Wenn Sie Ihre Wohnung ohne Makler vermieten wollen, stellt sich zuallererst diese Frage: Haben Sie ein klares Bild vor Augen, welches volle Programm Ihnen bevorsteht? Es geht nicht nur allein um den Prozess der Vermietung. Dieser ist vom Anfang bis zum angestrebten Ziel, erfolgreich die Eigentumswohnung ohne Makler vermietet zu haben, hochanspruchsvoll, arbeitsintensiv und an so manchen Stellen auch vertrackt. Doch selbst wenn Sie das alles gemeistert haben, geht es noch weiter.
Inhalte dieses Ratgebers
- Wohnung ohne Makler vermieten: Sind Sie diesen Anforderungen gewachsen?
- Eigentumswohnung ohne Makler vermieten: Das rentiert sich nicht auf Anhieb
- Bleibt Ihnen neben Ihrem Privat- und Berufsleben genügend Zeit, Ihre Eigentumswohnung ohne Makler vermieten und sich um die Verwaltung kümmern zu können?
- Wohnung ohne Makler vermieten: der vermieterfreundliche Mietvertrag
- Das ist noch lange nicht alles
- Profitieren Sie von meinen Erfahrungen:
Und zwar so lange, wie die Vermietung dauert, denn: Nun sind Sie mitten drin im Vermietungsalltag, der Sie ohnehin Zeit kostet und durch falsche oder nicht zu Ende gedachte Schritte noch zeitintensiver sein und Ihnen schlimmstenfalls finanzielle Verluste einfahren kann. Denken Sie nur an unzuverlässige Mieter, Streitigkeiten, unregelmäßige bis ausbleibende Mietzahlungen oder gar Mietnomaden etc.
Damit sich Ihrem Vorhaben „Eigentumswohnung ohne Makler vermieten“ nichts in den Weg stellt, finden Sie im Folgenden fundierte Orientierungshilfen Ihres ImmoCoaches Hakan Citak, der Sie mit geübter Hand durch den Dschungel des diffizilen Themas „Wohnung ohne Makler vermieten“ führen wird.
Wohnung ohne Makler vermieten: Sind Sie diesen Anforderungen gewachsen?
1. Drum prüfe, wer sich ewig bindet
Wenn Sie Ihre Wohnung ohne Makler vermieten wollen, sollten Sie für Vorbereitung, Vermarktung, Mietvertragsunterzeichnung und Übergabe einen Zeitraum von ein bis drei Monaten einplanen. Beachten Sie bitte: Die reine Vermarktungszeit sollte sich innerhalb von 30 bis max. 60 Tagen abspielen. Diese Dauer ist gemessen an der dann folgenden Vermietungszeit sehr kurz. Zum einen streben die meisten Privatvermieter, die Ihre Eigentumswohnung ohne Makler vermieten wollen – oder auch mit – ja ein langfristiges Mietverhältnis an. Zum anderen können Sie, sollte es zu einem Zerwürfnis mit Ihrem Mieter kommen, diesen nicht so einfach vor die Tür setzen.
Deshalb ist es von maßgeblicher Bedeutung, bei der Mietersuche nicht nur auf Sympathie, Bonität, und zuverlässige Zahlungsmoral zu achten, sondern auch darauf, ob der Auserwählte in die vorhandene Mieterstruktur passt und verlässlich in seiner Sorgfaltspflicht Ihren Besitz betreffend ist etc. Schließlich gehen Sie ähnlich wie in einer Partnerschaft eine enge Bindung mit Ihrem Mieter ein – nur mit diesem erheblichen Unterschied: Eine Beziehung könnten Sie theoretisch von einem Tag auf den anderen beenden. Das Mietverhältnis nicht.
2. Eigentumswohnung ohne Makler vermieten: Das rentiert sich nicht auf Anhieb
Da Sie Ihre Wohnung ohne Makler vermieten und nicht verkaufen, verliert sie erst einmal an Wert. Warum ist das so? Sollten Sie sich später dazu entscheiden, Ihre Wohnung zu verkaufen, müsste sie der Käufer inklusive Mieter erwerben. Gefragt sind aber freie Wohnungen und für diese werden dann auch höhere Kaufpreise bezahlt als für vermietete.
Ein wichtiger Hinweis: Sollten Sie Ihre Eigentumswohnung ohne Makler vermieten wollen, tun Sie das bitte nur, wenn Sie auf lange Sicht sowohl Ihre Wohnung als auch das darin gebundene Eigenkapital entbehren können.
