Bestellerprinzip Verkauf – Immobilienverkauf und die Beauftragung eines Maklers

Bestellerprinzip Verkauf und seine Auswirkungen auf den Markt. In diesem Blogbeitrag lernen Sie was das Bestellerprinzip ist, warum dies auch für Kaufimmobilien ausgedehnt werden soll und was es für Verkäufer und Käufer beim Immobilienverkauf in der Praxis bedeuten könnte. 

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Bestellerprinzip Verkauf und Beauftragung eines Maklers

Ich bin ja selbst Immobilienmakler in Köln und habe tagtäglich mit Immobilien zu tun. Deswegen bin ich oft darüber verwundert, dass das Bestellerprinzip weder von Immobilieneigentümern noch von Immobilieninteressenten so richtig verstanden worden ist bzw. auch sehr vieles durcheinander gebracht wird. Auch merke ich dass sehr viele den Begriff Bestellerprinzip nicht kennen. Aus diesem Grund möchte ich hier ein wenig Licht ins Dunkle bringen.

Damit es einfacher und übersichtlicher wird gliedere ich diesen Beitrag in 3 Abschnitte:

Im 1. Teil erläutere ich Grundlegendes zum Bestellerprinzip, welches zurzeit ausschliesslich nur auf dem Mietwohnungsmarkt Gültigkeit hat. 

Im 2. Teil erläutere ich warum das Bestellerprinzip auch für Kaufimmobilien ausgedehnt werden soll und welche Problematiken es in sich bergen kann.

Im 3. Teil erkläre ich was ich vom Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf halte. 

Bestellerprinzip Verkauf – Teil 1: Grundlegendes zum Bestellerprinzip  

Vor dem Jahr 2015 sah es auf dem Mietwohnungsmarkt so aus, dass Vermieter einem Makler mit der Suche nach einem geeigneten Mieter beauftragen konnten, aber in sehr vielen Fällen kein Honorar für die Dienstleistung des Maklers bezahlen wollten. Schliesslich waren ja die Mieter gezwungenermaßen dazu bereit, um überhaupt eine Wohnung zu bekommen. Zum „angeblichen“ Schutz der Mieter, trat dann im Juni 2015 die Novellierung des Mietrechtsgesetzes in Kraft und besagt nach dem marktwirtschaftlichem Prinzip: 

Wer einen Makler beauftraugt, ihn also „bestellt“, hat auch dessen Provision zu zahlen. 

Dieses Gesetz auf dem Mietwohnungsmarkt schrieb also vor: „Der Vermieter hat die Maklerprovision nun selbst aus der eigenen Tasche zu zahlen“. Hintergrund des Bestellerprinzips ist also die vermeintliche Entlastung von Mietern. Demnach ist die Weitergabe oder Umlegung der Provision an den Mieter ausgeschlossen. Allerdings wird eine Ausnahme gemacht: „Wenn der Makler ausdrücklich im schriftlich bestätigten Auftrag des Mieters handelt“. Hierbei hat allerdings der Gesetzgeber nicht mitgedacht und im Zuge des Wohnungsvermittlungssgesetz das schöne Wörtchen „ausschließlich“ mit eingebaut. Dies bedeutet in der Praxis, wenn der Mietinteressent einen Makler mit der Mietwohnungssuche beauftragt:

1. Darf der Makler diese Immobilie nicht bereits im Bestand gehabt haben.
2. Der Makler muss diese Immobilie extra für den Mietinteressenten suchen und darf somit von dieser Immobilie im Vorfeld nichts gewusst haben.
3. Er darf diese Immobilie, die er für den Mietinteressenten gefunden hat nur ihm alleine anbieten.

Wenn, dann genau diese Immobilie dem Mietinteressenten nicht gefällt, also dieser sie nicht mietet, darf der Makler diese Immobilie keinem anderen Interessenten mehr anbieten. Somit ist diese Immobilie für ihn verbrannt. Also hat der Makler Arbeit und Aufwand gehabt, aber kein Geld verdient. Das ist wirtschaftlich unrentabel und sogar eher als ein totales Verlustgeschäft anzusehen.

Hier Frage ich Sie: „Würden Sie für umsonst arbeiten“?

Das ist auch einer der Hauptgründe warum man auf immer mehr Makler stößt, die von Mietinteressenten keine Suchaufträge mehr annehmen. Und genau hier hat der Gesetzgeber leider riesen Bockmist gebaut.

