Ertragswert Immobilie – so gehts. Sie haben es sich auf die Fahne geschrieben, Ihre Immobilie im Alleingang, ergo: ohne Makler verkaufen zu wollen? Damit haben Sie sich nicht nur einiges, sondern einen ganzen Batzen vorgenommen. Mal ganz abgesehen von dem enormen Arbeitsaufwand: Der Verkauf einer Immobilie ist starker Tobak, da der kleinste Flüchtigkeitsfehler bzw. Wissenslücken oder die falsche Denkweise unliebsame Konsequenzen – vor allem finanzielle – nach sich ziehen kann.
Inhalte dieses Ratgebers
- Ertragswert Immobilie – einfach erklärt
- Ertragswert Immobilie – kompatibel mit meinem Haus/meiner Wohnung?
- Den „Ertragswert Immobilie“ bestimmen – So gehen Sie korrekt vor
- Ertragswertverfahren Definition – Was genau umfasst Ihre Berechnung?
- Ertragswertverfahren Berechnung: eine Beispielrechnung mit Formel
- Ihr Endergebnis ist der zu ermittelnde „Ertragswert Immobilie“
- So werden Sie Profi
Solch eine vermeidbare Misere beginnt nicht nur bei der unzulänglichen Vorbereitung zum Beispiel der Unterlagen, sondern auch und gerade mit der Ermittlung des unrealistischen Verkehrswertes.
Um ein Malheur von Beginn an im Keim zu ersticken, greift Ihnen hier der Immobilien-Alleskönner – Ihr ImmoCoach Hakan Citak – hilfreich unter die Arme, wenn Sie den „Ertragswert Immobilie“ bestimmen wollen.
Ertragswert Immobilie – einfach erklärt
Zunächst einmal sollten Sie prüfen, ob nach den Deutschen Wertermittlungsrichtlinien das „Ertragswertverfahren“ überhaupt der richtige Ansatz ist oder nicht doch das Vergleichs-, das Sachwertverfahren bzw. eine Mischung dieser Methoden greift.
Ertragswert Immobilie – kompatibel mit meinem Haus/meiner Wohnung?
Dient Ihr Hab und Gut der Erwirtschaftung von Einnahmen – d. h. besitzen Sie beispielsweise ein Grundstück mit Mietwohnhaus oder vermietetem Gewerbe, ein Bürogebäude oder Einzelhandelsimmobilien – dann sollten Sie das „Ertragswertverfahren Schema“ zur Kalkulation des aktuell erzielbaren Marktwertes heranziehen. Der „Ertragswert Immobilie“ berechnet die mutmaßliche Rendite, zielt also auf die Zukunft ab.
Den „Ertragswert Immobilie“ bestimmen – So gehen Sie korrekt vor
Basis Ihrer Festsetzung ist die Frage, welche Mietzahlungen Sie nachhaltig erwarten können – unter Berücksichtigung des jeweiligen Risikos durch Miet- oder Pachtrückstände bzw. Leerstand. Weiterhin hat der bauliche Zustand Ihres Domizils Einfluss auf den „Ertragswert Immobilie“: Wie gepflegt ist dieses und kam es zu Sanierungen?
Von dem so ermittelten Betrag ziehen Sie die Betriebskosten ab und erhalten eine Summe, die auf die Restnutzungsdauer hochgerechnet und im Anschluss mit dem Bodenwert zusammengezogen wird.
Auf diesem Weg ergibt sich Ihr „Ertragswert Immobilie“, welcher besagt, wie viel Ihre Immobilie vom heutigen Tag bis zu ihrem wirtschaftlichen Verfall abwerfen wird. Je weiter sich die voraussichtliche Restnutzungsdauer nach vorne ausdehnt, desto höher steigt Ihr „Ertragswert Immobilie“.
Ertragswertverfahren Definition – Was genau umfasst Ihre Berechnung?
