Baugutachter – jede Immobilie hat Macken. Auch Ihre. Und? Kennen Sie alle?

Als Privatverkäufer stehen Sie vermutlich vor einem der herausforderndsten Projekte Ihres Lebens. Die Tatsache, dass Sie höchstwahrscheinlich Laie auf diesem anspruchsvollen Gebiet sind, kann Sie in vielerlei Hinsicht zur Strecke bringen, denn: Um Ihre Immobilie fehlerfrei und zum bestmöglichen Preis zu verkaufen, müssten Sie mindestens das Wissen dreier Berufe in sich vereinen: Was sagt das Immobilienrecht? Wie geht ein kompetenter Makler vor? Und: Bin ich fit bezüglich der Schadensbegutachtung im Bauwesen?

Der letzte Punkt spielt eine äußerst wichtige Rolle, wenn es um Mängel an und in Ihrer Immobilie geht, da Sie verpflichtet sind, Ihren Käufer über alle Schäden zu informieren. Doch Mangel ist nicht gleich Mangel und bei manchem steckt der Teufel im Detail. Dies kann Sie Kopf und Kragen kosten. „Vorsicht ist die Mutter der Porzellankiste“, hat Ihr ImmoCoach Hakan Citak schon vor über 10 Jahren mit geübtem Auge erkannt und gibt Ihnen hier zu Ihrem Schutz seinen Kenntnisreichtum rund um das Thema „Baugutachter“ weiter.

Nicht beim Baugutachter – Zustände Ihrer Immobilie, die in der Versenkung verschwinden

Im Zuge Ihres Verkaufes werden Sie nach mühevoller Kleinstarbeit hoffentlich Ihren Käufer gefunden haben. Dieser kann sog. „offene Mängel“ erkennen und Sie klären ihn sicherlich über alles auf, was nicht zu 100 Prozent in Ordnung und für ihn nicht ersichtlich ist. Hüten Sie sich bitte davor, einen Defekt, der Ihnen bekannt, aber nicht für einen Dritten erkennbar ist, zu verheimlichen. Wenn nämlich der Dritte in Person eines Baugutachters seinen geschulten Blick schweifen lässt und diesen Makel entdeckt, handelt es sich um einen „versteckten Mangel“, den Sie unter den Tisch haben fallen lassen, der damit zu einem „arglistig verschwiegenen Mangel“ wird – was Sie teuer zu stehen kommen kann.

Vor allem, wenn Ihnen ein Baugutachter nach Vertragsabschluss auf die Schliche kommt, denn: Normalerweise verläuft ein Immobilienverkauf zwar unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen, aber zum Schutz des Käufers sind versteckte Mängel in dieser Regelung nicht enthalten.

Nehmen wir also zur Verdeutlichung einmal an, ein paar Monate nach dem Verkauf zeigt sich ein versteckter Mangel in Form von Feuchtigkeitsschäden im Keller.

In diesem Augenblick folgt die Stunde der Wahrheit:

Ist Ihnen dieser Makel neu oder haben Sie ihn bewusst unterschlagen? Nun müssen Ihnen die neuen Immobilienbesitzer nachweisen, dass Sie das Wissen um diesen Mangel für sich behalten haben. Jetzt wird ein Baugutachter ins Boot geholt, der erkennen kann, ob die Feuchtigkeit ein Novum ist oder schon länger existiert und Sie diese z. B. nur mit Farbe verdeckt haben.

Sollte der Bausachverständige Letzteres feststellen, handelt es sich um einen „arglistig verschwiegenen Mangel“. Dann besteht die Gefahr, dass Ihr Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt und im schlimmsten Fall auf Schadenersatz pocht. Sie fangen dann nicht nur nochmal von vorne an mit dem gesamten Aufwand der Vermarktung und Käufersuche etc., sondern müssen tief in die Tasche greifen. Ein doppelter und dreifacher Verlust.