Bestellerprinzip Verkauf – Teil. 2:
Das Bestellerprinzip Verkauf 

Bisher haben wir gelernt, dass das Bestellerprinzip lediglich die Vermittlung der Mietverträge von Wohnungen betrifft. Im Zuge des Wohnungsgipfels, der im September 2018 stattgefunden hatte, forderten die SPD, Grüne und Linke, das Bestellerprinzip auch auf den Kauf von Wohnimmobilien auszudehnen. Der Gesetzesentwurf hierzu wurde bereits vorgelegt. 

In der Praxis würde dies bedeuten, dass in den meisten Fällen der Verkäufer den Makler bezahlen müsste, denn meistens beauftragt noch immer der Eigentümer einen Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Und die Käufer von Immobilien sollen somit bzgl. der Provsion entlastet werden. Der Hintergrund dieses Vorstoßes ist, die Kaufnebenkosten von Wohneigentum zu senken, indem lediglich die Maklerkosten reduziert werden sollen. 

Die Kaufnebenkosten sind aktuell je nach Bundesland unterschiedlich:

Die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% 

Die Notar- und Gerichtsgebühren je nach Geschäftsvorfall zwischen 1,5% und 2%

Die Maklercourtage die der Käufer (im Fachjargon Aussenprovsion genannt) trägt, beträgt je nach Bundesland zwischen 3,57% und 7,14% 

Je nach dem in welchem Bundesland eine Immobilie gekauft wird, können hier schon 15,64% zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie anfallen. Bei einer Immobilie von ca. 500.000 € Kaufpreis sind dies schon fast knapp € 80.000 über die man verfügen muss bevor man eine Immobilie überhaupt kaufen kann. Zudem verlangen sehr viele Banken mindestens 10% Eigenkapital, was weitere € 50.000 bedeuten würde. Demnach müsste der Käufer schon über mindestens € 130.000 verfügen. Genau hier ist dann der Traum von der eigenen Immobilie für die Meisten geplatzt. 

Die Frage, die sich mir stellt ist eher: „Kann das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien, Immobilienkäufer überhaupt entlasten“?

Denn die SPD, hat es einzig und allein nur auf die Maklercourtage abgesehen um die Kaufnebenkosten zu senken. Wobei man hier klar stellen muss, dass je nach Bundesland, die Grunderwerbsteuer mit 6,5% einen großen Batzen der Kaufnebenkosten ausmacht. Programme, die Erstkäufer von der Grunderwerbsteuer befreien, oder Freibeträge einzuführen, fehlen hier gänzlich. 

Mögliche Gefahren des Bestellerprinzips bei Kaufimmobilien:

Eine der Gefahren beim Bestellerprinzip Verkauf ist, dass wenn z.B. nur der Verkäufer die Maklerprovsion (im Fachjargon Innenprovision) zahlen soll, dieser vermutlich das Maklerhonorar auf den Kaufpreis aufgeschlagen haben möchte. Dies würde im eigentlichen Sinne zu einer Erhöhung der Kaufpreise führen können. Müsste der Verkäufer allein bezahlen, würde dieser wie bei den Vermietern vermutlich auch versuchen verschiedene Angebote zu vergleichen und eventuell sogar nur mit Maklern zusammenarbeiten, die ihm das billigste Angebot machen. Das muss zwangsläufig nicht die beste Dienstleistungsqualität bedeuten und könnte den Amateueren, bzw. Billigmaklern den Weg ebnen. 

Oder als direkten Vergleich wie beim Bestellerprinzip für Mietimmobilien es der Fall war und ist, würden weniger Wohnungen auf den gängigen Immobilienportalen angeboten werden, denn Privatvermieter inserieren nicht so oft wie die Profiakteure am Markt. Die Mietimmobilienangebote haben seit der Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermietung in den Onlinebörsen um ca. 45% abgenommen. Denn immer mehr Vermieter versuchen, Ihre Immobilie selbst zu vermieten um sich somit die Maklercourtage zu ersparen. Dadurch wird der Immobilienmarkt immer intransparenter und undurchsichtiger. 

Genau, dieser Fall könnte auch beim Immobilienverkauf eintreten. 

Es bleibt also abzuwarten, wann das Bestellerprinzip Kauf kommt und wie es genau ausformuliert wird. Es könnte natürlich auch so formuliert werden, dass auch der Käufer zum Besteller werden kann. Dabei hoffe ich nur, dass sofern der Käufer auch der Besteller sein kann, der Gesetzgeber nicht wieder wie beim Mietwohnungsmarkt das Wort „ausschließlich“ mit einbaut. Das Fiasko wäre vorprogrammiert, da Makler auch für Käufer kaum Suchaufträge annehmen würden. 