- Der Rohertrag schließt sämtliche, auf lange Sicht erzielbaren Mieten ein. Dabei zählen nur die ortsüblichen, nicht die Ist-Mieten.
- Die Bewirtschaftungskosten beinhalten alle notwendigen Aufwendungen, deren Umlage auf den Mieter nicht möglich ist, d.h. das Mietausfallwagnis, die Verwaltungskosten, die Instandhaltung sowie Abschreibungen.
- Der Liegenschaftszins beschreibt den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert Ihres Grundstückes marktüblicherweise verzinst wird. Seine Höhe basiert auf den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
- Der Ertragswertverfahren Vervielfältiger: (Ø V = (1+i)ⁿ -1/(1+i)ⁿ x ((1+i) – 1)
Er leitet sich mathematisch aus der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie und dem Liegenschaftszins ab: i bezeichnet dabei den Liegenschaftszins und n die Restnutzungsdauer. - Zusätzliche Faktoren, die Einfluss auf den Wert Ihrer Immobilie haben, können diesen mindern oder steigern – wie z. B. Bauschäden durch mangelnde Instandhaltung oder im Rohertrag nicht berücksichtigte Mietbindungen etc.
Ertragswertverfahren Berechnung: eine Beispielrechnung mit Formel
Die Basis bildet der Gebäude-Rohertrag. Abzüglich
- Ihres Mietausfallwagnisses (= Gebäude-Rohertrag multipliziert mit 0,025)
- Ihrer Verwaltungskosten (= Anzahl Wohneinheiten multipliziert mit 250 Euro)
- Ihrer Instandhaltungskosten (= Wohnquadratmeter multipliziert mit 12 Euro)
- Ihrer Abschreibungen
erhalten Sie den Jahres-Reinertrag Ihrer Immobilie.
Der Jahres-Reinertrag minus der Bodenwertverzinsung ergibt den Gebäude-Reinertrag.
Wichtig für Sie zu wissen: Nur der Bodenwert wird verzinst – nicht das komplette Objekt – denn: Ein Gebäude weist mit der Zeit Abnutzungserscheinungen auf, Grundstücke aber sind davon nicht betroffen.
Den Gebäude-Reinertrag multiplizieren Sie mit dem oben genannten Vervielfältiger.
Als Zwischensumme erhalten Sie nun den Gebäude-Ertragswert der baulichen Anlagen.
Zu diesem addieren Sie den Bodenwert Ihrer Immobilie und subtrahieren die Ab- bzw. addieren die Zuschläge durch einen eventuellen Gutachter.
Ihr Endergebnis ist der zu ermittelnde „Ertragswert Immobilie“
Dabei beziffert der Bodenwert den Reinerlös Ihres unbebauten Grundstücks, Sie können diesen anhand des Bodenrichtwertes bestimmen.
Mit Hilfe des Ertragswertverfahrens kommen Sie auf einen recht genauen Wert Ihrer Immobilie. Allerdings stellt die Anwendung dieser Methode aufgrund der Komplexität einen hohen geistigen Anspruch dar und erfordert Ihre unbedingte Marktkenntnis. Da Sie aber durch den Ertragswert eine erhebliche Erleichterung in den Verkaufsverhandlungen erfahren werden, was Ihnen wiederum den Weg zu einem Optimum an Verkaufspreis ebnet, sollten Sie Folgendes in Erwägung ziehen: Ist es nicht doch ratsam, wenigstens bei diesem essentiellen Aspekt – mit dem Ihr Verkauf steht und fällt – einen routinierten Makler zu Rate zu ziehen?
Oder aber sich eingehender mit dem Mysterium „Immobilienverkauf“ zu beschäftigen?
Dann haben wir hier extra für Sie drei Asse im Ärmel. Treffen Sie einfach die richtige Wahl und bereiten Sie sich auf alle Eventualitäten sowie Fallstricke vor – damit Sie nicht mehr nur Bahnhof verstehen und aktiv vermeiden, am Ende sagen zu müssen: „Jetzt haben wir die Bescherung“:
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