Immobilien oder Aktien: Welche Geldanlageform gewinnt?

In diesem zweiten Teil meines zweiteiligen Blogbeitrags berichte ich über meine eigenen Erfahrungswerte bei Geldanlagemöglichkeiten wie Immobilien im direkten Vergleich zu Aktien.

Herzlich willkommen auf meiner Blogseite von Der ImmoCoach! 

Wenn Sie gerade dabei sind Ihr Geld anlegen zu wollen um somit Ihr Geld passiv wachsen zu lassen, allerdings noch nicht genau wissen welche Anlageform die bessere Variante für Sie ist, dann sind Sie hier genau richtig. 

Ich möchte, dass Anleger bzw. Immobilien-Investoren ohne Geldverlust, schnell die Lösung für sich selbst finden und sich somit durch passive Zuströme ein Vermögen aufbauen können. 

Wenn Sie Ihr eigener Immobilien-Investmentprofi werden möchten, dann folgen Sie mir hier auf diesem Blog, oder abonnieren jetzt kostenlos meinen YouTube Kanal „Der ImmoCoach“ und vergessen Sie dabei nicht die Glocke zu aktivieren um somit „up to date“ zu bleiben wenn es neue Beträge gibt. Folgen Sie meinen Immobilien-Investmenttipps um Fehler bei Ihren Investments zu vermeiden.

Immobilien oder Aktien?
Resümee meines Selbstversuches mit Aktien

Im ersten Teil meines Blogbeitrages hatte ich ja bereits erwähnt, dass sofern man weiß was man tut, sich beides auch gut ergänzen kann. Des Weiteren hatte ich meine eigenen Erfahrungswerte anhand des Selbstversuches mit einem Aktienportfolio von € 20.000,00 geschildert. 

Mit einem geringen Verlust von knapp € 500,00 bin ich aus diesem Selbstversuch mit einem kleinen blauen Auge noch sehr gut davon gekommen. Ich habe dieses Thema vorerst aufs Eis gelegt. Ich werde allerdings zu einem späteren Zeitpunkt einen neuen Versuch auf der Grundlage der Investment-Strategie von Warren Buffet starten. Ich lasse mir hierbei allerdings noch ein wenig Zeit, bis ich wirklich fit mit der Geldanlageform Aktie bin.

Immobilie oder Aktien: Was ist besser?

Da ich mich selbst mit der Immobilie um ein vielfaches besser auskenne, bleibe ich persönlich auch bei dieser Anlagestrategie, da sich bisher meine Immobilien-Investments immer gerechnet haben. 

Denn Immobilien bieten einerseits langfristigen Inflationsschutz und können zudem ein zusätzliches passives Einkommen sichern. Aber auch durch den Ankauf von Immobilien zu einem attraktiven Preis kann man sich schon auf einem Schlag ein sehr gutes Nettovermögen aufbauen, sofern man eben nicht zuviel für die Immobilie zahlt. 

Für mich als Immobilien-Investor zählt in erster Linie immer, dass sich die vermietete Immobilie direkt von alleine trägt, ich also monatlich nichts mehr aus der eigenen Tasche zuschustern muss um die Zinsen und Tilgungen gegenüber der Bank abzuzahlen. Denn dies übernimmt dann mein/e Mieter/in und ich muss mich ledglich um das Management meines Investments kümmern. Deswegen sind Immobilien eine hervorragende Möglichkeit sein Geld in diese Anlageform zu investieren, weil diese von Anfang an einen passiven Geldstrom bringen können.

Dabei muss der Cashflow direkt von vornherein stimmen, sonst ist es für mich kein gutes Investment, sondern eher in die Kategorie Kapitalanlage einzuordnen. Eine Immobilie wo ich selbst monatlich noch selbst aus der eigenen Tasche drauf zahlen muss, die kaufe ich einfach nicht. Manchmal kann man sich das Leben auch ein wenig einfacher machen. 

Warum gibt es überhaupt einen run auf Immobilien als Anlageform?

Lehman Brothers, Börsencrash, usw. … dies ist allen Menschen, die sich mit Geldanlageformen beschäftigen noch sehr gut im Gedächtnis. Seit der Weltwirtschaftskrise im Jahre 2008 hat das Vertrauen in die Banken stark gelitten. Fast alle Spezialisten aus der Wirtschaft haben die Empfehlung ausgesprochen, nun in Sachwerte wie Gold und Immobilien zu investieren. Vor allem die Immobilienbranche hat einen Boom erlebt. Die Investition in „Betongold“, so hieß es, sei die beste Anlage in Zeiten wirtschaftlicher Ungewissheit. 

