Mieteinnahmen Steuern: Das müssen Sie wissen.

Auf Mieteinnahmen Steuern zahlen? Egal, ob Sie die Vermietung Ihrer Immobilie bereits in trockenen Tüchern haben oder den gesamten Arbeitsaufwand

• Finden des idealen Mieters,
• Festsetzung der optimalen Miete innerhalb der Gesetzgebung,
• Verfassen des vermieterfreundlichen Mietvertrages
• inklusive der zahlreichen, zu bewältigenden Zwischenschritte

noch stemmen müssen:

Wichtig ist es darüber hinaus für Sie, sich eingehend mit dem Thema „Mieteinnahmen Steuern“ zu beschäftigen. Nur so können Sie dem Fiskus gegenüber korrekt auftreten, an den richtigen Stellen sparen und das Maximum an Gewinn für sich herausholen.

Bevor Sie sich nun im Tohuwabohu des Internets verirren, lassen Sie sich doch einfach hier von Ihrem ImmoCoach Hakan Citak unter seine erfahrene und finanzamt-taugliche Fittiche nehmen:

Müssen Sie wirklich auf Ihre Mieteinnahmen Steuern zahlen?

Jein. Zwar haben viele Arbeitnehmer – und vielleicht gehören Sie dazu – keine Steuererklärung abzugeben, doch das ändert sich, sobald Mieteinnahmen Bestandteil Ihres Einkommens sind. Diese werden laut § 21 Einkommensteuergesetz den einkommensteuerpflichtigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie aus der Vermietung Ihres Hauses, Ihrer Eigentums-, Einlieger-, Ferienwohnung oder aus Untervermietung auf Ihre Mieteinahmen Steuern zu zahlen haben.

Aber – und das ist Ihre gute Nachricht: Es gibt Ausnahmen und Sie haben Möglichkeiten, die Steuern zu senken – wie Sie weiter unten noch lesen werden.

In welcher Höhe müssen Sie auf Ihre Mieteinnahmen Steuern zahlen?

Ganz einfach auf den Punkt gebracht: Das kommt auf Ihren persönlichen Einkommensteuersatz an. Und wie gesagt: Sie haben die Möglichkeit, sich steuerlich zu entlasten.

Auf welche Weise aber können Sie auf Ihre Mieteinnahmen Steuern senken?

Sobald Sie Ihre Immobilie erfolgreich vermietet haben, können Sie ein Vielfaches der Ausgaben, die in Verbindung zu Ihrer Immobilie stehen, steuerlich geltend machen. Im Klartext heißt das für Sie:

Ihre Mieteinnahmen werden Ihren Kosten gegenübergestellt. Nur den Überschuss müssen Sie versteuern.

Sollten Sie aus Ihrer Vermietung Verluste zu verzeichnen haben, so hat das einen positiven Effekt auf die steuerliche Belastung Ihrer sonstigen Einnahmen, denn: Sie können in diesem Fall das Vermietungsminus gegen Ihre zu versteuernden Einkünfte rechnen und so Ihre Steuerlast mildern.

Doch Obacht: Erfahren Sie beständig Einbußen – vor allem wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten – könnte Ihnen der Vorwurf der Liebhaberei gemacht werden. Sollte dies geschehen, ist es ratsam, sich von einem Steuerexperten Ihres Vertrauens beraten zu lassen, um legal und wie gefordert auf Ihre Mieteinnahmen Steuern zu entrichten.

Was hilft Ihnen dabei, bzgl. Ihrer Mieteinnahmen Steuern zu reduzieren?

Für Netz und doppelten Boden sorgen Sie, wenn Sie sämtliche Belege sammeln, die Ihre Ausgaben in Verbindung mit Ihrer vermieteten Immobilie bestätigen und diese dann ordentlich sortiert abheften. So haben Sie Ihre Nachweise auf Anfrage des Finanzamtes griffbereit.

