Sie alles achten sollten. 

Wenn Sie Ihre Wohnung oder Haus vermieten bzw. verkaufen möchten ist die Vorbereitung darauf sehr wichtig. Denn auch Konfuzius sagte schon:

„In allen Dingen hängt der Erfolg von den Vorbereitungen ab“. 

Konfuzius

Neben der Zusammenstellung der Unterlagen zur Immobilie die Sie vermarkten möchten, stellt die Objektaufnahme die Bestandsaufnahme der Immobilie mit allen Ihren Merkmalen dar um alle erforderlichen Angaben korrekt wider geben zu können. 

Generell sollte zu jeder Immobilie auch eine Baubeschreibung aus dem Ursprungsbaujahr vorliegen, dies ist in der Praxis allerdings leider nicht oft der Fall. Zudem kann sich die Ausstattung und Bauqualität innerhalb weniger Jahre, je nach Modernisierungsstand zum positiven als auch zum negativen geändert haben. Genau dies gilt es zu berücksichtigen, da die Objektaufnahme eine Momentaufnahme des aktuellen Zustands der Immobilie ist. 

Des Weiteren werden diese Angaben aus der Objektaufnahme benötigt um bei der Vermietung den richtigen Mietpreis, oder beim Immobilienverkauf den richtigen Marktwert ermitteln zu können. Denn jede Immobilie ist immer ein Unikat und muss dementsprechend auf Grundlage der Bauqualität, Bauzustand und Ausstattung individuell behandelt werden.

Die Objektaufnahme ist ein Vorbereitungsschritt für die spätere Vermarktungsvorbereitung. Die Fotos der Objektaufnahme dienen nicht dem Exposé oder der Veröffentlichung in den Immobilienbörsen. Dies kommt in einem späteren Schritt mit der professionellen Fotografie, nachdem alle wesentlichen Informationen zur Immobilie zusammengetragen und erforderliche Reparaturen erfasst worden sind. Ab hier muss man einen Plan erstellen was alles noch gemacht werden soll und muss, um darauf folgend die Vermarktungsstrategie festzulegen. Wenn Sie doch einen Immobilienmakler einschalten möchten, können Sie hieran erkennen ob ein Amateur oder ein Profi am Werke ist. Ein Profi achtet auf die verkaufsfördernde Präsentation Ihrer Immobilie, auf die Untermalung der Wertigkeit Ihrer Immobilie. Der Amateur hingegen, geht mit den Bildern der Objektaufnahme direkt an den Markt. Achten Sie mal ganz bewusst darauf …

Schritt 1: Equipment 

Zur jeder guten Vorbereitung gehört es natürlich auch das richtige Handwerkzeug zur Hand zu haben. Folgendes Equipment würde ich empfehlen sich zuzulegen bzw. bereitzuhalten: 

– Digitalkamera oder alternativ Smartphone mit Kamera 

– Ersatzbatterien für die Kamera (sofern Kamera genutzt werden soll)

– Zollstock (am besten 2) und Kreppband (Kreppband bei Dachschrägen sinnvoll)

– Notizblock und Stift (ein Stift der schreibt ;-))

– Lasermessgerät

– Feuchtigkeitsmessgerät

– Grundrisszeichnung der Immobilie

– Aufnahmebogen und Baubeschreibung 

Schritt 2: Formular Aufnahmebogen

Damit Sie den Überblick bei der Objektaufnahme bewahren, dabei die wichtigen Details nicht vergessen oder auch die genaue Definition von Ausstattungsmerkmalen nicht kennen sollten, eignet sich ein vorgefertigtes Formular für die Objektaufnahme. 

Gerne stelle ich Ihnen einen Aufnahmebogen und eine Baubeschreibungsvorlage für eine Eigentumswohnung unter folgendem Link als PDF-Vorlage zur Verfügung:
Hier Vorlage downloaden!