Dies hat zu einer enorm hohen Nachfrage nach Immobilien geführt, was zwangsläufig zu einer Verknappung führt. Aus diesem Grund sind die Immobilienpreise seit 2008 stetig, teilweise sogar sprunghaft (in guten bis sehr guten Lagen) gestiegen. Wenn man allerdings die Inflationsraten seit 1975 berücksichtigt, sind die Immobilienpreise im Bundesdurchschnitt relativ stabil geblieben. Dies ist eigentlich ein Indiz dafür, dass der Immobilienmarkt in Deutschland nach wie vor ein sehr stabiler Markt ist, bis auf wenige Mikrolagen wo die Preise exorbitant im Verhältnis zum Umfeld gestiegen sind. In diesen Mikrolagen der Ballungszentren kann man eigentlich schon von einer Immobilienblase sprechen. 

Infolge dieser Finanzkrise im Jahre 2008 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen von damals 4,25 Prozent auf heute mittlerweile 0 Prozent, so dass man sich sehr günstiges Geld für Immobilienkredite von Banken leihen kann. Das hat die Nachfrage für die Geldanlageform Immobilie noch weiter erhöht.  

Auch bei Immobilien-Investments kann man viel falsch machen 

Wenn ich persönlich eine Immobilie kaufen möchte, dann achte ich ganz besonders darauf mich nicht nur auf die Angebotspreise zu konzentrieren, sondern ich versuche auch immer die tatsächlich erzielten Verkaufspreisspannen unter realen Gesichtspunkten wiederzugeben, da der Angebotspreis nicht zwangsläufig der erzielbare Verkaufspreis ist! 

Nach meiner eigenen Beobachtung liegt der Unterschied zwischen Angebots- und Verkaufspreis im Durchschnitt bei 16%. Wenn man die Zahlen der Gutachterausschüße mit den Angebotspreisen der Immobilienangebote auf den Immobilienbörsen vergleicht, kann man es sehr gut erkennen.

Dennoch lassen sich sehr viele blenden, weil diese sich auf Teufel komm raus eine Immobilie zulegen möchten. Sie haben ja gehört, dass Immobilien eine gute Anlage sind. Sind sie ja auch, allerdings wie bei Aktien auch, sofern diese nicht überbewertet sind bzw. viel zu teuer eingekauft werden. 

Dabei spielen folgende Merkmale die größte Rolle bei Immobilien-Investments:

• Zahlen, Daten und Fakten
• Preis-Leistungs-Verhältnis
• Ertrag muss stimmen
• gute Vermietbarkeit 
• pünktliche Mietzahlungen seitens der Mieter
• Wertsteigerung bzw. Werterhalt

Sich demnach nur auf die berühmte „Lage, Lage, Lage“ zu konzentrieren ist völlig absurd. 

Immobilien oder Aktien?
Definition Kapitalanleger vs. Immobilien-Investor

Die meisten Immobilienanleger sind eher in die Kategorie der Kapitalanleger zuzuordnen. Der Kapitalanleger ist meist ein gutverdienender Arzt, Rechtsanwalt, Unternehmer etc. Er will am liebsten Mehrfamilienhäuser erwerben, die relativ gut in Schuss und voll vermietet sind. Er möchte damit keine Arbeit haben, die Verwaltung überlässt er dem Miethausverwalter. Für ihn ist es lediglich wichtig, dass sein Geld geschützt ist und die Investition sich in ein paar Jahren durch Preissteigerungen rechnet. Im eigentlichen Sinne parkt er sein Geld und kauft Immobilien i.d.R. fast immer viel zu teuer ein. 

Der Investor hingegen ist ein Vollprofi und der emotional am wenigsten beeinflussbare Anlegertyp. Er kennt das Immobilien-Investment-Geschäft in- und auswendig und hat die besten Kontakte zu Handwerkern und Immobilienmarktteilnehmern. Für seine Entscheidung, ob gekauft wird oder nicht, zählen nur die Zahlen, Daten und Fakten und ob er anhand dieser Kennzahlen die Immobilie zu einem gewinnbringenden Geschäft macht –sich also die Anschaffungs-, Modernisierungs- und Entwicklungskosten rechnen. Er geht daher eher ein Risiko ein, wenn es ums Investieren geht, betrachtet aber jede Immobilie wie ein Unternehmen, das einen lukrativen Profit abwerfen soll. Im Prinzip kauft dieser unterbewerte Unternehmen wie Warren Buffet es mit Aktien macht und zieht daraus seinen Profit bzw. vermehrt dadurch sein Vermögen. 

