Sie sind Besitzer oder Erbe einer Immobilie? Oder müssen Sie eine neue Regelung für Ihr gemeinsames Hab und Gut finden, weil Ihnen das Aus Ihrer Ehe bevorsteht? Sind Sie vielleicht der Generation 60plus angehörig und möchten sich barrierefrei umorientieren o. ä.? Was ich als Vermieter beachten muss, verrate ich Ihnen in diesem Ratgeber.
Und nun haben Sie die Entscheidung getroffen, Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung zu vermieten. Jedoch in Eigenregie, sprich: ohne Makler, da dessen Provision durch das Besteller-Prinzip von Ihnen zu tragen wäre?
Allerdings sind Sie sich unschlüssig: „Wo soll ich anfangen, wie genau vorgehen, worauf muss ich unbedingt mein Augenmerk richten und welche Stolpersteine können sich mir in den Weg stellen?“
Um Ihnen den immensen Arbeitsaufwand innerhalb des anspruchsvollen Vermietungsprozesses zu erleichtern, gibt Ihr immobilien-gewandter ImmoCoach Hakan Citak Ihnen hier komprimiertes Know-how rund um das Thema „Was ich als Vermieter beachten muss“ an die Hand.
1. Was ich als Vermieter beachten muss:
„In allen Dingen hängt der Erfolg von den Vorbereitungen ab.“ Konfuzius
Gründlichkeit und Gewissenhaftigkeit sind bei diesem ersten Schritt buchstäblich schon Ihre halbe Miete, denn: Das spart Ihnen nicht nur Zeit und Mühe, sondern demonstriert Ihren Mietinteressenten auch, dass Sie genau wissen, wovon Sie sprechen. Schließlich sind Sie bestens präpariert, um alle Fragen wie ein Mann oder eine Frau vom Fach beantworten zu können.
Sorgen Sie also dafür, dass Sie alle relevanten Unterlagen griffbereit und auch von deren Inhalten Kenntnis haben. Das ist nur einer von zahlreichen wichtigen Bestandteilen des Aspektes „Was ich als Vermieter beachten muss“.
Anschließend legen Sie die Höhe der Miete fest: Dazu kontrollieren Sie, ob für den Standort Ihrer Immobilie die Mietpreisbremse gilt. Ist das der Fall, sind Ihnen die Hände gebunden – unter bestimmten Voraussetzungen können Sie maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels gehen.
2. Was ich als Vermieter beachten muss: der zahlungskräftige und zuverlässige Mieter
Die meisten Privatvermieter gehen davon aus, dass Sie den optimalen Mieter gefunden haben, wenn
- seine Bonität positiv und
- seine Zahlungsmoral verlässlich ist.
Das ist schön und gut, doch maßgeschneidert ist er erst dann, wenn er
- zudem Sorgfaltspflicht Ihrem Besitz gegenüber walten lässt und dazu
- sowohl zu Ihrer Immobilie als auch in die Mieterstruktur passt.
Um Einblick in die Bonität Ihres Mietinteressenten zu gewinnen und das finanzielle Risiko, welches jede Vermietung mit sich bringt, zu reduzieren, nutzen Sie eine vorformulierte Selbstauskunft. So erhalten Sie eine gewisse Sicherheit. Bedenken Sie aber: Auch ein heute liquider Mieter kann morgen zahlungsunfähig werden – weil er z. B. seine Arbeit verliert.
Mit der Bonitätsprüfung fragen Sie dann die Kreditwürdigkeit Ihres Mietinteressenten ab. Ihnen wird seine derzeitige Adresse bestätigt, darüber hinaus erhalten Sie Bonitätsdaten aus öffentlichen Schuldverzeichnissen und Angaben über Ihren potentiellen Mieter sowie Negativbeträge aus ehemaligen Mietverhältnissen.
Nun stellt sich diese Frage: Sind Ihr Mietinteressent und Ihre Immobilie kompatibel? Um sie beantworten zu können, müssen Sie die Zielgruppe für Ihre Immobilie bestimmen. Eignet sie sich für kleine oder große Familien – mit Kindern oder ohne? Für Senioren? Singles etc.?
Ob sich der Neuling zudem gut in die Hausgemeinschaft einfügen kann, lässt sich anhand einiger Kriterien feststellen, wie z. B. Alter, Nationalität, Familienstand, Kinder: ja oder nein? Und: Erlauben Sie Haustiere? Kombinieren Sie Zielgruppe und Kriterien, entsteht ein „Mieter-Bild“, mit dem Sie sich nun auf die aktive Suche begeben können.