Schritt 3: Routine aneignen

Damit alles reibungsloser abläuft, ist es empfehlenswert, sich eine Routine anzueignen. Ich persönlich habe bei jeder Objektaufnahme immer die gleiche Vorgehensweise. Das ist wie beim Sport, wenn ich z.B. meinen Aufschlag beim Tennis verbessern möchte, übe ich diesen Schlag immer wieder mit dem gleichen Bewegungsablauf. Natürlich variiere ich auch mal mit der Technik, aber vom Grundsatz her bleibt alles gleich und ich werde von Mal zu Mal besser. Bei der Objektaufnahme verhält es sich ähnlich und man muss nicht lange nachdenken wie man wo anfängt. 

Schritt 4: Ablaufplan bzw. Routenplan

Meistens fange ich immer direkt mit der Begutachtung von aussen an. Dabei verschaffe ich mir einen groben Überblick zur Immobilie, notiere mir falls ich keine Teilungserklärung zur Hand haben sollte die Anzahl der Klingelschilder und auch Briefkästen. Unmittelbar danach notiere ich mir den ersten Gesamteindruck des Hauses und der Aussenanlage. Falls Mängel vorhanden sind, erstelle ich eine Mängelliste mit Bilderdokumentation. 

Unmittelbar danach gehe ich direkt in den Keller, falls einer vorhanden ist. Hier nehme ich mir alle wichtigen Räumlichkeiten die mit der Versorgung des Hauses zu tun haben vor, um die Technik zu prüfen wie z.B. Heizungsraum, Stromanschlusskästen usw. Auch schaue ich mir Nebenräume wie Waschkeller, Trockenräume, Tiefgaragen etc. genauer an. Sofern man das Gefühl von Feuchtigkeit hat, sollte diese mit Hilfe eines Feuchtemessgerätes auch gemessen und das Ergebnis notiert werden. 

Danach wende ich mich dem Treppenhaus zu und überprüfe die Barrierefreiheit als auch Ausstattungsmerkmale wie z.B. Klingelanlage, elektrisches Türensystem usw. Falls vorhanden natürlich auch den Fahrstuhl. Über die Typ-Plakette des Aufzuges kann man auch sehr schnell das Baujahr der Immobilie herausfinden, falls man sich noch unsicher sein sollte aus welchem Baujahr denn die Immobilie ist. 

Manchmal sind Stromverteiler und Stromkästen auch in den Treppenhausfluren vorzufinden. Hier werfe ich immer einen Blick rein um in Erfahrung zu bringen, auf welchem Stand die Stromversorgung ist und vor allem aber ob es Sicherungsschalter (FI-Schalter) gibt. 

In der Wohnung zähle ich die einzelnen Räume und notiere mir Raum für Raum, wie diese ausgestattet sind. Wie Fußbodenbeläge, Tapete, Heizkörper, Wärmemengenzähler, Fensterrahmen (PVC, Holz, Alu, etc.) und auch natürlich die Verglasung selbst. Wenn man nicht weiß wann das Herstellungsjahr der Fenster ist, gibt es einen kleinen Trick. Fast alle Fenster ab den siebziger Jahren haben im Scheibenzwischenraum das Datum des Herstellungsjahres eingeprägt, zumindest aber das Fabrikat. Neuere Fenster haben sogar die Produktionsnummer und ein genaues Datum der Herstellung eingeprägt.

Zudem überprüfe ich Lichtschalter, Steckdosen und auch Stromkabel. Für mich geht es hierbei darum zu erkennen, sind die Stromleitungen dreiadrig oder nicht. Denn alles andere als dreiadrig ist einfach nicht mehr zeitgemäß. 

Bei den Naßzellen wie WC und auch Badezimmer sollte man darauf achten wie denn die Warmwasserversorgung sicher gestellt ist. Sofern Sie zwei Wasserzähler sehen, handelt es sich mit größter Wahrscheinlichkeit um einen Kaltwasserzähler und einen Warmwasserzähler. Dann können Sie von ausgehen, dass die Warmwasserversorgung zentral geregelt ist. Bei manchen Immobilien die schon älter sind kann es durchaus vorkommen, dass gar keine Wasserzähler vorhanden sind. Hier müssen Sie sich an der Heizungsanlage orientieren. Oder Sie achten darauf, ob ein Durchlauferhitzer bzw. eine Gasetagenheizung an der Wand hängt. Das gleiche Prinzip gilt auch für die Küche, allerdings wird in der Küche meist unter der Waschspüle der Einbauküche ein Unterwaschtischgerät vorhanden sein, sofern es sich nicht um eine zentrale Warmwasseraufbereitung handeln sollte. In den Naßzellen sollten Sie auch die Bodenbeläge als auch die Fliesenspiegel gut dokumentieren. Ist das Bad z.B. Teilverfliest, oder vollverfliest?