Mein exemplarisches Beispiel – Eines meiner Immobilien-Investments

Da ich mich eher zu den Investoren zähle möchte ich Ihnen Anhand meiner Buy an Hold Strategie ein Praxis-Beispiel eines Immobilien-Investments aufzeigen. Ein Beispiel eines Immobilien-Investments das sich rechnet. Hierzu habe ich ein Video gedreht, dass Sie sich hier anschauen können. 

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Diese seit über 20 Jahren vermietete 3-Zimmer Wohnung mit 104qm Wohnfläche ist eigentlich nichts Besonderes. Weder verfügt diese über eine luxuriöse Ausstattung noch befindet sich diese in einer Top-Lage. Die Wohnung befindet sich sogar in einem Hochhaus mit 30 Wohneinheiten und weiteren Gewerbeflächen im Erdgeschossbereich. Der Eigentümer hatte zuvor mit 2 Maklern versucht diese Immobilie für € 105.000 zu verkaufen, was denen allerdings nicht geglückt wahr, was mir ehrlich gesagt rätselhaft ist. 

Der Eigentümer ist mit der Bitte an mich herangetreten, dass ich seine Immobilie begutachten solle und fragte mich ob ich selbst Interesse daran hätte. Nach meiner eigenen Einschätzung lag der Wert eigentlich bei € 159.000,00. Ich habe dem Eigentümer ein Angebot von € 90.000,00 gemacht, wo er direkt mit einverstanden war. Innerhalb von einer Woche habe ich die Finanzierung mit einem Zinssatz von 2% und 2,71 % Tilgung mit einer monatlichen Belastung von rund € 350,00 auf die Beine gestellt und 14 Tage nach meinem Angebot waren wir auch schon beim Notar. Die Bank hat diese Immobilie übrigens auf € 170.000 eingewertet. 

Die Kaufnebenkosten in Höhe von € 7.650,00 habe ich aus Eigenmitteln getragen und den Kaufpreis zu 100% finanziert. Die Warmmiete beträgt € 937,95 und das Hausgeld € 425,57. Abzgl. der monatlichen Finanzierung und der nicht umlegbaren Nebenkosten erwirtschaftet diese Immobilie mir einen Überschuss von monatlich € 131,00, so dass ich auf ein Jahr umgerechnet einen Überschuss von knapp € 1.500,00 habe. Diesen Überschuss verteile ich direkt an weitere Unterkonten, wie Rücklagenkonto für Reparaturen, Mietausfallkonto, Steuerrücklagenkonto, Geldmagnetkonto etc. 

Das Restdarlehen wird nach 10 Jahren bei ca. € 63.000,00 liegen. Demnach hat meine Mieterin ca. € 27.000,00 meiner Schulden abbezahlt und zudem mir noch als Überschuss € 15.000,00 noch obendrauf gepackt. Natürlich sind diese € 15.000,00 nicht frei verfügbar und sollten auch im Bedarfsfall nur für die vorgesehehen Maßnahmen genutzt werden. 

Mögliche Szenarien der Entwicklung dieses Investments

Ich rechne bei allen Investments immer gerne alle möglichen Szenarien aus. 

Worst Case Szenario:
Wenn ich von einem Worst-Case Szenario ausgehen würde und sich der Preis nach 10 Jahren ab Kaufdatum nicht ändern sollte und ich diese Immobilie im vermieteten Zustand für € 90.000,00 verkaufen müsste (was ehrlich gesagt sehr unwahrscheinlich ist). Hätte ich mit dieser Immobilie passiv immerhin mindestens € 27.000,00 steuerfrei dazu verdient und falls nichts Unvorhergesehenes geschieht vielleicht auch noch zusätzlich die € 15.000,00 Überschuss zur Verfügung. Ok, meine Kaufnebenkosten die ich ja aus der eigenen Tasche getragen hatte muss ich hiervon natürlich wieder abziehen. 

