Wohnflächenberechnung – Berechnung der Wohnfläche jetzt richtig

Wohnflächenberechnung erklärt für Jedermann. Beim Verkauf einer Immobilie, oder bei der Vermietung einer Wohnung spielt die Wohnfläche bei der
Preisfindung eine entscheidende Rolle. Je größer die Wohnfläche, desto mehr können Sie dafür bekommen. Doch wie berechnen Sie Ihre Wohnfläche korrekt?

Was zählt zur Wohnfläche? Zählt Terrasse zur Wohnfläche? Zählt Balkon zur Wohnfläche? Unterscheidet sich die Wohnflächenberechnung von der Mietflächenberechnung?
Wie rechne ich den Wintergarten mit ein und wie verhält es sich zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?

Berechnung der Wohnfläche – Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung – WoFIV

Quadratmeter ist nicht gleich Wohnfläche: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, sollten Sie die Flächenangaben prüfen – je nach Berechnungsmethode kann die Wohnfläche ganz unterschiedlich ausfallen.

Es gibt zwei Wege, um die Wohnfläche einer Immobilie zu ermitteln:

1. nach den DIN-Normen, welche sich allerdings nochmal nach der DIN 277 und der DIN 283 unterscheiden – wobei die letztere mittlerweile veraltet und eher nur noch selten vorzufinden ist
2. nach der Wohnflächenverordnung, die am häufigsten in der Praxis angewandt wird

Welche Räume können Sie bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigen?

Laut Wohnflächenverordnung können grundsätzlich folgende Räume als Wohnfläche gewertet werden: Wohn-, Schlaf-, Gäste-, Ess-, Kinder- bzw. Jugendzimmer, Bad, WC, Dielen und Flure, Küchen sowie Nebenräume (z. B. Abstellkammern). Auch die Flächen für Einbaumöbel, Öfen und Badewannen werden eingerechnet.

Doch nicht immer darf jede Grundfläche der oben genannten Räume in vollem Umfang zur Wohnfläche addiert werden, denn:

Die Raumhöhe ist entscheidend:

• Demnach können grundsätzlich nur Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von zwei Metern voll (100 Prozent),
• Räume mit einer Höhe von ein bis zwei Metern nur zur Hälfte (50 Prozent) angerechnet werden – dies trifft insbesondere bei Flächen unterhalb einer Dachschräge zu.
• Beträgt die Höhe weniger als ein Meter (z. B. bei Dachschrägen), zählt die Fläche nicht mehr als Wohnfläche (0 Prozent).
• In der Wohneinheit befindliche Flächen unterhalb von Treppen werden nach dem gleichen Prinzip ermittelt:  Bis zu  einer Treppenhöhe von einem Meter  wird  der Platz unterhalb  der Treppe

nicht zur Wohnfläche gezählt (0 Prozent), bei einer Treppenhöhe zwischen ein und zwei Metern werden 50 Prozent berechnet und erst ab einer lichten Treppenhöhe von zwei Metern gilt das Areal darunter zu 100 Prozent als Wohnfläche und fliesst in die Wohnraumberechnung mit ein.

Wie wird die Berechnung der Wohnfläche im Aussenbereich praktiziert?

Bei der Wohnflächenberechnung für:

• Terrassen
• Loggien
• Dachgärten
• Balkone

lässt die Verordnung Ihnen Spielraum. Zum 01.01.2004 ist die Wohnflächenverordnung in Kraft getreten. Seitdem sind diese Grundflächen nur noch zu einem Viertel, maximal jedoch bis zur Hälfte – bei entsprechender Qualität – zu berücksichtigen.

Unbeheizte

• Wintergärten
• Schwimmbäder

zählen nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche zur Wohnfläche. Sind diese beheizt, so ist deren Fläche zu 100 Prozent in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen.

Hausflure (wie z. B. bei Zweifamilien-, Mehrfamilienhäusern etc.) werden grundsätzlich nicht in die Wohnflächenberechnung integriert – außer dort befinden sich in größerem Umfang Möbel zur Nutzung als Wohnraum. Dies kommt üblicherweise bei Einfamilienhäusern im Eingangsflur bzw. Windfangbereich zum Tragen.

Bauteile wie

• Schornsteine,
• Pfeiler
• Säulen

werden – sofern diese höher als 1,5 Meter sind und deren Flächengröße über 0,1 m² beträgt – nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet.

Wohnflächenberechnung im Türen und Fensterbereich

Werden Nischen zur Berechnung der Wohnfläche hinzugezogen? Bei

• Türnischen
• Fensternischen
• Wandnischen

kommt es auf die Leibungstiefe (Breite) an. Nur wenn diese bis zum Fußboden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind, können sie zur Wohnfläche aufsummiert werden.

