Spekulationssteuer Immobilien – Wie können Sie Ihr Haus ohne Verlust verkaufen?

Bei jedem Privatverkauf handelt es sich um ein sog. Veräußerungsgeschäft, das nach § 23 EStG grundsätzlich steuerpflichtig ist. Das gilt ebenso, wenn Sie Ihre Immobilie an den Mann bringen wollen. Die Spekulationssteuer Immobilien findet aber nur eingeschränkt Anwendung. Wann genau ist das der Fall? Ihr ImmoCoach Hakan Citak bringt Ihnen auch hier wieder Licht ins Dunkel.

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung greift die sogenannte Spekulationsfrist. Das bedeutet, der Fiskus langt dann zu, wenn Sie Ihr Hab und Gut weniger als zehn Jahre besitzen. Auf den erzielten Gewinn – sprich: den Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten – müssen Sie dann auch entsprechend Ihres Einkommensteuersatzes Abgaben entrichten. Die Gründe, warum Sie verkaufen – das gilt auch bei Zwangsversteigerungen – spielen keine Rolle.

Liegen allerdings zwischen notariellem Erwerb und Veräußerung mindestens zehn Jahre, müssen Sie keine Spekulationssteuer für Immobilien entrichten.

1. Berechnung der 10-Jahres-Frist bei der Spekulationssteuer Immobilien

Ausschlaggebend dabei ist, zu welchem Zeitpunkt der Kaufvertrag beurkundet wurde – also genau das Datum der Unterzeichnung beim Notar. Hier ist das Finanzamt penibel, ein Tag früher oder später wird nicht geduldet.

Ein Beispiel: Angenommen, Sie hätten am 25.10.2008 eine Immobilie erworben und würden diese vor dem 26.10.2018 veräußern. Dann wäre der Gewinn steuerpflichtig, nach dem 26.10.2018 nicht mehr.

Es gibt Unterschiede:

Lesen Sie im Folgenden, wie es sich mit der Spekulationssteuer Immobilien im Falle von Eigennutz, Vermietung, geschenkter und geerbter Immobilien sowie gewerblichem Grundstückshandel verhält.

2. Privatverkauf Ihrer eigengenutzten Immobilie

Sofern Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnt haben und innerhalb der 10-Jahres-Frist verkaufen, bleibt der Wertzuwachs auch innerhalb dieser Zeitspanne für Sie steuerfrei. Gleiches gilt nach § 23 EstG, wenn Sie Ihr Eigentum im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Es kommt also nicht auf die Dauer der Eigennutzung an, sondern darauf, dass die Immobilie ununterbrochen selbst bewohnt wurde.

Diese Richtlinie ist ebenfalls für angebrochene Kalenderjahre verbindlich: Wenn Sie Ihre Immobilie – oder auch Ferien-/Zweitwohnung – z. B. 2016 gekauft, ab Dezember 2018 selbst bewohnt und im Januar 2020 wieder veräußert haben, entfällt für Sie die Spekulationssteuer Immobilien.

Übrigens: „Eigene Wohnzwecke“ bedeutet laut Gesetz, dass Sie selbst oder aber Ihre Sprösslinge darin leben – falls Sie für diese Kindergeld beziehen. Nutzen andere Familienmitglieder Ihr Eigentum, fallen wiederum Steuern an.

3. Privatverkauf Ihrer vermieteten Immobilie

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung, Ihr vermietetes Haus oder Mehrfamilienhaus innerhalb der 10-Jahres-Frist mit Gewinn veräußern, müssen Sie diesen versteuern. Hierbei wäre abzuwägen, ob Sie nicht lieber die Spekulationsfrist abwarten sollten, um den Gewinn ohne Spekulationssteuer Immobilien zu realisieren, also – wie in unserem Beispiel – durch den Verkauf nach dem 26.10.2018.

4. Geschenkte und geerbte Immobilien

Hier kommt es bezüglich der Spekulationsfrist wieder darauf an, wann der Voreigentümer die Immobilie gekauft hat. Maßgeblich ist dabei das Beurkundungsdatum im Kaufvertrag. Sofern der Vorbesitzer, von dem Sie die Immobilie geschenkt oder geerbt haben, wie oben beschrieben im Jahre der Veräußerung sowie den vergangenen zwei Jahren die Immobilie selbst bewohnt hat, können Sie sofort verkaufen und das Finanzamt rechnet Ihnen diese Zeit an.