Sofern ein Dachgeschoss vorhanden sein sollte, überprüfe ich auch dieses immer mit. Bei Satteldächern versuche ich die Dachbalken und auch den Dachbelag zu analysieren. In welchen Zustand sind diese und um was für eine Dacheindeckung handelt es sich. Wie sieht es mit den Dachrinnen aus? Gibt es Dachfenster, Dachgauben? Ist das Dach gedämmt und wenn ja mit welchem Material? Bei Flachdächern gilt dies ebenfalls. Dies sind alles Punkte die man unter die Lupe nehmen sollte. Wenn man Schwierigkeiten dabei hat, sollte man dem Hausverwalter als erste Ansprechperson direkt Fragen stellen, wie z.B. wann ist am Dach zum letzten Mal etwas gemacht worden?

 

Schritt 5: Überprüfung des Grundrisses und Flächen

Manchmal kann es durchaus auch vorkommen, dass kein Grundrissplan vorhanden ist oder durch Umbaumaßnahmen sich die Raumaufteilung des Grundrisses geändert hat. 

Während der Objektbegehung, messen Sie die Räume einzeln aus und notieren Sie die Maße im Grundriss, vergessen Sie dabei auch nicht die Raumhöhe mit aufzunehmen. Am besten nehmen Sie ein leeres Blatt Papier zur Hand, skizieren den Grundriss und tragen die Maße in diesen ein. Auf Grundlage dieser Zeichnung mit Maßketten können Sie den Grundriss schon für weniges Geld nachzeichnen lassen. 

 

Schritt 6: Ermittlung Immobilienzustand

Notieren Sie sich die detaillierten Objektdaten und erstellen Sie eine Mängelliste mit Bildern. Sammeln Sie alle wichtigen Daten und Fakten über den aktuellen Zustand der Immobilie und wägen ab wie der Zustand des jeweiligen Gewerkes ist um beurteilen zu können ob hier und da noch was nachgebessert werden müsste. 

Gerne stelle ich Ihnen eine Checkliste zur Ermittlung des Immobilienzustandes unter folgendem Link als PDF-Vorlage zur Verfügung.
Hier Checkliste downloaden!

Die Schritte 4-6 finden eigentlich Simultan zur Objektaufnahme statt. Sie können es aber auch nacheinander durchführen, was allerdings zu Lasten Ihrer wertvollen Zeit gehen würde. Dies überlasse ich Ihnen. 

Schritt 7: Auswertung der Daten 

Wenn Sie mit der Objektaufnahme fertig sind, sollten Sie alle Daten auswerten und eine Bestandsanalyse durchführen. Wenn etwas noch repariert werden muss, machen Sie es. Glauben Sie mir, dass hat einen erheblichen Einfluss auf den Verkaufspreis als auch Mietpreis Ihrer Immobilie.

Ab hier wäre dann die Ermittlung des Verkehrswertes beim Immobilienverkauf bzw. die Ermittlung des Mietzinses bei der Vermietung an der Reihe. Wie bereits zuvor erläutert, die Objektaufnahme dient lediglich der Ermittlung der Zahlen, Daten, Fakten sowie des IST-Zustandes der Immobilie. 

 

Wenn Sie meinen Tipps folgen und meine Ratschläge beherzigen, können Sie Ihre Immobilie in einem angemessenen Zeitraum und zum besten Ergebnis vermarkten. 

Wenn Sie mich als Ihren Immobilienmentor auswählen und dadurch Ihre Immobilie, stressfrei, schnell und zum Bestpreis verkaufen oder an Ihren Traummieter vermieten möchten? Und das genau in die Richtung geht die Sie sich vorstellen … kann ich Ihnen mit meinen kostenlosen Büchern als Ihr Immobiliencoach zur Seite stehen.

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