Es ist daher also in Ihrem eigenen Interesse, Ihre Kaufinteressenten schon im Vorfeld auf jedweden Mangel hinzuweisen, von dem Sie Kenntnis haben. Dadurch könnte sich zwar der Kaufpreis mindern – dies wäre finanziell gesehen allerdings das kleinere Übel im Vergleich zu den fatalen Konsequenzen einer arglistigen Täuschung, deren Geheimnis ein Baugutachter enthüllt.

Die präventive Qualitätskontrolle Ihrer Immobilie

Bitte seien Sie sich im Klaren darüber, dass viele Käufer kein böses Erwachen erleben und genau in Erfahrung bringen wollen, ob sie über den Kaufpreis hinaus noch mit anderen Investitionen wie Reparaturen oder gar einer Sanierung rechnen müssen – vor allem wenn es um den Erwerb eines Hauses geht.

Oder der Käufer plant z. B. einen Umbau und möchte sich im Falle von Streitigkeiten etwa in Bezug auf die Baufirma bzw. auf seine Versicherung absichern. Aus diesem Grunde wird ein unabhängiger Baugutachter hinzugezogen, der alle Mängel und Schäden aufspürt, deren Ursache ermittelt und untersucht, um diese schließlich in seinem Gutachten festzuhalten, zu bewerten und zu dokumentieren. Also muss ein Baugutachter her, der alle Voraussetzungen erfüllt.

Welchen Unterschied macht ein Baugutachter zwischen Baumängeln und -schäden?

Wurden Arbeiten nicht nach den allgemein anerkannten Vorschriften und Anforderungen verrichtet, handelt es sich um Baumängel – die jedoch durch eine sorgfältige Planung und regelmäßige Kontrollen innerhalb der Bauphase vermeidbar sind. Liegen Verarbeitungs- oder Materialfehler vor, wird von Bauschäden gesprochen. Typische sind undichte Stellen, Risse bzw. Schimmel.

Was genau macht einen Baugutachter aus, bzw. welche Voraussetzungen muss er mitbringen?

Er ist ein Experte, z. B. ein Architekt oder Ingenieur, der sich einer Weiterbildung unterzogen hat und oftmals Mitglied eines Berufsverbandes oder einer Handwerkskammer ist. Ferner gibt es freie Baugutachter, die den Nachweis ihrer Leistungen über eine Zertifizierung erbringen.

So schützen Sie sich vor einem Scharlatan und finden heraus, ob der gewählte Baugutachter sich z. B.

mit den Deutschen Wertermittlungsrichtlinien, sprich dem:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

und in der Energieberatung auskennt.

Wie stellt ein Baugutachter Schäden und Mängel fest?

Er führt die explizite Sichtung Ihrer Immobilie innerhalb mehrerer Stunden bei einer Begehung vor Ort durch. Dazu inspiziert er sämtliche Bauteile vom Keller bis zum Dach – einschließlich der weniger offensichtlichen wie z. B. der Wasser- und Heizungsrohre sowie des Abwassersystems. Je nach Vereinbarung ist es aber auch machbar, nur einzelne Bauteile oder die Energieeffizienz Ihres Hauses durch einen Baugutachter hinterfragen zu lassen.

Dabei bedient er sich verschiedener Methoden, um die Wechselbeziehungen zwischen Ursachen und Schäden bzw. Mängeln ans Tageslicht zu bringen. Zumeist nimmt er dazu Temperatur- und Feuchtigkeitsmessungen vor. In manchen Fällen sendet er jedoch auch Proben zur Prüfung an ein Labor. Das Resultat dokumentiert er in einem abschließenden Baugutachten, mit dem Ihr Käufer Sie konfrontieren und aus dem er – wenn es nach Vertragsabschluss hart auf hart kommt – Ihnen einen Strick drehen kann.

Wenn Sie weiterhin den nachvollziehbaren Wunsch haben, Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen zu wollen, können Sie Ihren Hals aus dieser und den zahlreichen anderen drohenden Schlingen ziehen, in dem Sie sich gut, besser, am besten für alle Eventualitäten präparieren.

So gehen Sie auf Nummer sicher:

Gut:

• Sichern Sie sich profundes Basis-Know-how mit Ihrem kostenlosen Ratgeber Immobilie richtig verkaufen.