Marktwert Immobilie – Wie kostbar ist Ihr Hab und Gut?

Den Marktwert der eigenen Immobilie ermitteln. Es gibt immer ein erstes Mal und in Ihrem Falle steht Ihnen nun diese Premiere bevor: der Privatverkauf Ihres Hauses bzw. Ihrer Wohnung – und damit auch ein Mount Everest von Arbeit. Diesen müssen Sie nicht nur bewältigen, sondern auch auf die Felsspalten achten, die aus Unerfahrenheit leicht übersehen werden. Einmal hineingestürzt, kann Sie das später ungewollt viel Geld kosten.

Die größte Gefahr, die Ihnen das Genick brechen kann, lauert darin, den „Marktwert Immobilie“ falsch zu bestimmen und damit den Angebotspreis verkehrt festzusetzen.

Da größere, wenn nicht gar die größten Vermögenswerte auf dem Spiel stehen, sollten Sie also besser den aktuellen „Marktwert Immobilie“ kennen. Hier erläutert Ihnen Ihr richtungsweisender ImmoCoach Hakan Citak, was genau Sie beachten müssen, um das drohende Unheil abzuwenden:

„Marktwert Immobilie Definition“: Wann ist die Ermittlung aussagekräftig?

Immer erst dann, wenn diese auf Grundlage international anerkannter Standards, wie z. B. der Deutschen Wertermittlungsrichtlinien:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragsverfahren, und
• Sachwertverfahren

stattfand, denn:

Dies dient als Indiz dafür, dass der Marktwert exakt kalkuliert ist. Hierzu sollten Sie – wie ein alter Hase – über umfangreiche Marktkenntnisse verfügen. So, und nur so, sind Sie in der Lage, die Mechanismen der aktuellen Marktlage genauer zu analysieren und den „Marktwert Immobilie“ nach § 194 BauGB genau zu berechnen.

Vielen Privatverkäufern fehlt dieses notwendige Wissen. Das führt in den meisten Fällen zu überhöhten Angebotspreisen. Die irreparable Konsequenz: Die Vermarktung zieht sich kaugummiartig in die Länge. Dann ist die Klappe zu und der Affe tot: Sie fahren einen hohen Verlust ein, da der Verkaufspreis oftmals schmerzhaft gedrückt wird.

„Unterschied Verkehrswert und Kaufpreis“: Ich verkaufe meine Immobilie einfach wie einen Gebrauchtwagen

Wer sein Auto veräußert, setzt in der Regel vorerst einen etwas höheren Preis auf Verhandlungsbasis an und denkt sich dabei: „So habe ich noch genügend Spielraum für späteres Feilschen“ und „Runtergehen kann ich doch immer noch“. Am Ende wird sich auf einen Preis geeinigt, mit dem beide Parteien zufrieden sein können. So sind zumindest die Marktregeln zu verstehen.

Aber kann diese Strategie, welche für den Gebrauchtwagenkauf gültig ist, überhaupt auf dem Immobilienmarkt funktionieren?

Dieser Frage ist das Institut Innovatives Bauen, Dr. Hettenbach GmbH in Schwetzingen – auf Grundlage einer empirischen Untersuchung der Kreissparkasse Köln – nachgegangen und kam zu einem überraschenden Resultat:

Verglichen wurden jeweils

• der Angebotspreis einer Immobilie
• der intern ermittelte „Marktwert Immobilie“
• sowie der später tatsächlich erzielte Verkaufspreis und die Vermarktungsdauer

Das Ergebnis setzte selbst die Experten in Erstaunen.

Nur fünf Prozent

Geeinigt hat man sich schließlich statistisch gesehen auf ca. 99 % des Wertes, sprich: auf 297.000 Euro.

Wird der „Verhandlungsspielraum“ allerdings höher angesetzt, verlängert sich die Zeit bis zum Verkauf dramatisch. Bei rund zehn Prozent Aufschlag dauert es schon über 9 Monate. Bei zwanzig Prozent dehnt sich der Verkauf auf mehr als ein Jahr – ca. 13 Monate – aus, bei einem Erlös von nur noch 85 Prozent.

Das sind also erhebliche 15 Prozent unter dem „Marktwert Immobilie“, der potenziell möglich gewesen wäre!

Wir sprechen hier von 360.000 Euro Angebotspreis statt 300.000 Euro eigentlicher „Marktwert Immobilie“. Der Verkaufspreis beläuft sich auf 255.000 Euro, Sie verlieren 45.000 Euro des Wertes Ihrer Immobilie und haben einen längeren Vermarktungszeitraum.

Und es kann noch schlimmer kommen:

In dieser Studie sind

• die monatlichen Betriebs-,
• die Finanzierungskosten sowie
• eine eventuelle Doppelbelastung, und zwar durch Miete oder die Investition in eine neue Immobilie

während der Vermarktungszeit von 13 Monaten noch gar nicht mit aufgeführt bzw. ausgerechnet.

Diese können unter Umständen zu einem weiteren, sehr hohen 5-stelligen (!) Verlustbetrag führen …

Für Sie auf den Punkt gebracht: Welche Preisstrategien gibt es und was nützen Sie Ihnen?

Kurzum: Lassen Sie sich von den Medien und dem so genannten „Immobilienboom“ nicht blenden. Die Situation ist zwar durch die Niedrigzinsphase entspannt – aber nur, wenn Sie auch wirklich komplett fehlerfrei vorgehen, verkaufen Sie zu einem guten Preis. Schießen Sie hingegen über das Ziel hinaus und versprechen sich viel vom „Marktwert Immobilie“-Glücksspiel, ziehen Sie leider zwangsläufig den Kürzeren.

Sie wollen kein russisches Roulette spielen?

Dann machen Sie sich doch extra schlau.

Nutzen Sie Ihren kostenlosen Ratgeber Immobilie richtig verkaufen als Stützpunkt, um dem Fundament des Verkaufsphänomens gründlich und übersichtlich auf den Zahn zu fühlen.