3. Was ich als Vermieter beachten muss: Wunsch-Mieter finden
Jetzt beginnt Ihre zielgerichtete Werbung. Wird Ihnen jemand von Ihrem eventuellen Vormieter, Nachbarn, Freunden bzw. Bekannten empfohlen, prüfen Sie auf jeden Fall auch hier die Bonität – trotz Vertrauens.
Andernfalls inserieren Sie in Zeitungen oder ländlich in Gemeindeblättern. Weit mehr Interessenten erreichen Sie über die gängigen, mit Kosten verbundenen Internetplattformen wie ImmobilienScout24, immonet.de und Immowelt. Achten Sie bei den Annoncen bitte nicht nur auf Ausdrucksstärke, sondern auch auf die Energieeinsparverordnung. Diese legt einerseits fest, unter welchen Voraussetzungen ein Energieausweis ausgestellt werden muss, andererseits verpflichtet sie gleichzeitig dazu, bestimmte Angaben in Immobilienanzeigen zu machen.
Im Anschluss daran kümmern Sie sich um das anschauliche Exposé Ihrer Immobilie. Vermeiden Sie dabei bitte langweilige Überschriften wie „Haus sucht Familie“, holprige Lage- und Objektbeschreibungen sowie das Fehlen wesentlicher Ausstattungsmerkmale u. s. w. Denken Sie an Innen- und Außenbilder – bitte keine unscharfen Schnappschüsse in ungünstiger Perspektive. Am vorteilhaftesten wäre es, Sie engagieren – wie ein kompetenter Makler es tut – einen Profi-Fotografen. Sie werden sehen, das zahlt sich für Sie aus. Unleserliche, antiquierte Grundrisse sind ebenfalls ein absolutes No-Go, wenn Sie Suchende für Ihre Immobilie wirklich interessieren wollen.
4. Was ich als Vermieter beachten muss: die Besichtigung
Neben der auch hier notwendigen akkuraten Vorbereitung und einer sorgfältigen Selektierung Ihrer Interessenten ist es unerlässlich, Ihre Immobilie vorzeigbar, blitzblank und gut gelüftet zu präsentieren. Mit Home Staging können Sie zudem für eine einladende Optik inklusive einer Wohlfühlatmosphäre sorgen.
Sobald Sie Besichtigungstermine vereinbaren, achten Sie bitte darauf, keine Massenbesichtigungen zu organisieren. Bei diesen ist es Ihnen weder möglich, den Überblick zu bewahren, noch sind Sie in der Lage, schlussendlich Ihren tatsächlich passenden Mieter herauszufiltern.
5. Was ich als Vermieter beachten muss: die Übergabe
Vorausgesetzt, Sie haben Ihren Wunsch-Mieter endlich gefunden, den Mietvertrag rechtssicher aufgesetzt und die Kaution juristisch einwandfrei festgelegt, übergeben Sie nun Ihre Immobilie an Ihren Mieter. Sollte ein Vormieter existieren, erstellen Sie ein Abnahme-Protokoll über den Ist-Zustand Ihrer Immobilie inklusive eventueller – durch den Mieter verursachte – Mängel. Dieses Protokoll lassen Sie vom Neu-Mieter in doppelter Ausfertigung unterzeichnen. Das schützt Sie vor Schadenersatzansprüchen.
Nach Unterzeichnung beider Protokolle händigen Sie Ihrem Mieter den Energieausweis und die Schlüssel aus.
6. Was ich als Vermieter beachten muss: die sog. „Vermieterbescheinigung“
Seit dem 01.11.2015 gilt das reformierte Meldegesetz: Es besagt, dass Sie Ihrem Mieter den Einzug gesondert quittieren müssen. Ein Versäumnis dessen kann Sie ein Bußgeld bis zu 1.000 Euro kosten.
Und nicht nur hier können Sie aus Unkenntnis ungewollt in die Falle tappen. Jeder einzelne hier aufgezeigte Schritt birgt juristische Feinheiten und auch Zwischennuancen, die unbedingt zu den Bedenken „Was ich als Vermieter beachten muss“ gehören. Wenn Sie auf unsicheren Beinen stehen, besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass Ihnen etwas oder jemand in die Parade fährt. Dies können Sie auf drei einfache Arten vermeiden:
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