Sollte, wie so oft üblich, ein Miterbe den Anteil des anderen Miterben kaufen, so hat er die Möglichkeit, diese Anschaffungskosten geltend zu machen. Auch dann kann ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist dazu führen, dass der Gewinn mit der Spekulationssteuer Immobilien belastet wird. Am sichersten ist es, wenn Sie im Vorfeld durch einen Steuerberater genauer prüfen lassen, ob sich ein Verkauf rechnet oder aber zu einer teuren Falle für Sie wird. Das Honorar für den Fachmann ist hier gut angelegt.

5. Gewerblicher Grundstückshandel – Verkauf mehrerer Immobilien

Hier sollten Sie als Privatperson aufpassen, um nicht durch das Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Sofern eine Privatperson innerhalb der „Drei-Objekt-Grenze“ (siehe weiter unten) – also innerhalb von 5 Jahren drei und mehr – Immobilien kauft und verkauft, sieht der Fiskus diese als gewerblichen Verkäufer an. Dann gelten die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückhandels nach § 15 EstG.

Dies würde bedeuten, dass Sie neben der Einkommensteuer auf etwaige Veräußerungsgewinne auch Gewerbesteuer zahlen müssten. Das gilt sogar, wenn Sie zuvor zwei Immobilien steuerfrei gewinnbringend veräußert haben und beim dritten Verkauf nicht aufpassen. Dann müssten Sie rückwirkend die ersten beiden Immobilien versteuern, was äußerst schmerzhaft für Ihre Kasse wäre.

6. Die Drei-Objekt-Grenze: verschiedene Feinheiten des Geltungsbereiches

Geerbte Immobilien werden nicht in die Drei-Objekt-Grenze einbezogen. Es sei denn, die Immobilie wird durch eine vorweggenommene Erbfolge übertragen, sprich: Sie wird den Erben bereits zu Lebzeiten durch den zukünftigen Nachlasser vermacht. Dann kommt die Drei-Objekt-Grenze wiederum doch zur Anwendung.

Sprechen die Umstände dafür, dass Sie bereits mit dem Kauf, der Modernisierung, dem Neubau eine gewinnbringende Verkaufsabsicht hatten, kann die Drei-Objekt-Grenze auch auf 10 Jahre ausgedehnt werden.

Bei Verheirateten gilt dieses Limit für jeden einzelnen Ehepartner. Demnach könnten Mann und Frau jeweils für sich selbst drei Immobilien erwerben und wieder ohne Spekulationssteuer Immobilien verkaufen.

7. Warum ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist?

Das kann vielfältige Gründe haben. Oft ist es ein Notverkauf, bei dem das Immobiliendarlehen gekündigt werden muss, um die Immobilien lastenfrei verkaufen zu können. Die Grundbuchgläubiger (Banken) verlangen dann eine sog. „Vorfälligkeitsentschädigung“: eine zu entrichtende Strafgebühr, die wir Ihnen in unserem tieferführenden Buch „Immobilie selbst verkaufen – wie Sie Ihre Immobilie ohne Makler schnell und zum Bestpreis verkaufen“ genauer erläutern werden. Diese können Sie aus dem Gewinnerlös abziehen, um die Last der Spekulationssteuer für Immobilien zu senken.

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist sollte – wenn möglich – immer vermieden werden.

8. Spekulationssteuer Immobilien – ein wichtiger Hinweis

Wir empfehlen Ihnen, sich auf jeden Fall von Ihrem Steuerberater Auskunft geben und Ihre diesbezügliche Situation ausrechnen zu lassen. So können Sie sich vor bösen Überraschungen schützen. Sobald Ihnen diese Zahlen vorliegen, ist es Ihnen möglich, den echten Gewinn beim Verkauf Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Dabei sollten Sie sämtliche Kosten, die Ihnen durch die Vermarktung Ihrer Immobilie entstehen, absolut penibel auflisten und alle Belege gut aufbewahren.

Nicht nur das Thema Spekulationssteuer Immobilien beinhaltet vertrackte Verklausulierungen. Sie werden während des aufwendigen Verkaufsprozesses auf weit mehr unübersichtliche – für einen Laien nicht so einfach zu verstehende – Begrifflichkeiten stoßen, die Ihnen Kopfschmerzen bereiten können. Und Ihr Ziel, erfolgreich zu verkaufen, in die weite Ferne rücken lässt. Machen Sie es sich doch leicht.