Bestellerprinzip Verkauf – Teil 3:
Meine Meinung zum Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf

Ehrlich gesagt war ich schon immer ein Verfechter des Prinzips: „Wer die Musik bestellt, der muss sie auch bezahlen“. 

Meine Auftraggeber sind ausschließlich die Verkäufer und bei uns müssen Immobilienkäufer schon lange keine Provision mehr zahlen. Schließlich richtet sich unser ganzer Premium-Service als Immobilienmakler mit Marktwertanalysen, hochwertigen Profi-Fotos, virtuellen Rundgängen, Imagefilm für die Immobilie, Home Staging, Hochglanz-Exposé, Aufbereitung sämtlicher Unterlagen zur Immobilie, Gang zum Bauarchiv sowie Korrespondez mit Ämtern und zur das zur Verfügung stellen sämtlicher Informationen, einzig und allein meinen Auftraggebern, sprich den Verkäufern.

Somit helfen mein Team und ich, diesem den bestmöglichen Verkaufspreis zu ermöglichen und sicher zum Notar zu begleiten. Diese Leistungen lasse ich mir von meinem Auftraggeber honorieren und verstehe meine Dienstleistung so, dass ich der verlängerte professionelle Arm meines Kunden bin, der ihn schnell, sicher und gut ans Ziel bringt.

Das soll jetzt natürlich nicht heißen, dass der Käufer von mir keine Dienstleistung zu erwarten hat. Nein, ganz im Gegenteil sogar! Auch der Käufer bekommt von mir die beste Dienstleistung die er von einem Makler erwarten kann. Er bekommt von mir eine sehr kompetente und transparente Beratung. Für diesen bin ich zu jedem Termin sehr gut vorbereitet. Es geht sogar soweit, dass wir dem Käufer alle Fragen die er eigentlich haben müsste, selbst eigeninitiativ beantworten, so dass keine offenen Fragen mehr bleiben. 

Des Weiteren profitiert der Käufer auch eindeutig von der sehr guten und professionellen Vorbereitung die ich mit meinem Team zusammen im Vorfeld für den Verkäufer erledigt haben. Demnach braucht der Käufer weder nach Bauzeichnungen, Wöhnflächenberechnungen oder irgendwelchen anderen Unterlagen zu fragen. Er bekommt diese sozusagen für seine Immobilienfinanzierung auf dem Silbertablett serviert. Und auch die Schlüssel zur Immobilienübergabe bekommt er von uns persönlich ausgehändigt. 

Ich begrüße dass Bestellerprinzip: „Von mir aus soll es sogar lieber heute als morgen eingeführt werden. Denn das wäre eine echte Qualitätsverbesserung des Maklerberufs“. Denn die Ausweitung des Bestellerprinzip für Kaufimmobilien würde den Wettbewerb unter den Immobilienmaklern enorm ankurbeln, sprich: „Die Spreu vom Weitzen trennen“. 

Der Verkäufer wird sich dann meiner Meinung nach den Makler den er beauftragen möchte auch genauer anschauen und bereit sein, nur einen kompetenten sowie erfolgreichen Makler zu engagiern bzw. auch zu zahlen. Dies würde das endgültige Ende für die s.g. Semimakler, Tittbrettfahrer und schwarzen Schafe in dieser Branche bedeuten. Das würde ich ehrlich gesagt sehr begrüßen. 

Ich hoffe ich konnte Ihnen hier ein wenig Licht ins Dunkle zum Thema des geplanten Bestellerprinzips für Kaufimmobilien bringen. 

So, nun haben Sie die Qual der Wahl sofern das Bestellerprinzip auch auf Kaufimmobilien ausgedehnt werden sollte, ob, Sie doch einen Makler einschalten möchten, oder nicht. Wenn Sie einen Makler beauftragen, müssen Sie Ihn darauf ansprechen was er verlangt und welche Dienstleistung Sie im Gegenzug von Ihm erhalten. Was macht er genau um Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie zu helfen? 

Schauen Sie sich bitte diesen Makler ganz genau an. 

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg beim Verkauf und Auswahl des richtigen Maklers, falls Sie in Betracht ziehen einen Makler engagieren zu wollen. 

Wenn Sie den Verkauf doch lieber selbst in die Hand nehmen möchten um keine Maklerprovsion zahlen zu müssen, sollten Sie allerdings an Ihren Privatverkauf nicht unbedingt blauäugig dran gehen.

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