Die Verfahrensarten nach den deutschen Wertermittlungsrichtlinien
Der Gesetzgeber hat drei normierte Vorgehensweisen festgelegt: das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren, die von Gutachtern, dem Finanzamt, der Nachlassverwaltung oder auch der Zwangsversteigerung zur Ermittlung des Immobilienwertes genutzt werden um den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie bestimmen zu können.
Ertragswertverfahren
Dieses findet Anwendung bei Objekten, die der Erwirtschaftung von Erträgen dienen, z. B. Grundstücke mit Mietwohnhäusern oder vermieteten Gewerbegebäuden. Es bezieht sich auf die Zukunft, da es die zu erwartende Rendite berechnet.
Berechnungsgrundlage ist die Einschätzung der langfristig zu erzielende Miete. Dabei wird sowohl das jeweilige Risiko durch Miet- oder Pachtrückstände als auch das durch Leerstand begutachtet. Auch der bauliche Zustand des Gebäudes beeinflusst den Ertragswert – je nachdem, wie es gepflegt wurde und ob Sanierungen stattgefunden haben.
Abzüglich der Betriebskosten errechnet sich eine Summe, die für die Restnutzungsdauer kalkuliert und schließlich mit dem Bodenwert addiert wird. Nur dieser wird verzinst – nicht das gesamte Objekt – da ein Gebäude mit der Zeit Abnutzungserscheinungen unterliegt, Grundstücke aber davon unbehelligt sind.
So wird auf den heutigen Tag ermittelt, welchen Ertrag die Immobilie bis zu ihrem wirtschaftlichen Verfall abwirft. Je länger die voraussichtliche Restnutzungsdauer ist, desto höher fällt er aus.