Haus ohne Makler vermieten: Wir führen Sie durch das Labyrinth der Privatvermietung

Sie sind Besitzer einer Immobilie und befinden sich in einer Situation, aus der heraus Sie über den Verkauf oder die Vermietung nachdenken? Vielleicht, weil Sie in Scheidung leben, aus Altersgründen in eine barrierefreie Wohnung ziehen möchten oder Ihr geerbtes Haus ohne Makler vermieten bzw. verkaufen möchten? Oder steht Ihr Entschluss schon fest?

Wie auch immer, eines sollte Ihnen bewusst sein: Ihr Haus ohne Makler vermieten zu wollen, ist ein hartes Stück Arbeit, die reichlich Hintergrundwissen, Kenntnisse der Stolpersteine und ein kompetentes Vorgehen in der richtigen Reihenfolge erfordert. Damit Sie keinen Reinfall wie unzuverlässige Mieter, unregelmäßige bis ausbleibende Mietzahlungen oder gar Mietnomaden etc. erleben, weist Ihr ImmoCoach Hakan Citak Ihnen hier den Experten-Weg. So werden Sie mit langfristigem Gewinn an den maßgeschneiderten Mieter in einem angemessenen Zeitraum Ihr Haus ohne Makler vermieten.

Haus ohne Makler vermieten – tappen Sie nicht in die ganz normale Emotionsfalle

Falls Sie noch keine Entscheidung bzgl. Haus ohne Makler vermieten oder Haus verkaufen getroffen haben, dann sollten Sie wie ein Profi sachlich abwägen und die Emotionen, die Sie – wie die meisten anderen Privatverkäufer auch – mit Ihrer Immobilie verknüpfen, außen vor lassen. Bedenken Sie, dass Sie bei einem Verkauf den Erlös – je nach Höhe und Ihrer persönlichen finanziellen Situation – sehr gut in renditestarke Investitionen stecken oder mit dem Geld z. B. eventuell bestehende Immobilienkredite tilgen könnten.

Kurzanalyse: Lohnt es sich für Sie, Ihr Haus ohne Makler vermieten zu wollen?

1. Behalten Sie bitte im Hinterkopf, dass Sie – falls Sie Ihr Haus ohne Makler vermieten und später doch noch verkaufen wollen – mit einem Verlust rechnen müssen, denn ein freies Haus ist mehr wert als ein vermietetes. Die meisten Käufer sind Selbstnutzer und müssten entweder den Mieter herauskaufen oder Eigenbedarf anmelden, der nur bei berechtigtem Interesse gewährt wird. Deshalb fordern Interessenten einen Preisabschlag.

2. Steht Ihr Haus nur zeitweilig leer, weil Sie es z. B. Ihren Kindern in 2 Jahren überlassen möchten oder Sie ins Ausland gehen, kann es Sinn machen, Ihr Haus ohne Makler vermieten zu wollen. Setzen Sie in diesem Falle einen befristeten Mietvertrag auf. Dieser muss allerdings gesetzeskonform sein und die Begründung der Befristung enthalten. Nicht jede ist zulässig, so beispielsweise diese: der Wunsch, das Haus erst in einigen Jahren verkaufen zu wollen.

Die am häufigsten verwendete Begründung ist der spätere Eigennutz. Dabei wird dem Mieter 4 Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses ein Auskunftsrecht gewährt. Mit diesem darf er erfragen, ob der Befristungsgrund noch Gültigkeit hat. Dabei liegt die Beweislast beim Vermieter.

Der Befristungsgrund „spätere Modernisierungs- und Baumaßnahmen“ entspricht wiederum nur dann dem Gesetz, wenn das vermietete Haus z. B. durch das Versetzen von Wänden eine derart grundlegende Veränderung erfährt, dass die Weiterführung des Mietverhältnisses die Sanierung erschwerend behindern würde.

3. Die Mieteinnahmen für ein Einfamilienhaus von beispielsweise 150 m² fallen weitaus niedriger aus als die von drei Wohnungen je 50 m². Hier – und auch unter Punkt 4 – stellt sich wieder die Frage, ob Sie nicht doch besser den Verkauf in Erwägung ziehen und mit dem erwirtschafteten Geld in mehrere Wohnungen investieren sollten.

4. Zudem müssen Sie für die Instandhaltung Ihres Hauses mehr hinblättern als bei anderen Immobilienanlagen. Muss zum Beispiel das Dach gedämmt oder die Fassade erneuert werden, haben Sie als Eigentümer die Kosten zu tragen. In einer Eigentümergemeinschaft hingegen wird die finanzielle Last geteilt.

Haus ohne Makler vermieten: der hieb- und stichfeste Mietvertrag

Die sorgfältige Ausarbeitung des Mietvertrages ist ein Muss, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler vermieten wollen. Dazu gehört u. a. die korrekte Berechnung der Wohnfläche. Bei Falschangaben kann Ihr Mieter Regressansprüche stellen. Beziehen Sie deshalb alles Notwendige ein, wie etwa den Keller, Dachschrägen etc.

Was die Nebenkosten betrifft: Es gibt einen Unterschied zur Mietwohnung: Bei einem vermieteten Haus sollte der Mieter die Verträge direkt mit den Versorgern für Gas, Strom und Wasser schließen und die Zahlung übernehmen. Durch die so entfallenden Posten auf der Nebenkostenabrechnung ist Ihr Ausfallrisiko bei Nebenkostennachforderungen geringer.

Verfügt Ihr Haus über Grünflächen bzw. einen Garten, muss dem Mieter im Mietvertrag die Verantwortung für die Pflege dieser Areale mit genau definierten Aufgaben übertragen werden, sonst ist er an nichts gebunden. Dasselbe gilt für alle anderen Pflichten, die der Eigentümer bei Selbstnutzung zu erfüllen hat, wie z. B. die Kehr- und Räumpflicht der an das Grundstück grenzenden Gehwege. Um hier eine Regelung zu treffen, haben Sie allerdings zwei Möglichkeiten: Sie können entweder ein Unternehmen mit diesen Arbeiten beauftragen und die Kosten auf den Mieter umlegen oder Sie delegieren sie im Mietvertrag an den Mieter.

Das sind nur einige der zahlreichen Aspekte, die Sie bedenken und umsetzen müssen

Wenn Sie in die Tiefe gehende und leicht verständliche Antworten auf diese und all die anderen Fragen – die mit dem komplexen Vorhaben „Haus ohne Makler vermieten“ einhergehen – haben, finden Sie diese in aller Ausführlichkeit in dem großartigen Buch „Immobilie selbst vermieten – wie Sie Ihre Immobilie ohne Makler gekonnt und einträglich vermieten“.

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