Was Sie außerdem bei Ihren Angaben beachten sollten, um auf Ihre Mieteinnahmen Steuern minimieren zu können, ist:

• Haben Sie Mietausfälle zu verzeichnen? Leerstand? Befinden Sie sich in einer solchen Situation, denken Sie bitte daran, dass Letzterer nur Gültigkeit hat, wenn Sie auch wirklich die Absicht haben zu vermieten.
• Sie planen, an Verwandte oder Freunde zu vermieten und diesen die Wohnung vergünstigt zu überlassen? Achtung: Setzen Sie den Betrag unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete an, gehen Ihnen Steuervorteile verloren, denn dann können Sie Ihre Werbungskosten – laufende Ausgaben, Zinsen für die Immobilienfinanzierung und Anschaffungskosten des Gebäudes in Form von Abschreibungen – nicht mehr komplett absetzen.
• Führen Sie zusätzliche Ausgaben an, die Ihnen durch Wohnungsübergabe bzw. Mieterwechsel entstehen – wie etwa die Maklerprovision, Internetanzeigen zur erfolgreichen Mietersuche, Malerarbeiten oder kleine Reparaturen etc.Apropos Maklerprovision: Bitte belesen Sie sich zum Thema „Bestellerprinzip“, wenn Sie einen erfahrenen Makler einschalten wollen.
• Mussten Sie einen Rechtsanwalt z. B. wegen einer Räumungsklage oder Abmahnung Ihres Mieters einschalten, sind Ihnen gar Kosten durch eine Zwangsräumung entstanden oder haben Sie Ihrem Mieter eine Auszugsprämie gezahlt, weil Sie Ihre Immobilie doch noch verkaufen wollen, können das ebenfalls absetzbare Kosten sein.

Nutzen Sie sämtliche Ausgaben, die Ihre Immobilie betreffen. Es ist zwar möglich, dass der Fiskus Streichungen vornimmt – aber jeder Posten, den Sie übersehen, kann für Sie den Verzicht auf Steuererleichterung bedeuten.

Können Sie einen Freibetrag in der Rubrik „Mieteinnahmen Steuern“ geltend machen?

Ja, wenn folgender Sachverhalt erfüllt ist: Es gilt ein jährlicher Grundfreibetrag, der sich aus Ihren Mieteinkünften und Ihren anderen Einkommensquellen zusammensetzt. Werden die derzeit gültigen 9.000 € für Ledige und 18.000 Euro für Ehepaare – die gemeinsam veranlagt sind – nicht überschritten, sind Sie davon ausgenommen, auf Ihre Mieteinnahmen Steuern zahlen zu müssen.

Das gilt ebenfalls, wenn Sie normalerweise von Ihnen selbst bewohnte, möblierte Räume oder eine Einliegerwohnung in Ihrem Haus kurzfristig – z. B. während einer Messe – vermieten und Ihre jährlichen Gesamteinnahmen aus der Vermietung unter 520 € liegen.

Nicht nur in Sachen „Mieteinnahmen Steuern“ schwebt aus Unkenntnis das Damoklesschwert über Ihnen. So laufen Sie z. B. Gefahr, beim Finanzamt in die Kategorie „gewerblicher Immobilienhändler“ eingeordnet zu werden, wenn Sie als Vermieter des Öfteren Immobilien kaufen bzw. bauen, um Sie im Anschluss rasch wieder zu veräußern.

Dann greift die Drei-Objekt-Grenze: nur einer von vielen diffizilen Begrifflichkeiten, die Ihnen in dem vollumfänglichen Procedere „Vermietung“ als lauernde Stolpersteine ebenfalls das Genick brechen könnten. Dagegen sind Sie nur gefeit, wenn Sie sich bestens auskennen.

Warum nutzen Sie deshalb nicht Ihre Chance, sich schlauer zu machen?

Zum Beispiel mit Ihrem kostenlosen Ratgeber „Selbst eigene Immobilie erfolgreich vermieten“, der Ihnen in kurzer Rede und langem Sinn einen ausgewählten Querschnitt erster Wahl bietet.