3. Bleibt Ihnen neben Ihrem Privat- und Berufsleben genügend Zeit, Ihre Eigentumswohnung ohne Makler vermieten und sich um die Verwaltung kümmern zu können?
Wenn Sie Ihren Plan der Vermietung umgesetzt haben, beginnt für Sie der Vermietungsalltag. Dabei kann eine Menge Zeit ins Land gehen.
Können Sie Folgendes problemlos stemmen und haben Sie auch die finanziellen Reserven dafür? Sie müssen:
- jährlich und pünktlich im Rahmen des Gesetzes eine Nebenkostenabrechnung für den Mieter anfertigen
- ebenfalls jährlich die Wirtschaftlichkeit gegenüber dem Finanzamt darstellen
- an den Eigentümerversammlungen teilnehmen
- sich mit den Miteigentümern abstimmen, z. B. über Sanierungen, die Hausordnung etc.
- bei kleineren Problemen und Reparaturen in der Wohnung zur Stelle sein und für die Behebung bzw. Ausführung sorgen
- sich bei Mieterwechsel um die Renovierung sowie die Neuvermietung kümmern
- und eventuelle Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, dem Mieterverein sowie Miteigentümern austragen
Natürlich können Sie auch nach einem guten Verwalter suchen und ihn gegen eine Monatspauschale beauftragen, Ihnen einen Teil dieser Aufgaben abzunehmen. Das müssten Sie dann in Ihr Budget einkalkulieren.
4. Wohnung ohne Makler vermieten: der vermieterfreundliche Mietvertrag
Lassen Sie sich bitte nicht auf den erstbesten, kostenlosen Vordruck ein. Das könnte ein böses Nachspiel haben. Nutzen Sie beispielsweise ein Formular des Mieterschutzbundes, profitiert der Mieter von dessen Inhalt. Ihre Wahl sollte also eher auf Formblätter eines Vermieterschutzvereins fallen, die zu Ihrem Vorteil konzipiert sind.
Unterschiede zwischen den Verträgen zeigen sich u. a. darin
- ob die Haustierhaltung erlaubt oder verboten ist
- ob der Mieter in den Gemeinschaftsbereichen einer Reinigungspflicht unterliegt und wenn ja, welcher im Detail – fehlt diese Klausel, kann er sich dieser Verantwortung entziehen
- welche Renovierungen der Mieter beim Auszug vorzunehmen hat
- bis zu welchem Betrag er die Kosten für Kleinstreparaturen übernehmen muss
- ob er ohne Ihre Zustimmung untervermieten darf u. s. w.
Ebenfalls wichtig: Setzen Sie zudem die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen fest, ohne dabei zu knapp zu kalkulieren, denn: Es könnten sich bei der Nebenkostenabrechnung Nachzahlungen für den Mieter ergeben. Haben Sie Pech, kann das in eine Rennerei nach Ihrem Geld ausarten.
Auch wenn Sie bei Ihrem Unterfangen „Wohnung ohne Makler vermieten“ einen vermieterfreundlichen Mietvertrag einsetzen, sind Sie damit noch lange nicht auf der sicheren Seite. Sollten Sie das Gefühl haben, sich hier auf dünnem Eis zu bewegen, ist es vielleicht doch ratsam, sich auf die juristische Erfahrung eines professionellen Immobilienmaklers für Vermietung zu verlassen.
Das ist noch lange nicht alles
Wollen Sie Ihre Eigentumswohnung ohne Makler vermieten, dann gibt es noch weitaus mehr zu beachtende Facetten inklusiver feiner Zwischennuancen, die von vielen Privatverkäufern aus Unwissenheit leicht übersehen werden. Das kann arg nach hinten losgehen und Ihnen einen gemeinen Strich durch die Rechnung „Wohnung ohne Makler vermieten“ machen.
Als da wären z. B.
- die sorgfältige Vorbereitung
- die Bereitstellung sämtlicher relevanter Unterlagen
- die gesetzeskonforme Festsetzung der Miethöhe und das zum Optimum
- die Suche nach dem idealen Mieter sowie selbstverständlich das Finden eines solchen
- gut organisierte Besichtigungen
etc. pp
Profitieren Sie von meinen Erfahrungen:
Die Liste ist lang. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung ohne Makler vermieten und sich nicht auf ein riskantes Unternehmen einlassen wollen, dann nutzen Sie doch einfach die geschickte Anleitung des spezialisierten Profis Hakan Citak:
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