Deutsche Wertermittlungsrichtlinien
Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren
Ob Kauf bzw. Verkauf, Ehescheidung, Erbfall oder gar Zwangsversteigerung: Es stellt sich hierbei immer die Frage, wie die Immobilie bewertet werden soll. Dies erfolgt in der Regel durch die Ermittlung des Markt- bzw. Verkehrswertes der Immobilie. Die Definitionen für diese beiden Begriffe sind grundsätzlich identisch.
Im Baugesetzbuch ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB wie folgt definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Ich gebe zu, diese Definition enthält eine Vielzahl an schwer verständlichen und unbestimmten Rechtsbegriffen. Deshalb bedarf es hier ergänzender Erläuterungen zur besseren Verständlichkeit auch für Nicht(wertermittlungs)fachleute.
Eine einfachere Begriffsbestimmung könnte sein:
Der Marktwert ist bei einem anstehenden Immobilienverkauf der am wahrscheinlichsten zu erzielende Verkaufspreis, zu dem eine Beleihungsimmobilie am Bewertungsstichtag – nach angemessenem Vermarktungszeitraum und im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – verkauft werden könnte, wobei sowohl Käufer als auch Verkäufer mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln.
Hierzu möchte ich erwähnen, dass dies in der Praxis oft nicht der Fall ist. Seit der Wirtschafskrise im Jahr 2008 ist die Immobilien-Nachfrage so enorm gestiegen, dass sie teilweise das Immobilienangebot bei weitem nicht deckt und somit den Immobilienpreis bestimmt. Auch das historische Zinstief bei Immobilienfinanzierungen hat seinen Beitrag dazu geleistet. Und tatsächlich wurden und werden Immobilien zu einem Preis weit über dem (beleihungsfähigen) ermittelten Verkehrswert angeboten.
Verkauft werden diese Immobilien nur, sofern die Bonität des Käufers dies hergibt und dieser mit einem sehr großen Anteil an Eigenmitteln finanziert, denn: Die Banken bezuschussen nur in Höhe des realen Verkehrswertes. Dabei erschwert die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie die Baufinanzierung für viele Kaufinteressenten.
Dementsprechend ist die Ermittlung des Marktwertes Ihrer Immobilie unumgänglich, um sie innerhalb einer angemessenen Zeit erfolgreich zu verkaufen, ohne dass Sie dabei einen Verlust erleiden müssen. Denn setzen Sie den Preis zu hoch an, haben Sie wahrscheinlich schlechte Karten, der Verkauf kann sich künstlich in die Länge ziehen und am Ende müssen Sie Ihre Immobilie vielleicht sogar unter Wert verkaufen, wie eine Studie der Kreissparkasse Köln klar belegt.
Die Verfahrensarten nach den deutschen Wertermittlungsrichtlinien
Der Gesetzgeber hat drei normierte Vorgehensweisen festgelegt: das Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren, die von Gutachtern, dem Finanzamt, der Nachlassverwaltung oder auch der Zwangsversteigerung zur Ermittlung des Immobilienwertes genutzt werden.