Mietpreis ermitteln: (k)ein Buch mit sieben Siegeln?

Den richtigen Mietpreis ermitteln – Ihr Plan der Immobilien-Vermietung steht? Sie haben jedes Pro und Contra sorgfältig abgewogen?

Sich gründlich vorbereitet, eine objektive Bestandsaufnahme Ihrer Immobilie vorgenommen und sämtliche erforderlichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundriss-Aufmaß etc. parat? Und nun steht Ihnen bevor, im Alleingang den Mietpreis ermitteln zu müssen – allerdings hat die Sache einen dicken Haken: Ihnen schwirrt der Kopf, wenn Sie Begriffe wie ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse vernehmen und Ihnen ist schleierhaft, wie Sie einen adäquaten, gesetzeskonformen Mietpreis kalkulieren sollen?

Das ist verständlich, denn ohne fundierte Erfahrung auf dem Gebiet „Mietpreis ermitteln“ erscheint es so manchem Nichtexperten wie eine eher nebulöse Angelegenheit. Aber keine Bange, Sie sind hier und Ihr Immobilien-Allrounder, der ImmoCoach Hakan Citak, lüftet jetzt den Schleier für Sie. So sehen Sie klar und werden gekonnt den richtigen Mietpreis ermitteln.

Mietpreis ermitteln – wie berechnet man eine Miete? – Step by step

1. Ortsübliche Vergleichsmiete

Liegt Ihnen die korrekte Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung – WoFIV vor? Ausgezeichnet, denn erstere ist maßgeblich bei der Preisfindung, welche sich an der Quadratmeteranzahl orientiert. Dies ist aber bei Weitem nicht alles, denn nun müssen Sie die Punkte abarbeiten, nach denen sich die gesetzlich streng in § 558 Abs. 2 BGB geregelte, ortsübliche Vergleichsmiete richtet. Diese beschreibt jedoch nicht – wie landläufig angenommen – den durchschnittlichen Mietpreis innerhalb der jeweiligen Region, denn:

Beachten Sie bitte, dass es auch ein fiktives Baujahr gibt, also ein durch Modernisierungsmaßnahmen verjüngtes. Um dieses zu bestimmen, ist es ratsam, sich an der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwertes zu orientieren.

2. Mietpreis ermitteln – der Mietspiegel

Der Mietspiegel bietet Ihnen bei Ihrem Vorhaben den Mietpreis ermitteln zu wollen einen Orientierungsrahmen über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten ähnlicher Immobilien innerhalb einer Stadt oder Gemeinde. Er umfasst wohnwertmindernde und -erhöhende

Nicht alle Gemeinden und Städte bieten einen Mietspiegel, hierzu müssten Sie Erkundigungen einziehen. Und Obacht: Es ist auch nicht garantiert, dass sich ein existierender Mietspiegel tatsächlich auf dem neuesten Stand befindet, da sich die Angaben auf Durchschnittsmieten der vergangenen Jahre beziehen und nicht in jedem Ort aktualisiert werden, wie z. B. in Köln alle zwei Jahre.

3. Vorsicht Falle: Mietpreis festlegen und auf die schiefe Bahn kommen

Sowohl bei einer Neuvermietung als auch bei einer Mieterhöhung haben Sie prinzipiell die Möglichkeit, mit Ihrem Mieter die Miete frei zu vereinbaren. Aber: Wohnraum unterliegt einem besonderen Schutz, weshalb das Gesetz laut § 5 WiStG bestimmt, dass – wenn Sie den Mietpreis ermitteln – dieser im Falle einer Neuvermietung maximal 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Sollten Sie diesen Prozentsatz überschreiten, begehen Sie eine Ordnungswidrigkeit und riskieren ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Zudem wäre das Recht auf der Seite Ihres Mieters: Er dürfte von Ihnen nach § 823 Abs. 2 BGB den übersteigerten Mietanteil zurückfordern.

Ist der Wohnungsmarkt angespannt, tritt jedoch die seit 2015 gültige Mietpreisbremse in Kraft: Durch diese müssen Sie bei der Neuvermietung einen Mietpreis ermitteln, der über die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % hinausgeht.

Bei einem laufenden Mietverhältnis hingegen greift die Kappungsgrenze. Letztere sorgt per Gesetz dafür, dass Sie die Miete im Zeitraum von drei Jahren um höchstens

• 20 %: bundesweit
• 15 %: abgesenkte Kappungsgrenze in manchen Städten und Gemeinden wie z. B. Köln, Berlin, Hamburg, Leipzig u. s. w.

erhöhen dürfen.

Mietpreis ermitteln – Gut zu wissen:

Ansonsten finden Sie bitte als allerstes heraus, ob Sie laut Ihrer Gemeinde auf die Mietpreisbremse treten müssen. Ist das der Fall und nehmen wir an, Sie gehen beim „Marktpreis ermitteln“ mit 50 % über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus, machen Sie sich nach § 291 StGB eines Mietwuchers schuldig. Wenn es hart auf hart kommt, könnte Sie die Justiz dafür mit einer Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren haftbar machen.

Juristische Vorgaben können Sie nicht nur bei der Problemstellung „Miete berechnen“ zur Strecke bringen.

Die Palette an rechtlichen Tücken ist bei der Privatvermietung ohne Makler breit. So laufen Sie z. B. Gefahr, ebenfalls mit einem Bußgeld belegt zu werden, wenn Sie in Ihrer Immobilienanzeige vergessen, die Daten aus dem Energieausweis anzugeben. Dann hätten Sie bis zu 15.000 Euro zu verschmerzen.

Außerdem lauern noch andere Fettnäpfchen auf Sie, sollten Sie sich etwa bei der Wahl Ihres Mieters nur auf Ihr Bauchgefühl und Sympathie verlassen. Dies ist zwar ebenfalls ein wichtiges Kriterium, aber bei vielen Privatverkäufern bleibt dabei die gewissenhafte Bonitätsprüfung auf der Strecke. Das einzige, was Sie dabei absehen können, ist eine finanzielle Einbuße. Schlimmstenfalls holen Sie sich sogar Mietnomaden ins Nest. Und so weiter und so fort.

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