Most Likely Case Szenario:
Wenn ich jetzt mal annehmen würde, dass sich der Wert dieser Immobilie stabil weiter entwicklen wird und die Mieterin gegen Ende meiner 10 Jahres Frist aus dieser Wohnung ausziehen sollte. Könnte ich diese Immobilie ohne weitere Modernisierungen an Eigennutzer leicht und locker für € 200.000,00 verkaufen. Abzgl. meiner Restschuld von € 63.000,00 würde dies ein Gewinn von € 137.000,00 steuerfrei bedeuten. Investiert habe ich lediglich nur die Kaufnebenkosten von € 7.650,00 und für die Finanzierung meinen Kopf hingehalten, mehr nicht.

Best Case Szenario:
Ich könnte mir aber auch vorstellen, diese Immobilie mit einen Budget von ca. € 30.000,00 – € 40.000,00 zu modernisieren, zu stagen und erst dann nach der Zinsbindungsfrist an einen Eigennutzer durch die Aufwertung für ca. € 300.000,00 zu verkaufen. 

Sie kennen ja das Sprichwort: „ Im Einkauf liegt der Segen“. 

Und genau dies wollte ich Ihnen mit meinem Bespiel verdeutlichen. Ich bin der Meinung, dass man bereits schon beim Kauf einer Immobilie ein Gewinn in Form des Nettovermögenszuwachses mitnehmen sollte. Zudem sollte sich die Immobilie im vermieteten Zustand von alleine abzahlen, ohne aus der eigenen Tasche Geld dazu zu schießen. Dies errreicht man meist nur mit Immobilien mit einer Mindest-Bruttomietrendite von 5%, also dem maximalen Faktor von 20. Bevorzugen tue ich allerdings eher eine Bruttomietrendite von 6%, denn erst ab da beginnt es wirklich Spaß zu machen, sein Geld für sich arbeiten zu lassen. Alles andere macht keinen Sinn in meinen Augen. 

Meine Bücherliste – Meine Empfehlungen für Ihren Immobilien-Investment Erfolg

Damit Sie sich sorgfältig in dieses gewinnbringende Thema der Immobilien-Investments einarbeiten und sich das richtige Mindset aneignen, habe ich hier meine eigene Bücherliste für Sie zusammengestellt. Auf Grundlage dieser habe ich sehr viel dazu gelernt. 

Ich würde Ihnen empfehlen sich gleich alle 4 dieser Bücher mitsamt den Hörbüchern zuzulegen und sich intensiv damit zu beschäftigen, damit auch Ihre zukünftigen Immobilien-Investments erfolgreiche Deals werden.  

Meine Seminartipps – Meine Empfehlungen für Ihren Immobilien-Investment Erfolg

Suchen Sie bitte auch von Anfang an den Kontakt zu Gleichgesinnten und besuchen Sie Weiterbildungsseminare, wo Sie die richtigen Netzwerke knüpfen können. Denn Weiterbildung ist die beste Investion in sich selbst. 

Schauen Sie sich aber bitte diejenigen genauer an, die Ihnen etwas beibringen möchten und analysieren Sie wo dieser Coach selbst steht und was er bisher erreicht hat.

Bei den Immopreneur Seminaren und Kongressen sind Sie definitiv an der richtigen Stelle, weil hier nur echte erfolgreiche Immobilien-Investoren aus der Praxis berichten und Ihnen die richtigen Handwerkzeuge an die Hand geben.

Immobilien oder Aktien?
Immobilien-Investments nun das richtige für Sie?

Immobilien oder Aktien? Ich hoffe Sie haben jetzt einen interessanten Einblick in mein Tun bekommen. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg mit Ihren Immobilien-Investments, falls Sie in Betracht ziehen Ihr Geld mit Immobilien vermehren zu wollen. 

Sobald Sie Ihre erfolgreichen Immobilien-Investments getätigt haben, sollte Ihnen auch bewusst sein, dass die Vermietung als auch der gewinnbringende Verkauf von Immobilien genauso wichtig ist. Auch hier sollten Sie nicht unbedingt blauäugig dran gehen.

Wenn Sie mich als Ihren Immobilienmentor haben möchten und dadurch Ihre Immobilie, stressfrei, schnell und zum Bestpreis verkaufen oder an Ihren Traummieter vermieten möchten?

Kann ich Ihnen mit meinen kostenlosen Büchern als Ihr Coach zur Seite stehen.

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Es wird sich für Sie lohnen, versprochen – Ihr Hakan Citak – Der ImmoCoach