Grundsätzlich werden Zubehörräume außerhalb der Wohneinheit wie Keller, Trocken-, Boden-, Heizungs-, Abstell- und Geschäftsräume, Waschküche, Schuppen und Garagen nicht als Wohnfläche angesehen und somit nicht bei der Wohnraumberechnung berücksichtigt.

Nachdem Sie jetzt die Grundlagen der Wohnflächenberechnung verstanden haben, möchte ich Ihnen noch einige praktische Tipps geben, wie Sie die Berechnung der Wohnfläche korrekt durchführen.

Beim eigenen ausmessen der Wohnung oder Hauses, stoßen Vermieter oder Verkäufer oft an Ihre Grenzen. Ein eingebauter Kamin, eine große Badewanne oder auch verwinkelte Räume bringen Sie manchmal bis zur Verzweiflung. Diese praktischen Tipps sollen Ihnen helfen die m^2, Ihrer Wohnfläche und Nutzfläche, richtig zu berechnen.

• Gliedermaßstab oder ein Laser Entfernungsmesser? Wenn Sie Ihre ganze Wohnung mit Nischen und Dachschrägen ausmessen möchten, dann benötigen Sie dafür ein genaues Messinstrument. Verwenden Sie den Laser Entfernungsmesser. Er ist sehr leicht zu bedienen, misst Millimetergenau und kann die Ergebnisse auf Knopfdruck abspeichern.
• Machen Sie sich eine grobe und große Skizze von der Wohnung. Tragen Sie hier alle Maße ein und führen Sie die Berechnung der Wohnfläche, zum Schluß in aller Ruhe, durch.
• Auch verwinkelte Räume und Räume mit Dachschrägen stellen viele vor eine echte Herausforderung. Teilen Sie diese Räume für die Wohnflächenberechnung in mehrere Teile auf. Nutzen Sie als optische Hilfe Klebestreifen, die Sie an den auf den Boden festkleben. Messen Sie die Einzelflächen getrennt voneinander aus und addieren Sie die Flächen am Ende alle zusammen.
• Berücksichtigen Sie bei Dachschrägen unbedingt die Raumhöhe. Denn die Teile des Raumes, welche bis zu einem Meter hoch sind zählen gar nicht zur Wohnfläche dazu. Räume mit einer Höhe, zwischen einem und zwei Meter nur zur Hälfte.

Haufe schreibt zur Berechnung der Wohnfläche:

Wohnflächenberechnung – Wohnflächen sind die Grundflächen aller Räume, die Wohnzwecken dienen.

Falsche Wohnflächenberechnung – Praxistipps für Bauherren und Immobilieneigentümer

Wenn Sie einen Neubau planen und eine Finanzierung benötigen, dann benötigt das Kreditinstitut genaue Angaben über die Wohnfläche Ihres zukünftigen Hauses. Denn die exakte Wohnflächen Angabe ist für die Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung. Anhand der kompletten Größe des geplanten Wohnraums kann Ihre Hausbank z.B. die Wirtschaftlichkeit Ihres Bauvorhabens bewerten.

Auch bei Gebrauchtimmobilien kann es sich lohnen, die Wohnfläche korrekt zu ermitteln. Denn, ist die Wohnfläche kleiner als die vertraglich vereinbarte Quadratmeterzahl, so kann der Käufer einen Teil des Kaufpreises vom Verkäufer zurückfordern. Wie hoch die Abweichung ist, spielt im ersten Moment keine Rolle.  (OLG Saarbrücken, Urteil v. 1.12.2011, 8 U 450/10).

Ein Profi hilft bei der Wohnflächenberechnung

Vom Grundsatz her können Sie als Mieter Ihre Wohnung selbst ausmessen und Ihre Rechte geltend machen. Denn „der Vermieter kann kein Gutachten verlangen“, betont Rechtsanwalt Mirko Frischhut. Vor allem, sollte es zu einem Streit zwischen beiden Mietparteien kommen, dann hat der Mieter die Flächenabweichung vor Gericht zu beweisen. Spätestens dann führt der Weg Sie zu einem Sachverständigen. Der Sachverständige erstellt dann ein Sachverständigengutachten, dass vor Gericht bestand hat. Je nach Größe der Wohnung können Sie mit ca. 200,- Euro und aufwärts rechnen. Dieser Betrag ist aber im Verhältnis nicht so hoch, weil es sich bei einer große Abweichung allemal lohnt.