Vermieterhaftpflicht: Ohne geht’s nicht

Vermieterhaftpflicht sagt Ihnen noch nichts? Sie haben es geschafft und Ihr Haus/Ihre Wohnung erfolgreich vermietet? Gratulation! Oder befinden Sie sich am Anfang dieses mühevollen Prozesses bzw. mittendrin und versuchen, den idealen Mieter zu finden, die optimale Miete innerhalb der Gesetzgebung festzulegen und das alles in angemessener Zeit?

Wo auch immer Sie gerade stehen, eines müssen Sie unbedingt wissen: Eigentum verpflichtet. Deshalb haben Sie auch für Schäden geradezustehen, die anderen Personen durch Ihre Immobilie zugefügt werden. Um nicht in eine finanzielle Krise zu schliddern, ist es ratsam, als Vermieter eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – im Folgenden der Einfachheit halber Vermieterhaftpflicht genannt – abzuschließen.

Vermieterhaftpflicht – erstens kommt es anders und zweitens, als Sie denken

Was also könnte passieren, dass Sie die Vermieterhaftpflicht in Anspruch nehmen müssten? Der Allround-Kenner der Materie – Ihr ImmoCoach Hakan Citak – gibt Ihnen ein paar anschauliche Beispiele:

Gut zu wissen:

Auch wenn Sie die Aufgabe der Streupflicht an den Hausmeister oder Ihren Mieter delegiert haben oder falls beim Reinigen bzw. der Gartenpflege durch den Hausmeister etwas passiert, benötigen Sie eine Vermieterhaftpflicht, da Sie im Schadensfalle eine Mitverantwortung tragen.

Übrigens: Für Schäden am Gebäude selbst benötigen Sie eine zusätzliche Vorsorge, die Wohngebäudeversicherung: für Sie als Eigentümer ebenfalls unverzichtbar, da so Schäden durch Fremdeinwirkungen wie Feuer, Blitzschlag, Hochwasser, Sturm aber auch andere Ärgernisse wie zu beseitigende Wespennester, Wasserschäden durch eine defekte Waschmaschine oder Graffiti-Verschandlungen u. s. w. abgedeckt sind.

Brauchen wirklich alle Eigentümer eine Vermieterhaftpflicht?

Nein. Sollten Sie neben Ihrer vermieteten Immobilie Ihr eigenes Haus bewohnen, sind Sie über Ihre private Haftpflichtversicherung abgesichert – sogar wenn Sie einzelne Zimmer vermieten oder Ihr Zuhause hin und wieder als Ferienhaus anbieten. Hier ist eine Vermieterhaftpflicht genauso unnötig wie in diesem Fall: Sie befinden sich noch in der Bauphase. Dann greift die Bauherrenhaftpflicht.

Für Vermieter, Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft bzw. Besitzer eines unbebauten Grundstücks hingegen ist eine gesonderte Vermieterhaftpflicht unabdingbar. Sollten Sie mehrere Wohnungen auf unterschiedlichen Grundstücken vermieten, müssen Sie für jede einzelne eine derartige Versicherung abschließen.

Wann werden Sie für Schäden in die Haft genommen?

Genau dann, wenn von Ihrem Haus bzw. Grundstück Gefahr ausgeht und Bewohner sowie Besucher nicht unbeschadet im Haus ein- und ausgehen können. Oder auch wenn Dritte durch Mängel am Gebäude wie unebene Gehwegplatten Verletzungen erleiden.

Dabei geht es aber nicht nur um die Verletzungen, sondern auch um die möglichen Folgen wie ein Kranken­haus­aufenthalt, Schmerzens­geld, der Verdienst­ausfall oder sogar Renten­zahlungen. Da eine Vermieterhaftpflicht Sie auch vor diesen und anderen aus einem Unglück resultierenden Forderungen schützt, ist sie ein Muss. Ansonsten hätten Sie selbst die entstandenen Kosten zu tragen. Und das kann richtig teuer werden.

Zudem stellt Ihnen eine Vermieterhaftpflicht nicht nur diesen Rundum-, sondern auch einen passiven Rechtsschutz zur Verfügung, denn: Sie prüft die Forderung auf Berechtigung oder ob sich jemand auf Ihre Kosten die eigenen Taschen füllen will.

Mit der Vermieterhaftpflicht haben Sie allerdings keinen Freibrief

Sie müssen Ihren Sorgfaltspflichten nachkommen. Die Versicherung nimmt Sie ebenfalls unter die Lupe. Stellt diese grobe Fahrlässigkeit fest – etwa weil das Licht im Treppenhaus schon seit Monaten defekt ist – kann sie Ihnen einen Teil der Kosten anlasten. Sie können jedoch aus der Schusslinie gehen, indem Sie den Einwand der groben Fahrlässigkeit zum Bestandteil des Vertrages machen. Dann bietet Ihnen die Versicherung auch im Falle eigenen Fehlverhaltens Schadenersatz.

Falls Sie schon länger im Besitz einer solchen Versicherung sind: Prüfen Sie Ihren Altvertrag

Kommt Ihre Haftpflicht auch für Allmählichkeitsschäden mit Spätfolgen auf – beispielsweise eine geringfügig defekte Wasserleitung, die – nach und nach – das Laminat oder Parkett in Wellen legt oder der Dampf einer unbelüfteten Duschkabine, der zu Schimmelpilzbefall und so – mit zeitlicher Verzögerung – zu einem Schaden an den Wänden führt?

Nicht zu vergessen:

Als Vermieter ist es Ihnen möglich, die Kosten für diese Haftpflichtversicherung in der Betriebskostenabrechnung als Nebenkosten auf Ihren Mieter umzulegen. Wichtig hierbei ist es, dass Sie im Mietvertrag sämtliche Nebenkosten aufführen. Die Klausel „Der Mieter trägt alle Versicherungskosten“ beispielsweise ist zu allgemein gehalten und genügt dementsprechend nicht.

Sie wollen sich nicht nur mit der Vermieterhaftpflicht schützen, sondern auch in all den anderen zahlreichen Belangen rund um das Thema „Wie vermiete ich meine Immobilie ohne jeden Fehler und gewinnbringend?“ auf der sicheren Seite stehen? Sie möchten nicht nur den passenden Mieter unter Dach und Fach bringen, sondern garantiert auch den gelungenen Abschluss Ihrer Vermietung?

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